Отчет об оценке рыночной стоимости бизнеса в ОА «ГОСТИНИЦА»

   В регионах также существует много  комплексов, которые раньше строили <по разнарядке> и которые в настоящее время пустуют. Такие гостиницы либо будут просто закрываться, либо должны быть переоборудованы под жилые или офисные помещения. Данные о количестве гостиниц определенной категории в Санкт-Петербурге и некоторых других городах приведены в таблице.

   Даже  в таком крупном городе, как  Нижний Новгород, в настоящее время  действуют всего 19 гостиниц, но за последнее время реконструкцию прошла лишь одна (<Волна>), которая соответствует приблизительно 4-звездочной категории.

   В Казани, например, к 3-звездочной категории  относится только гостиница <Сафар> и еще около 10 приближаются к этой категории.

   В Екатеринбурге власти провели обязательную сертификацию гостиниц на местном уровне. В результате из 36 предприятий только одна гостиница <Атриум-Палас отель> получила категорию 5-звездочной, еще одна близка к 3-звездочной, а уровень других еще ниже.

   Экономическая ситуация в региональных центрах  не предполагает существенного притока приезжающих из других регионов или из-за рубежа. Поэтому число постояльцев, цели приезда, время проживания и покупательная способность клиентов в ближайшее время не изменятся. Таким образом, единственный путь развития гостиничного сектора - повышение качества проживания и уровня оказываемых услуг. 

   МОСКВА.

   Столичный гостиничный рынок переживает затяжной вялотекущий кризис. Качественных средств  размещения не хватает - это препятствует увеличению турпотока. Но тратить деньги на гостиницы среднего сегмента инвесторы не спешат: стоимость их строительства сопоставима с возведением отелей класса люкс, а вложения окупаются в два раза дольше. С другой стороны, верхний сегмент рынка уже заполнен под завязку. Да и спрос ориентирован в основном на три звезды.

   По  данным Комитета внешних связей правительства  Москвы, в городе насчитывается 185 отелей - в общей сложности 73 600 мест, не считая гостиниц на рынках и при посольствах. В соответствии с официальной  сертификацией девять отелей относятся  к классу "пять звезд": "Националь", "Балчуг Кемпински", "Интур-Пента", "Метрополь", "Марриотт Гранд Отель", "Марриотт-Аврора-Роял", "Президент-отель", "Золотое Кольцо" и "Международная". Семь гостиниц - "Интурист", "Украина", "Савой", "Катерина", "Софитель-Ирис", "Протон" и "Марриотт-Тверская" - считаются четырехзвездными. 23 столичных отеля относятся к классу "три звезды". Остальные не аттестованы.

   В 2000г. объем доходов, полученных гостиницами  Москвы, составил около 10 млрд. руб., что  на 25% больше, чем в предыдущем году. Средняя загрузка составила 59%.

   Со  звездами царит полная неразбериха. "В одной группе могут оказаться "Марриотт-Тверская" и "Украина", несопоставимые по качеству предоставляемых  услуг, - считает Марина Смирнова, начальник информационного отдела ассоциации "Университет гостиничного, туристического и ресторанного бизнеса". - 82% гостиниц по России вообще не имеют никакой звездности. Некоторые просто не проходили сертификацию - например, "Рэдиссон-Славянская", "Шератон-Палас", "Шеротель". По причине такой неопределенности специалисты предпочитают делить рынок на сегменты - верхний, средний, или экономичный, и низкий. В верхнем сегменте работают крупные международные гостиничные сети. Здесь же была сконцентрирована и деловая активность последних лет. "Освоение рынка всегда начинается сверху, потом приходит черед среднего сегмента, в котором меньше прибыли, но и меньше затрат", - объясняет Смирнова. Для дорогих гостиниц времена сейчас не лучшие. "Общие доходы за проживание в гостиницах [верхнего сегмента] в 2000г. примерно равны доходам за 1999г., которые составили всего только 50% от доходов 1998г. Так что кризис еще не преодолен.

   За 2000г. средняя стоимость номера в  гостиницах класса люкс упала на 15%. Участникам рынка пришлось подстраиваться под политику сети Marriott, которая сбивала ценовую планку. В начале 90-х гг., когда международные сети только пробовали свои силы на московском рынке, начинать его освоение со среднего сегмента было невыгодно и несолидно. Сейчас жесткая конкуренция между отелями класса люкс заставляет потенциальных инвесторов осторожничать. Они выжидают, надеясь на формирование более благоприятной конъюнктуры. Что мешает им инвестировать в экономотели? Загрузка этого сектора в среднем по Москве сейчас составляет 68,2% , против 65,5% в верхнем сегменте. Спрос на экономкласс сейчас очень велик. Многие отели типа "Космоса", "России", "Украины" ориентированы на обслуживание групповых иностранных туристов. Тем более что цены, которые они предлагают - $50 - 70 для групп и $100 для индивидуалов, - удовлетворяют потребности рынка. Более того, ценовая политика отелей экономкласса стала в последнее время куда более дальновидной. Раньше руководители отделов продаж таких гостиниц, заключая договора с туроператорами, в ущерб себе шли на значительные скидки. Сейчас, например, "Россия" перестала заключать эксклюзивные договоры с ограниченным числом туркомпаний. Тарифы для всех агентов и операторов теперь едины, а корпоративные скидки сократились с 50% до 20 - 30%. Результаты впечатляют: до 1 февраля этого года выручка гостиницы, по ее собственным данным, составляла около 200 000 руб. в день, сейчас - 1,5 млн. руб.

   Другие  отели экономкласса также собираются устанавливать нижний ценовой порог. Эксперты прогнозируют, что в предстоящем  высоком сезоне цены в среднем сегменте вырастут на 27%. Более того, гостиничного фонда среднего уровня столице явно не хватает.

   За  последние 10 лет в Москве не было построено ни одного трехзвездного  отеля. Даже "Катерина", имевшая три звезды в момент открытия, уже через год повысила классность. И все-таки что-то мешает вкладывать средства в "три звезды". Все дело в деньгах: чтобы построить и раскрутить трехзвездный отель в столице сейчас нужно вложить столько же, сколько и в отель классом выше. А доходы их будут различаться примерно в два раза. По данным компании Andersen Consulting, во всем мире возведение отеля высшего класса обходится примерно в $100 000 - 150 000, среднего отеля - в $50 000 - 80 000 за номер. Разница позволяет начать бизнес с меньшими затратами, при примерно равных сроках окупаемости объектов. Поскольку в Москве такого разрыва не существует (строительство трехзвездного отеля всего на 15 - 20% дешевле) , пока не находится и инвесторов. "Трехзвездные отели в Москве обходятся столь дорого потому, что большую часть инвестиционной себестоимости составляет аренда земли. А строительные работы сами по себе так дороги, что категория отеля уже не имеет значения, - объясняет Владислав Портнов, руководитель направления по работе с недвижимостью компании UniForst Property Advisers. - Кроме того, в каждый проект закладывается определенная доля города". В относительных цифрах гостиницы среднего сегмента приносят такой же доход, что и отели верхнего: по данным "Университета гостиничного, туристического и ресторанного бизнеса", прибыль до уплаты налогов составляет около 20 - 25% от оборота, чистая прибыль - 2%. Однако, будучи пересчитаны в рубли, эти проценты указывают на существенную разницу между разными типами гостиниц. Поэтому инвесторам нужны дополнительные доводы. В частности, город собирается предоставлять инвесторам ряд льгот. "На текущий год правительство Москвы выделило 150 млн. руб. налоговых кредитов, предназначенных на реконструкцию и модернизацию гостиничного фонда", - говорит Борис Аверьянов, замруководителя комитета внешних связей. Он обещает, что в ближайшие годы в Москве будет построено 10 - 14 новых трехзвездных отелей. 

   САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

   Из  расчета на 1000 жителей в Петербурге вдвое меньше гостиничных номеров, чем в среднестатистическом европейском городе. Восполнить дефицит отелей к грядущему в 2003 г. 300-летию города уже не удастся. Но инвестиционная активность в гостиничном секторе сегодня высока как никогда. Город может твердо рассчитывать на десяток-другой новых отелей к круглой дате.

   По  данным Комитета по внешним связям городской администрации (КВС), гостиничный сектор Петербурга состоит из 132 объектов размещения (16 472 номера). 70 из них (имеют 11 022 номера) - отели первого, среднего и низкого классов. Остальные объекты - небольшие ведомственные гостиницы и общежития гостиничного типа.

   По  итогам сертификации Госстандарта, 34 гостиницы  получили "звездную" категорию. Пять звезд имеют "Гранд Отель Европа" (управляется компанией Kempinski) , "Невский  Палас" (ITT Sheraton) и "Астория" с "Англетером" (Rocco Forte New HotelsХ Group). Уже в июле VIP-перечень пополнится еще одним "грандом" - Radisson SAS Royal Hotel. Это первая гостиница, сооруженная в Петербурге на средства частных инвесторов. Превращение исторического здания XVIII в. в отель класса "люкс" на 164 номера обошлось более чем в $30 млн.

   По  подсчетам специалистов КВС, в 2000 г. в 40 гостиницах (70% городского номерного  фонда) останавливались 413 000 иностранцев. Вместе с российскими туристами  число постояльцев превысило 1 млн. человек. При этом среднегодовая загрузка петербургских отелей составляет примерно 50% и резко (до 50 - 70%) колеблется в течение года. На пике туристического сезона - май-июнь - гостиницы не могут удовлетворить имеющийся спрос. В "мертвый" сезон, приходящийся на декабрь-январь, некоторые из них заселены лишь на 30 - 35%. По мнению Алексея Шаскольского, главного специалиста по корпоративной недвижимости компании "Гамма Групп", ярко выраженная сезонность бизнеса - один из факторов, сдерживающих инвесторов. Впрочем, ситуация постепенно начала выравниваться. В 2000 г. на 8 - 12% , если сравнивать с 1999г., выросла годовая загрузка отелей первого класса. Причем в числе их постояльцев стало больше россиян. 22% клиентов "Астории" и "Англетера" - граждане РФ, в "Невском Паласе" количество наших соотечественников достигло 20%, в "Гранд Отеле Европа" - 16,8%.

   Разброс цен на гостиничные услуги чрезвычайно  велик. В отелях высшей категории  за одноместный стандартный номер "от стойки" просят $280 - 300/сутки. Правда, с учетом корпоративных и прочих скидок реальная стоимость проживания, например, в "Невском Паласе" в 2000 г. составила $160/сутки, в "Астории" - $187. В "Октябрьской" же, например, средний тариф составляет $44,5. В "России" одноместный номер стоит 550 руб. для россиян и $26 - для иностранцев.

   По  расчетам городской администрации, к 2003г. в Петербурге может открыться  до 50 малых отелей. Стоимость таких проектов невелика - в среднем от $500 000 до $2 млн.

   Инвестиционных  замыслов с более серьезным бюджетом тоже хватает. Например, этой весной началось строительство торгово-гостиничного комплекса под названием "Владимирский пассаж". Ориентировочная стоимость работ - $20 млн. В роли инвесторов выступают ОАО "Инвестиционная группа "Отель" и "Стройкорпорация "Элис" (она же заказчик и генподрядчик). Будущая трехзвездная гостиница рассчитана на 300 номеров. Еще один отель такого же класса на Невском проспекте, 89, намерен возвести холдинг "Эко Феникс" (160 номеров). Предварительная смета - $10 млн. Тем временем и действующие гостиницы не жалеют средств на модернизацию и постепенно приобретают европейский лоск: крупномасштабная реконструкция происходит в "Москве", "Прибалтийской" и "Октябрьской". Практически все новые проекты ориентированы на создание отелей среднего класса. Генеральный директор инвестиционной группы "Отель" Игорь Галицин считает эту рыночную нишу очень перспективной и совершенно неосвоенной. По его словам, иностранные операторы пока не находят в Петербурге ни одной гостиницы, удовлетворяющей западному стандарту трех звезд. Специалисты КВС прогнозируют, что рост спроса на места в гостиницах потребует ввода к 2008г. более 7500 дополнительных номеров, из них около 5500 - в отелях среднего класса.

   Город Владимир, общие сведения.

   Географическое положение

   Владимир, один из самых древних городов России, основан в 990 году Киевским князем Владимиром Святославичем. Владимир расположен в Центральном экономическом районе страны в 180 км. на восток от Москвы и стоит на левом берегу реки Клязьма. Город является административным центром Владимирской области.

   Владимир  находится в зоне с умеренным  континентальным климатом, средняя  температура июля +18 градусов Цельсия, средняя температура января -11 градусов Цельсия. Средняя годовая норма  осадков 560 мм, примерно 2/3 из этого числа приходится на осадки в виде дождя в тёплое время года.