Развитие ипотеки в РК

 

    При предоставлении заемщиком в качестве залогового обеспечения банковского вклада, сумма которого не менее суммы основного долга и вознаграждения по нему, определение платежеспособности данного заемщика не производится.

      После всех расчетов подразделения банка, принявшие участие в экспертизе документов, передают свои заключения в письменном виде в кредитный отдел, составляющий общее заключение по проекту. Кредитный комитет рассматривает заключение и документы заемщика, с учетом нормативов и наличия кредитных ресурсов принимает решение о выделении кредита или об отказе, решение Кредитного комитета о выделении кредита оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками совещания.

1.3. Организация учета  ипотечного кредитования  в коммерческих  банках

      На  основании решения кредитного комитета о выделении кредита, кредитный отдел совместно с юридическим отделом готовят кредитный договор и договор залога (приложения 1 и 2). Кредитный отдел собирает необходимые подписи, заверяет их печатью. Полностью оформленные кредитный договор, договор залога и другие необходимые документы передаются в юридический отдел для регистрации залога в соответствующих государственных органах, или получения гарантийного письма, оформленного в соответствии с требованиями Национального банка РК или оформления других документов по обеспечению возвратности кредита. При наличии документов по обеспечению возвратности ссуды, на основании решения Кредитного комитета, кредитный отдел дает распоряжение бухгалтерии о перечислении ссуды, подписанное Председателем Правления банка и начальником кредитного отдела. Бухгалтерия перечисляет ссуду на основании вышеуказанного распоряжения.

      Открытие  и закрытие ссудных счетов клиентов осуществляется по распоряжениям внутренней бухгалтерии.

      Ссуда предоставляется единовременно  в полной сумме или частями путем:

•     перечисления суммы ссуды на расчетный  счет заемщика;

•     выдачи заемщику наличных денег;

•   перечисления суммы ссуды на счет, указанный заемщиком в письменном ходатайстве;

•     другим путем.

      При предоставлении ипотечных кредитов клиентам, обслуживаемым в данном банке, составляется корреспонденция счетов:

Дт    1417 «долгосрочные займы, предоставленные клиентам»

Кт   1001  «Наличность в кассе»

Кт   2203 «Текущие счета клиентов».

      При предоставлении кредитов клиентам, обслуживаемым  в другом банке, делается бухгалтерская запись:

Дт   1417 «долгосрочные займы, предоставленные клиентам»

Кт   1050 «Корреспондентские счета банка».

При предоставлении кредитов клиентам в иностранной  валюте делается запись:

Дт   1417 «долгосрочные займы, предоставленные клиентам»

Кт   1858 «Короткая валютная позиция банка  по иностранной валюте»

2858   «Длинная валютная позиция банка  по иностранной валюте».

И одновременно в тенге:

Дт   1859  «Контрстоимость иностранной  валюты в тенге (длинной валютной позиции)»

2859   «Контрстоимость иностранной валюты  в тенге (короткой валютной позиции)»

Кт   1001  «Наличность в кассе»

2203 «Текущие  счета клиентов» 

1050 «Корреспондентские  счета банка».

При возврате кредита делаются обратные проводки. При возврате кредитов выданных в тенге:

Дт   1001   «Наличность в кассе»

2203  «Текущие счета клиентов» 

1050 «Корреспондентские  счета банка»

Кт    1417 «долгосрочные займы, предоставленные клиентам».

При возврате кредитов, выданных в иностранной  валюте:

Дт   1001   «Наличность в кассе»

2203  «Текущие счета клиентов» 

1050 «Корреспондентские  счета банка»

Кт   1858  «Короткая валютная позиция  банка по иностранной валюте»

2858  «Длинная валютная позиция банка  по иностранной валюте».

И одновременно в тенге:

Дт   1859 «Контрстоимость иностранной валюты к тенге (длинной валютной позиции)»

2859 «Контрстоимость  иностранной валюты в тенге  (короткой валютной позиции)»

Кт    1417  «долгосрочные займы, предоставленные клиентам».

При невозврате клиентом основной суммы долга, она  признается просроченной:

Дт    1424  «Просроченная задолженность  клиентов по займам банка»;

Кт       1417  «долгосрочные займы, предоставленные клиентам».

В дальнейшем при оплате просроченной задолженности  клиентам:

Дт    1001   «Наличность в кассе»

2203  «Текущие счета клиентов»

1050 «Корреспондентские  счета банка»

Кт   1424 «Просроченная задолженность  клиентов по займам».

Если  финансовое положение клиента признано безнадежным, банк блокирует его задолженность:

Дт   1427 «Блокированная задолженность клиентов по займам»

Кт    1424 «Просроченная задолженность  клиентов по займам».

По блокированной  задолженности начисление процента прекращается. При погашении блокированной задолженности клиентом:

Дт   1001   «Наличность в кассе»

2203  «Текущие счета клиентов»

1050 «Корреспондентские  счета банка» 

Кт   1427 «Блокированная задолженность клиентов по займам».

      Одним из принципов кредитования является платность, то есть за пользование кредитом клиенты должны платить определенное вознаграждение (процент). Предоставляя ссуду, таким образом, банки получают компенсацию за посредничество, за то, что они берут на себя риск неплатежей по ссудам, ибо риск невыполнения обязательства перед банком превышает риск невыполнения банком своих обязательств перед вкладчиком. Привлечение средств со стороны и предоставление ссуды другим является одним из основных видов банковской деятельности и оправдано это тем, что за привлечение средств банки платят более низкую процентную ставку, чем они получают от заемщиков за выданный кредит. Существует ряд факторов, от которых зависит уровень банковского процента. К их числу относятся:

      - соотношение спроса и предложения  заемных средств. Как на любом   рынке,   превышение   спроса   над   предложением   заемных средств вызывает повышение процентной ставки и наоборот; регулирующая  направленность  политики   Национального банка. Как уже было отмечено, Центральные банки непосредственно не вмешиваются   в  определение   процентной   политики   отдельных банков, а путем маневрирования ставки рефинансирования, нормой обязательных резервов, стимулируют повышение и понижение процентных ставок за банковский кредит; срок и объем предоставляемого кредита (чем больше объем и длиннее срок пользования, тем выше процентная ставка); себестоимость ссудного капитала (то есть, во что обходятся банку привлеченные средства);

      - кредитоспособность заемщика. Банк  устанавливает более низкую ставку  процента наиболее надежным, крепким в финансовом отношении заемщикам. И наоборот, если заемщик недостаточно надежен, банк старается установить более высокую процентную ставку;

  - характер обеспечения (степень ликвидности заложенного имущества или надежность гарантии); цель ссуды.

Существует  еще один немаловажный фактор, непосредственно  влияющий на уровень процентной ставки за банковский кредит. Речь идет о финансовом состоянии самого банка. Банки, у которых собственный капитал не сформирован в достаточном размере, уровень доходности невелик и нет надежного резерва на случай непредвиденных обстоятельств или потерь, не могут действовать иначе, как придерживаться агрессивной процентной политики. Банки, у которых по всем этим позициям дела находятся на надлежащем уровне, могут позволить себе придерживаться более либеральной процентной политики.

      Большое значение для уровня банковского процента имеет состояние инфляции. При ее росте соответственно поднимается и процентная ставка за ипотечный кредит.

      Исходя  из изложенного, можно сделать вывод  о том, что верхний предел процента за ипотечный кредит определяется рыночными условиями, а нижний предел зависит от условий функционирования самого кредитного учреждения.

      При выдаче ипотечного кредита может  быть установлен фиксированный или  плавающий процент. Фиксированный процент не меняется в течение действия кредитного договора. Плавающий может быть изменен во время действия кредитного договора по усмотрению банка.

      Порядок начисления процентов и их отражение  по счетам бухгалтерского учета в банке утверждены Национальным банком Республики Казахстан в Положении о порядке начисления процентов и отражения их по счетам бухгалтерского учета в учреждениях банков. Согласно этому положению для начисления процентов по счетам в аналитическом учете в банках открываются отдельные лицевые счета по каждому владельцу счета: по объектам, срокам пользования кредитом и размеру процентных ставок.

      Размер  процентных ставок, порядок, период, сроки  начисления процентов, порядок их взыскания определяются решениями Кредитного комитета банка. Данное решение утверждается Председателем банка, фиксируется в договорах банка и клиента и является обязательным для операционного управления банка.

      Проценты  начисляются в размере и в  сроки, предусмотренные кредитным договором, при этом начисление и взыскание процентов авансом в момент выдачи кредита не допускается. Проценты при закрытии счетов, передача лицевых счетов из одного банка в другой начисляются на день фактического закрытия счета. Списываемый со счета при его закрытии остаток должен быть определен после зачисления на него начисленного процента в пользу владельца счета и списания причитающихся с него в пользу банка процентов за пользование ипотечными кредитами. Начисленные проценты признаются доходом банка в том же периоде, за который они были начислены.

      По  начислению и выплате процентов  по кредитам делаются следующие бухгалтерские записи:

При начислении процентов, если кредит предоставлен в  тенге:

Дт    1740 «Начисленные доходы по займам, предоставленные клиентам

Кт  4417 «Доходы, связанные с получением вознаграждения по долгосрочным займам, предоставленным клиентам».

При начислении процентов, если кредит предоставлен в  иностранной валюте:

Дт 1740 «Начисленные доходы по займам, предоставленным  клиентам»

Кт 1858 «Короткая  валютная позиция банка по иностранной  валюте»

2858  «Длинная валютная позиция банка по иностранной валюте».

Одновременно  в тенге:

Дт 1859 «Контрстоимость  иностранной валюты в тенге (длинной  валютной позиции)»

2859  «Контрстоимость иностранной валюты  в тенге (короткой валютной позиции)»

Кт 4417 «Доходы, связанные с получением вознаграждения по долгосрочным займам, предоставленным клиентам».

При оплате начисленного процента:

Дт    1001   «Наличность в кассе»

2203 «Текущие  счета клиентов» 

1050 «Корреспондентские  счета банка»

Кт 1740 «Начисленные доходы по кредитам, предоставленные клиентам».

Если  в соответствии с договором оплата процента производится ежемесячно, то банк при получении процента, по кредитам в национальной валюте:

Дт   1001   «Наличность в кассе»