Отчет об оценке рыночной стоимости бизнеса в ОА «ГОСТИНИЦА»

   На  практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства является обязательным.

   Оценщик на основе анализа критериев может  сделать один из следующих выводов:

• компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может быть использована для расчета мультипликаторов;
• компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть использована в процессе оценки.

 

    Характеристика  ценовых мультипликаторов.

   Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом  основано на использовании ценовых  мультипликаторов. Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Для расчета мультипликатора необходимо:

• определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;
• вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

   К интервальным мультипликаторам относятся:

1. цена/прибыль;
2. цена/денежный поток;
3. цена/ дивидендные выплаты;
4. цена/выручка от реализации.

   К моментным мультипликаторам относятся:

1. цена/балансовая стоимость активов;
2. цена/ чистая стоимость активов.

   Мультипликатор  «Цена / Прибыль» (Р/Е). Отношение «цена / прибыль» - это стоимостной мультипликатор, который наиболее часто используется на практике при применении оценочного подхода на основе компаний – аналогов. Этот мультипликатор отражает связь между рыночной ценой акционерного капитала компании и ее чистой прибылью. Умножение этого мультипликатора на прибыль оцениваемой компании дает оценку стоимости соответствующей доли собственности. Отметим, что под «прибылью» здесь может пониматься как чистая прибыль (прибыль за вычетом налогов), так и «до – налогов» прибыль. Если для компаний – аналогов цена акций делится на «до – налогов» прибыль, то полученный стоимостной мультипликатор должен умножаться так же на «до – налоговую» прибыль компании, подлежащей оценке. Аналогично поступают с чистой прибылью.

   Мультипликатор  «Цена / Валовой денежный поток» (P / GCF) Валовой денежный поток определяется как скорректированная чистая прибыль до учета необычных или неповторяющихся статей, плюс не денежные вычеты из дохода (амортизация). Мультипликатор P / GCF рекомендуют использовать в случаях, когда:

• Можно было бы использовать мультипликатор цена / прибыль для оценки акций, но прибыль компаний – аналога, или оцениваемой компании отрицательна или слабо положительна;
• Капитал компаний в той отрасли, к которой относится оцениваемая компания, принято оценивать с помощью мультипликаторов валового денежного потока;
• Экономический срок жизни основных средств компании существенно превышает срок амортизации этих активов, установленный для финансовой отчетности. Это имеет место, когда применяется ускоренная амортизация, что приводит к низкой остаточной стоимости в финансовом отчете, хотя фонды в значительной мере сохранили свою экономическую ценность;
• Амортизационные отчисления от имущества, которое не предполагается выводить из строя составляют существенную долю денежного потока по сравнению с чистым доходом.

   Мультипликатор  Цена / Дивиденды (Р / D При расчете числового значения этого мультипликатора нужно цену акции компании – аналога на дату оценки разделить на размер годового дивиденда в расчете на одну акцию.

   Этот  метод определения стоимости  компании имеет ограниченное применение по следующим причинам:

• Многие компании закрытого типа не платят дивиденды;
• Даже когда дивиденды выплачиваются, они обычно несоизмеримы с дивидендами, выплачиваемыми компаниями открытого типа. Собственники компаний закрытого типа обычно получают деньги другими способами (в виде компенсаций, в виде арендной платы за предоставляемое собственной фирме оборудование и недвижимость и т.д.), направляя относительно незначительную долю прибыли на выплату дивидендов.

   Однако  Р / D - мультипликатор чрезвычайно полезен  если оцениваемая компания регулярно  выплачивает дивиденды и наблюдается некоторая согласованность Р / D - мультипликаторов компаний аналогов.

   Мультипликатор  Цена / Выручка (P / R). Считается, что этот мультипликатор наиболее применим для компаний, работающих в сфере услуг (страховые, бухгалтерские компании и т.д.) и в меньшей степени для компаний – дистрибьютеров (занимающихся перепродажей или оптовиков). Желательно применять именно этот мультипликатор при оценке в целях слияния и поглощения, а не мультипликатор Цена / Прибыль, поскольку «Прибыль» может быть искусственно завышена за рассматриваемый период.

   Для применения P / R – мультипликатора  имеются большие основания, если в ретроспективе и на момент оценки объем выручки находился примерно на одном уровне. Поскольку выручка (валовой доход) – это измеритель операционного результата работы компании, который отражается в отчете о прибылях и убытках до выплаты процентных выплат по кредитам, то P / R – мультипликатор оказывается более чувствителен к структуре капитала, а именно к разнице в соотношении собственных и заемных средств, чем другие мультипликаторы, зависящие от операционного результата. Поэтому мультипликатор Цена / Выручка рассматривается как более пригодный для оценки совокупного инвестированного капитала компании, чем ее капитала, очищенного от заимствований.

   Возможность применения того или иного мультипликатора  данной группы зависит от целей оценки.

   Формирование  итоговой величины стоимости.

   Процесс формирования итоговой величины стоимости  состоит из трех основных этапов:

• выбора величины мультипликатора;
• взвешивания промежуточных результатов;
• внесения итоговых корректировок.

   Итоговая  величина стоимости, полученная в результате применения мультипликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств, наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка предоставляется при наличии не привлекательного для покупателя характера диверсификации производства. Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения. Если в процессе финансового анализа выявлены либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. Возможно применение скидки на ликвидность. В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору элементы контроля.

   После анализа доступных баз данных, полученных с помощь интернета, удалось отобрать три гостиниц, относящихся к той же категории, что и оцениваемый бизнес.

   Следующий этап – анализ доступной бухгалтерской  информации, а также исследование данных за 2001г. о деятельности гостиниц-аналогов в целом.

   Цена  аналогов принята, по цене предложения  за контрольный пакет акций выставляемой на конкурс Комитетами по управлению имуществом.

   По  отобранным аналогам была получена информация о: выручке, чистой прибыли и амортизационных начислениях.

   Исходя  из этого, для оценки использовались мультипликаторы:

• Цена / прибыль;
• Цена / выручка;
• Цена / денежный поток.

   Поправки, из-за ограниченности информации по аналогам, в данном подходе не учитывались.

   Все расчеты по определению стоимости  по методу компании-аналога приведены  в Приложении 4.

   Рыночная  стоимость бизнеса  АО «ГОСТИНИЦА» определенная сравнительным подходом составляет: 32 142 134 рр.

 

   Согласование результатов

Результаты  оценки, полученные тремя подходами:

  Анализируя  применимость каждого метода для оценки объекта, Оценщик пришел к следующим выводам:

• Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. Расчеты по данному методу практически не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Надо заметить, что материалы, использованные при строительстве оцениваемых объектов, не отражают сложившуюся сегодня на рынке ситуацию.

Весовой коэффициент: 0,2.

• Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Объект относится к доходным объектам недвижимости. Информация, по мнению Оценщика, в данном случае имеет наивысшее значение.

Весовой коэффициент: 0,5.

• Расчет стоимости объектов на основании продаж аналогичных объектов в наивысшей степени отражает ту цену, которая может возникнуть на свободном конкурентном рынке. Однако достоверные сведений о продажах гостиничных комплексов России и по г. Владимиру отсутствует, и информация о ценах продаж в основном состоит, из цен на магазины, кафе и офисы.

Весовой коэффициент: 0,3.

   Расчет  по согласованию результатов оценки выполнен в Приложении 4. 
 

   ИТОГОВОЕ  ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ

  Основываясь на фактах, предположениях и примененных  в настоящем анализе методиках  оценки, которые были обсуждены с  администрацией Заказчика, Оценщик  пришел к следующему заключению:

   Итоговая  величина стоимости бизнеса АО «ГОСТИНИЦА» (100% пакета акций), по состоянию на 01.04.2002г. составляет:

27 000 000,0 рр, (двадцать семь  миллионов российских  рублей), с НДС. 
 
 
 
 

   Оценщик:     …………………….. Титов В. И. 

 

   ПРИЛОЖЕНИЯ, (расчеты)

 

1. Приложение 1, финансовый анализ    на 14 листах.

2. Приложение 2, расчет стоимости АО «ГОСТИНИЦА»- затратный подход  на 8 листах.

3. Приложение 3, расчет стоимости АО «ГОСТИНИЦА»- доходный подход  на 5 листах.

4. Приложение 4, расчет стоимости АО «ГОСТИНИЦА»- рыночный подход  на 2 листах.