Отчет об оценке рыночной стоимости бизнеса в ОА «ГОСТИНИЦА»

   Для проведения адекватной оценки этим методом  необходимо внести поправки в баланс предприятия, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности.

   В рамках настоящего отчета оценка собственного капитала определялась согласно Приказа  министерства финансов от 5 августа 1996 года №71 и приказ ФКЦБ от 5 августа 1996 года  №149 “О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных  обществ”.

  Общий подход к оценке пакта  акций включает в себя следующие этапы:

1. Определение стоимости всего предприятия (100% пакета акций), методом скорректированных чистых активов;
2. Определение величины скидок, если таковые необходимы, вычитаемых из пропорциональной данному пакету доли в стоимости предприятия (на недостаточный контроль и. на ликвидность).

   В основу метода чистых активов положен  анализ и перестройка балансового  отчета предприятия. Данный метод предусматривает  суммирование чистой стоимости активов  предприятия с последующим вычитанием из этой суммы его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. В ряде случаев возможна корректировка некоторых статей балансов с целью более точного отражения в них стоимости активов.

   Министерство финансов совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг утвердил порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, который вступил в силу с 1 октября 1996г. (Приказ Минфина России от 5 августа 1996г. №71, ФКЦБ от 5 августа 1996г. №149).

   Порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ:

1. Оценка имущества, средств в расчетах и других видов активов предприятия производится в Расчете чистых активов предприятия.
2. Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.
3. Активы, участвующие в расчете, - это денежное и не денежное имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи: внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса, за исключением балансовой стоимости собственных акций общества, выкупленных у акционеров.

   При этом при расчете величины чистых активов принимаются учитываемые  в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

   а) непосредственно используемые обществом  в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки, товарные знаки и т. п.);

   б) имеющие документальное подтверждение  затрат, связанных с их приобретением (созданием);

   в) право общества на владение данными нематериальными правами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором и т. п.), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации:

• по статье прочие внеоборотные активы в расчет принимается задолженность акционерного общества за проданное ему имущество;
• запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

   При наличии у акционерного общества на конец года оценочных резервов по сомнительным долгам и под обесценение ценных бумаг показатели статей, в связи, с которыми они созданы, принимаются в расчет (показываются в Расчете) с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на стоимость данных резервов.

4. Пассивы, участвующие в расчете- это обязательства акционерного общества, в состав которых включаются следующие статьи:

• статья 4-го раздела бухгалтерского баланса- целевые финансирование и поступления;

• статьи пятого раздела баланса - долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;
• статьи шестого раздела баланса - краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям «Доходы будущих периодов» и «Фонды потребления».

5. Оценка  статей баланса, участвующих в  расчете стоимости чистых активов,  производится в валюте Российской Федерации по состоянию на 31 декабря отчетного года.

   Данный  метод расчета стоимости предприятия  соответствует международным принципам  бухгалтерского учета и широко используется при определении стоимости чистых активов АО.

   В расчёте использовался баланс предприятия на 31 декабря 2001г. При оценке стоимости чистых активов балансовая стоимость активов корректировалась с учетом их рыночной стоимости.

    Ниже  представлен алгоритм реализации метода:

   1. Суммируются статью баланса предприятия:

• Остаточная стоимость нематериальных активов;
• Остаточная стоимость основных средств;
• Оборудование к установке;
• Незавершенные капитальные вложения;
• Долгосрочные финансовые вложения;
• Прочие необоротные активы;
• Производственные запасы;
• Животные;
• Остаточная стоимость МБП;
• Незавершенное производство;
• Расходы будущих периодов;
• Готовая продукция;
• Товары;
• Прочие запасы и затраты;
• Товары отгруженные;
• Расчеты с дебиторами;
• Авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;
• Краткосрочные финансовые вложения;
• Денежные средства;
• Прочие оборотные активы;

     ИТОГО активы предприятия:

2. Суммируются  обязательства (задолженности) предприятия  по пассиву баланса:

• Целевое финансирование и поступления;
• Арендные обязательства;
• Долгосрочные кредиты банков;
• Долгосрочные займы;
• Краткосрочные кредиты банков;
• Кредиты банков для работников;
• Краткосрочные займы;
• Расчеты с кредиторами;
• Авансы, полученные от покупателей и заказчиков;
• Расчеты с учредителями;
• Резервы предстоящих расходов и платежей;
• Прочие краткосрочные пассивы;

     ИТОГО пассивы предприятия:

3. Из суммы  активов (п.1) вычитается сумма пассивов (п.2).

4. К полученной  разности прибавляется рыночная  стоимость земельного участка, (земельный  участок не оценивался).

  Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается  как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

  Пересчет  статей актива баланса предприятия  в текущие цены состоит:

• В определении рыночной стоимости основных средств и нематериальных активов;
• В определении фактической текущей стоимости «незавершенки»;
• В анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;
• В анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;
• В анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

   После корректировки статей баланса предприятия  можно рассчитать чистую стоимость его активов по приведенному выше алгоритму.

   Корректировка статей баланса

   Балансовая  стоимость чистых активов рассчитана по состоянию на отчетную дату, ближайшую  к дате, на которую производится оценка и скорректирована:

   Оценка  строений

   Оценка  зданий и сооружений производилась  на основе затратного подхода, т. е. на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом накопленного износа) являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта.

   Этот  подход реализовался в несколько  этапов:

• Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строений.
• Рассчитываются все виды износа строений не устранимый и устранимый.
• Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта.

   Существуют  четыре основных метода определения  восстановительной стоимости (или  стоимости воспроизводства), или стоимости замещения, объекта:

• Сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);
• Поэлементный;
• Сметный;
• Индексный.

   В расчетах использовались сравнительная  единица измерения (или удельная стоимость).

   Неустранимый  износ объектов определялся по сроку  экономической жизни объекта, устранимый износ путем сопоставления фактических дефектов строительных элементов с удельной стоимостью (нормативным перечнем повреждений).

   Итоговая  стоимость объектов недвижимости на основании произведенных расчетов стоимость зданий, с учетом износа составляет:  38 096 587 рр.

   Оценка  машин и оборудования

   Состав  машин и оборудования, находящихся  на балансе предприятия, представлен  в Приложении.

   При оценке машин и оборудования использовались метод прямого сравнительного анализа  продаж, с последующими корректировками на соответствующие различия, на доставку, монтаж и наладку. Рассчитывался оценочный (экспертный) износ, определяли его как действительную потерю стоимости.

   Расчетная стоимость машин и оборудования составляет: 206 702 рр.

   Оценка  оборотных активов

   Приняты по балансу. Стоимость оборотных активов: 309 802 рр.

   Незавершенное строительство. Отсутствует.

   Оборудование  к установке. Отсутствует.

   Дебиторская задолженность.

   Дебиторская задолженность принята по балансу:  1 069 796 рр.

   Денежные  средства.

   Статья  денежные средства принята по балансу: 449 377 рр.

   Пассивы.

   На  убытки прошлых лет оценщиком  применен коэффициент 0,9: 4 015 421 рр.

   Краткосрочные пассивы приняты по балансу: 4 379 621 рр.

   Расчеты выполнены в Приложении 2.

 

   

   Описание  наиболее важных факторов, влияющих на стоимость  предприятия

   Влияние контрольного и неконтрольного участия в предприятии  на его стоимость: Степень контроля над предприятием влияет на оцениваемою стоимость этого предприятия и зависит от возможности осуществлять те или иные права, связанные с этим контролем. К таким правам можно отнести избрание членов совета директоров и внесение изменений в направление работы предприятия, возможности приобретения, продажи и ликвидации активов предприятия, утверждения отчетов о результатах деятельности предприятия.