Разработка массовых компаний в сфере недвижимости

     К достоинствам таунхаусов можно отнести так называемую иллюзию обладания собственным домом. В отличие от квартиры в многоэтажном доме у владельца секции в таунхаусе есть своя придомовая территория, индивидуальный вход и гараж. Сложность в рекламировании данного сектора недвижимости состоит в неопределенности целевой аудитории. По мнению аналитиков корпорации «ИНКОМ-недвижимость» в них живут наиболее активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни. Таунхаусы располагают к общению, поскольку дома находятся недалеко друг от друга. Таунхаусы покупают молодые бизнесмены, которые не готовы к покупке большого дома, и жители коттеджных поселков, которые приобретаю в ближайших таунхаусах квартиры для близких родственников.

     Офис. Очень быстро развивается рынок офисов. При создании заголовков нужен «минималистский», развернуто-повествовательный или традиционный подходы. Например: «Изысканно! Престижно!» как это видно из приложения 2, «Офис в двух шагах от станции метро», «По соседству со всемирно известными фирмами», «Легкий подъезд со двора даже для грузового транспорта».

     Коммерческие  объекты. Кроме офисных и производственных помещений на рынке присутствуют коммерческие объекты. Такие, например, как склады, кафе, бары, рестораны. Очень существенный сегмент – торговые объекты. Среди них обычно выделяют пять основных форматов: молы, торговые центры, универсальные магазины (товары повседневного спроса), специализированные магазины (3, С. 223).

     «Молы» - это крупные торговые центры современного формата. Молом называют не каждый торгово-развлекательный комплекс, ведь последний должен отвечать концепции, объединяющий в себе лучшие современные разработки архитектуры, дизайна, строительства, и представлять наиболее полный спектр товаров. По западным стандартам молл – крупный торгово-развлекательный комплекс с внушительным набором бутиков различных специализаций, развитой инфраструктурой (оформленные торговые галереи, развлекательные центры и др.)

     Торговые  центры. В настоящее время в Москве действует более 1100 торговых центров, большинство из которых – объекты нового строительства и объекты, прошедшие ребрендинг. Наряду с ними работают функционально устаревшие центры советского формата. Наиболее известными из них считают ГУМ, ТЦ «Охотный ряд».

     Универсальные магазины (товары повседневного спроса). Торговые центры предлагают универсальный набор товаров повседневного спроса (товары и продукты бытового назначения). Магазины представлены в форматах шаговой доступности (соседские универсамы), гастрономические бутики, супер- и гипермаркеты (3, С. 240).

     Магазины  шаговой доступности (универсамы) предлагают ограниченный ассортимент товаров и рассчитаны на частое посещение представителями среднего и эконом-класса. Данный формат наиболее востребован и наименее развит, особенно в новых районах Москвы.

     Дискаунтеры – магазины, работающие в экономичном формате (преимущественно – низкие цены за счет значительных объемов закупок и быстрой оборачиваемости складских запасов). Основной принцип магазина, работающего в данном формате, - увеличение торгового оборота за счет максимального количества товаров и числа покупателей. В России подобные магазины особенно популярны как у покупателей, так и у торговых операторов.

     Специализированные  магазины – магазины спортивных товаров, одежды, бытовой техники и электроники, товаров для детей, товаров для дома, парфюмерные магазины, рестораны, рестораны фаст-фуд, оздоровительные комплексы и фитнес-центры.

       Имения. Кроме коттеджей и таунхаусов, на рынке сегодня представлены и такие объекты как имения. Родовые имения – принципиально новый продукт на рынке российской недвижимости. К потребности создания собственных родовых имений люди пришли постепенно: через покупку большой квартиры в городе, затем дома в коттеджном поселке. Имения покупают в основном преуспевающие бизнесмены, уже имеющие дома в ближнем Подмосковье, но желающие простроить еще одну дальнюю дачу (18, С. 197).

     Различие  между имением и загородным домом  не столько в масштабе, сколько  в функциональном назначении. Имение – это не просто большой дом с благоустроенным участком, а совсем другое качество жизни. Имение – это, как правило, большой площадью от 800 квадратных метров дом из кирпича или бетона, плюс целый комплекс зданий, включающий конюшню, баню, иногда вертолетную площадку. Все это располагается на большом, от нескольких гектаров, участке, где можно поохотиться и порыбачить. Несмотря на возможность купить участок под имение в поселке с развитой инфраструктурой, большинство имений сегодня формируется другим способом. Лицо, желающее стать обладателем имения, дает соответствующее указание своему исполнителю, который находит земельный участок и выполняет функции заказчика при проектировании и строительстве. Основные характеристики такого участка: не менее 2-3 гектар. Инженерное обеспечение – с максимальной степенью автономности. Главные требования к участку, помимо отдаленности от соседей, - природные красоты, хорошая экология, обязательное наличие леса, близость к воде (возможен искусственный водоем). По таким принципам формируются имения в дорогих регионах, к примеру, в окрестностях Рублевского шоссе, поселков Жуковка и Ильинка.

     Земельные участки. На рынке есть предложения о продаже земельных участков. Часть из них предназначаются под застройку, часть - для хозяйствования. Покупателей при этом не редко убеждают, что, в частности, в Подмосковье существует земельный дефицит и ее стоить покупать как можно быстрее. Однако, земли на которой можно строить качественные коттеджные поселки, пока вполне достаточно. Наибольший интерес у покупателей вызывает участки и дома, расположенные в уютных загородных местах. Стоимость сотки зависит от отдаленности от города и престижности района. При рекламе земельных участков можно ориентироваться на следующие примеры заголовков: «Естественный наклон в два градуса на Юг. У Вас все будет созревать быстрее, чем у соседей!», «И до реки, и до леса – рукой подать!» (18, С. 209). В приложении 3 представлена стандартная реклама земельного участка.

     Анализ  риелторских услуг корпорации «ИНКОМ-недвижимость» показал, что задача риелтора при рекламировании, как правило, намного сложнее, чем у рядового продавца. Риелтор предлагает не один объект, а перечень объектов. В идеале стоило бы рекламировать всю имеющуюся в наличности на рынке недвижимость, чтобы подстроиться под любого покупателя, но так как подобных услуг не существует, работа по рекламе объектов начинается для риелтора на этапе формирования перечня недвижимости.

     Риелтор разбивает все имеющиеся у  него виды недвижимости по определенным характерным группам (дорогое жилье, дешевое и т.д.). И каждый список объектов направляется на определенную группу покупателей. Если риелтор будет рекламировать дома одновременно и для бедных и для богатых, скорее всего он не продаст ни тем, ни другим. К примеру, корпорация «ИНКОМ-недвижимость» рекламирует роскошные особняки в качественно журнале «Новые русские», недорогие квартиры – в массовой газете «Новости», а офисы – в деловой газете «День бизнесмена». Эффект от такой рекламы будет выше, чем если бы в этих газетах одновременно рекламировать и роскошные особняки, и недорогие квартиры, и офисы.

     Когда риелтор рекламирует различные  списки раздельно, это не означает, что он растрачивает все свои финансовые средства. Наоборот, такая реклама  становится эффективнее, а значит дешевле. Также фирма получает дополнительную имиджевую рекламу. При этом фирма тратит не больше, чем в случае, когда все перечни рекламируются вместе. Необходимо учитывать, что у покупателей есть определенные требования не только к объекту покупки, но и к самому продавцу. Так, например, москвичей в рекламных объявлениях о недвижимости привлекли бы следующие качества продавца недвижимости: надежность, честность, оперативность, конфиденциальность, авторитетность, преуспевание, добропорядочность, солидность, тактичность, интеллигентность, уверенность и другие. Особенно эти требования важны для работы профессиональных риелторов.

     Риелторам, как и многим рядовым продавцам  недвижимости, после публикации рекламы  необходимо быть в полной готовности к работе с потенциальными клиентами. Ожидая звонки и визиты клиентов, риелторам стоить подготовить не только информацию по прорекламированному определенному типу дома или по определенному типу перечня, но и по всем иным, имеющимся в распоряжении на данный момент вариантам.   

    2.2. Опыт  продвижения объектов недвижимости

    (на  примере кампаний элитной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость») 

     Произошедшие изменения в социально-экономической структуре общества, безусловно, оказали влияние на все сферы жизни страны, в том числе на архитектурно – строительную отрасль. Респектабельное жилье является важнейшим элементом имиджа преуспевающего человека. Оно олицетворяет независимость и свободу, свидетельствует о высоком статусе его владельца. В России рынок элитного жилья возник недавно и сосредоточен, в основном, в столичных городах, крупных региональных центрах. Особенностью жилых комплексов элитной застройки является удлиненный срок их реализации – 2-3 года на рынке первичного жилья.

     Элитное жилье является новым направлением в строительном бизнесе. Это достаточно странно, так как оборот средств в данной сфере с каждым годом все увеличивается, а масштабы PR-кампаний и изобретательность строительных фирм заслуживают внимания.

     В большинстве строительных компаний PR – деятельность представлена лишь отделами рекламы и маркетинга, а специализированные отделы по связям с общественностью имеют лишь очень крупные строительные компании. Одной из важнейших функций PR-отдела является создание имиджа фирмы. Это продвижение компании в средствах массовой информации, контроль над рекламой, наиболее удачное размещение статей, модулей, строк.

     По  мнению аналитиков, рынок элитного жилья развивается галопирующими темпами, а спрос намного превышает предложение. На самом деле, объектов элитного жилья не так уж и много - действительно дорогие жилищные объекты имеют стоимость от 6100 у.е. за кв. м. Несмотря на то, что спрос на элитные жилищные комплексы невелик в сравнении с общим спросом на жилье, по оценкам экспертов спрос именно на элитные дома за последние 2 года вырос на 25%. В наиболее общем виде элитное жилье можно определить как жилье, дающее возможность приблизиться к европейскому уровню создания жизненного пространства.

       В Москве рынок элитного жилья  существует, по мировым меркам, совсем недолго – с 1996 года. Сегодня элитными считаются квартиры в многоквартирных домах «эконом-класса», а эксклюзивный товар предлагают застройщики клубных домов. Цены на элитное жилье стабильны: $7 - 8,5 тыс. за кв. м.

     В последнее время потенциальные покупатели элитных квартир стали более требовательными. Квартиры площадью менее 150 кв.м. на рынке элитного жилья не котируются. Впрочем, апартаменты размером 450-500 кв.м. также утратили былую популярность. Потолки в квартирах класса «люкс» должны быть не ниже 3 метров, а планировка – свободной. В многоуровневых квартирах непременно должен быть бесшумный лифт, а камин, джакузи, сауна, подогреваемые полы не входят, но не исключаются. Непременным атрибутом элитного жилья считается центральное кондиционирование, система климат-контроля, автономное тепло- и водоснабжение, фильтры воды. Но при выборе квартиры важна не только ее «начинка». Подъезд, дом, статус соседей – все должно соответствовать рангу. Именно поэтому застройщики уделяют особое внимание деталям: отделке фасада и холлов в подъезде, технической оснащенности здания (охранным системам, маркам скоростных лифтов, оборудованию подземного гаража).

     Обязательно наличие в доме сервисных служб: химчистки, прачечной, магазина, спортивно-развлекательного центра. Важен такой показатель элитности, как местоположение дома: ведь престижность района закладывается в стоимость  элитного квадратного метра. Географические предпочтения состоятельной публики в последние годы изменились. Если несколько лет назад цена квартиры возрастала по мере приближения к Кремлю, то сегодня престижность местоположения прежде всего определяет экологическая чистота района, удобство подъезда, отсутствие по соседству обшарпанных пятиэтажек и серых бетонных коробок. Поэтому лидирующее положение в рейтинге престижности московских районов заняли тихие кварталы в центре столицы и экологически чистые уголки на Западе и Северо-Западе Москвы.

     Наибольше внимание в сезоне 2003 года привлекли «Алые паруса» с видом на Москву-реку. Следует отметить, что застройщики элитных комплексов и отдельно стоящих клубных домов учитывают территориальные пристрастия потенциальных покупателей и планируют строительство в выигрышных местах. Например, поклонники «дворцового стиля» смогут приобрести квартиру в доме «Патриарх», строящемся на Малой Бронной. Это типичный клубный дом: в нем всего 25 квартир и соответствующая инфраструктура (включая бассейн, сауну, турецкую баню, бар с каминным залом). Компания «ИНКОМ-недвижимость» строит новый комплекс «Воробьевы горы», обещая покупателям великолепные виды на Университет, Парк Победы и Ботанический сад МГУ. Все технические элементы интеллектуальной системы здания интегрированы в сеть и могут управляться с пульта. Это позволяет, не уходя с работы, задавать команды стиральной машине, микроволновой печи или видеомагнитофону. К разряду клубных домов относятся также «Посольское подворье» ($ 5650-$6950 за кв.м.), «Палаты Муравьевых» ($6800 за кв.м.), «Усадьба Савеловых» ($6200-$7000 за кв. м.). На самом деле домов такого уровня в Москве не много, около трех десятков.