В настоящее
время государственная помощь
оказывается частным домовладельцем
в случае проведенного ими
ремонта, реконструкции и улучшения
жилищного фонда.
Практически
во всех странах государство
несет ответственность за неопределенное
расширение воспроизводства части
жилого фонда. Существуют государственные
агентства, занятые непосредственно
жилищным строительством. Но в
ряде случаев государство заключает
контрактное соглашение на жилищное
строительство с частными фирмами.
Построенное с помощью государства
жилье может быть продано либо
формирует так называемый общественный
сектор жилья, который сдается
по умеренным ценам особо нуждающимся
группам населения.
В последние
годы государство стало играть
активную роль в обеспечении
жилищных условий населения через
приватизацию (распродажу) государственного
жилого фонда.
О степени
вмешательства государства в
различной форме в рынок жилья
в разных странах с развитой
рыночной экономикой свидетельствует
следующая таблица:
Таблица
7
• Уровень
государственного воздействия на
жилищный сектор в разных развитых
странах Страны Контроль с
помощью кредита Государственные
займы Дотации Государственное
строительство Австралия Канада
Финляндия Франция Германия Греция
Япония Люксембург Нидерланды
Новая Зеландия Португалия Испания
Швеция Великобритания США средний
низкий высокий высокий средний
высокий средний высокий средний
низкий
низкий средний высокий средний
низкий низкий низкий высокий
средний средний низкий высокий
низкий высокий
средний
низкий низкий высокий низкий
низкий средний высокий высокий
высокий высокий низкий средний
низкий высокий
низкий
средний средний высокий высокий
высокий низкий низкий низкий
средний высокий низкий низкий
низкий высокий
низкий
низкий средний средний высокий
низкий Специфика жилья как
экономического блага длительного
пользования и связанные с
этим внешние долговременные
последствия, а также дорогостоящий
характер этого блага обусловливают
необходимость государственной
поддержки как общественного,
так и частного сектора жилья.
Постоянный рост стоимости жилья
делает весьма актуальной проблему
доступности с точки зрения
покупательной способности потребителей.
В связи с этим приобретает
особое значение специальный
вид жилищного кредитования и
особый кредитный финансовый
рынок. Длительный характер использования
жилья вызывает необходимость
учета старения жилого фонда
и износа. В районах массовой
застройки жилых домов в крупных
городах актуальной стала разработка
и осуществление стратегии реконструкции
жилого фонда и улучшения урбаниза-ционной
обстановки.
Важным
инструментом регулирования развития
ЖКХ в развитых странах является
налоговая политика. Режим налогообложения
в жилищной сфере неодинаков
в различных странах. Так, в
Австралии и Канаде не предусмотрены
льготы с подоходного налога
для покупателей жилья. С другой
стороны, в США покупателям
жилья предоставляются большие
налоговые льготы: процент ипотечного
кредита до 1 млн. долл. исключается
из облагаемого налогом дохода.
В Великобритании льготный потолок
ипотечного кредита установлен
науровне 46,500 тыс. долларов. В некоторых
странах, например в Японии, льготное
налогообложение не распространено
на ипотечный кредит. Но покупатели
домов могут получить налоговый
кредит в соответствии с размером
жилищного займа и стоимости
собственности.
Условия
налогообложения в сфере жилья
наиболее благоприятные в континентальной
Европе, чем в Великобритании. В
Германии покупатель получает
налоговые льготы при приобретении
жилья по отношению к подоходному
налогу на сумму 9,600 долл. в
год, и во Франции -7600 долл. в
год, а в Великобритании только
3.700 долл. в год. Однако налоговые
льготы во Франции и Германии
предоставляются лицам, впервые
покупающим свое жилье, и сроки
их действия соответственно 5 и
8 лет. В Великобритании налоговые
льготы бессрочны.
Но налоговая
система одной рукой предоставляет
льготы в жилищной сфере, а
другой рукой забирает. Во всех
странах с развитой рыночной
экономикой установлен регистрационный
налог (сбор) на трансакционные
налоги на куплю-продажу дома.
Во многих
странах существует ежегодный
налог на жилье как собственность.
В некоторых странах установлен
налог на прибыль от реализации
жилья. Однако во многих странах
не предусмотрен такой налог,
поскольку жилье остается основным
местом жительства.
Во всех
странах, за исключением Австралии,
в жилищной сфере применяются
некоторые виды имущественного
и земельного на-
логов.
Издержки на куплю-продажу жилья
значительно варьируются по странам.
Регистрационный сбор и трансакционный
налог колеблется от 0,6% в Японии,
и 1% в Великобритании, до 10% во
Франции и Италии, и даже до
11% в Бельгии. Что касается реги
страционного сбора, то в США,
Канаде, Франции, Германии и Италии
он составляет 5 - 6%, в Великобритании
-2,5%.
Если
общие издержки по покупле-продаже
жилья в Великобритании составляют
4,5%, то в Германии -1,2%, а во Франции,
Италии и Бельгии они достигают
16 - 22%. В связи с этим в Великобритании
по сравнению с другими странами
более высокий уровень сделок
по купле-продаже жилья, чем
в континентальной Ев^ ропе. В
среднем англичанин раз в семь
лет переезжает в новый дом,
немецкий домовладелец - раз в
27 лет, а в Италии и Бельгии-50
лет. Как правило, немецкий
гражданин приобретает первый
раз свой дом в возрасте
старше 30 лет, а до этого он
арендует жилье и экономит
средства для покупки дома, в
котором он живет всю оставшуюся
часть своей жизни. Молодые
англичане не ждут, они предпочитают
как можно больше взять жилищный
кредит и окупить квартиру
и регулярно участвовать на
рынке жилья. 2/3 англичан в возрасте
25 - 29 лет являются домовладельцами
и даже в возрасте 25 лет и
моложе 38% покупают себе дома. В
то время как доля людей
возрастной категории в США,
покупающие собственные дома, составляет
19%, во Франции -2%, а в Герма
нии-4%.
Мировая
практика показывает, что существует
три подхода к решению жилищной
проблемы. Первый подход предусматривает
исключительную ориентацию на
решение проблемы жилья с помощью
рынка. Второй подход является
альтернативой первого, он ориентирован
на решающую роль государства
в обеспечении жилья населения.
Третий подход к проведению
жилищной политики предусматривает
активное использование рыночного
механизма в жилищно-коммунальном хозяйстве
при широкой государственной поддержке
всем гражданам в получении жилья, и в
первую очередь' представителям малообеспеченных
слоев населения. Этот подход соответствует
требованиям социально-ориентированной,
смешанной экономики.
При первом
подходе жилье рассматривается
как обычный товар. Потребность
в жилье целиком и полностью
увязывается с платежеспособным
спросом населения на этот
товар. Неплатежеспособные слои
населения, остро нуждающиеся
в жилье, могут оказаться и
на самом деле оказываются
лишенными возможности удовлетворить
такую очень важную социальную
потребность, как потребность
в жилье. Значимость жилья как
социального блага, высокая социальная
приоритетность людей в жилье
обусловила необходимость: во-первых,
предоставления государством налоговых
и кредитных льгот для платежеспособной
части населения в приобретении
жилья через рынок недвижимости
в жилищной сфе-
ре через
механизм купли-продажи жилья,
во-вторых, обеспечения со стороны
государства минимальных социальных
гарантий в жилищной сфере
для малообеспеченных слоев населения.
Речь идет о государственной
поддержке социального сектора
жилищно-коммунального хозяйства.
Одной из особенностей развитого
рынка жилья является его объективная
связь с рынком земельных ресурсов,
тесная зависимость стоимости
жилья от стоимости земли. При
существовании купли-продажи земли
естественная ее ограниченность
и монополия частной собственности
на землю придает рынку земельных
ресурсов, а вместе с ним и
рынку жилья монопольные черты.
С ростом цен на землю и
жилье наблюдается тенденция
подрыва устоев представителей
среднего класса. Они лишаются
возможности приобрести собственный
дом и вынуждены свободно располагаемые
денежные доходы расходовать
на текущее потребление. Это
приводит к возникновению кризисных
явлений в жилищной сфере и
парадоксальной ситуации, когда
при наличии большого количества
незаселенных домов растет число
бездомных семей и остается
неразрешимой проблема городских
трущоб.
В современных
условиях вложение капитала в
недвижимость жилищной сферы
рассматривается как самое надежное
инвестирование свободно располагаемых
населением денежных средств
и как гарантия от возможного
инфляционного налога в связи
с ростом цен. Кроме того, владение
собственным домом и проживание
в престижном пригороде, коттеджном
районе является одним из атрибутов образа
жизни высшего слоя среднего класса западного
общества. Высокий социальный престиж
принадлежности к состоятельному, среднему
классу -это один из сильных социально-психологических
мотивов многих граждан Запада экономить
на базисных потребностях, в том числе
на питании, потребности иметь детей, с
тем чтобы имея в частной собственности
дом, выглядеть представителями среднего
класса, т. е. не хуже, чем другие, но лучше,
чем непривилегированные работники физического
труда, "класс низшего уровня". Уделом
последних является социальное жилье
в многонаселенном доме, финансируемое
за счет дотации из госбюджета и проживание
в непрестижной части города. Для них низкий
уровень платежеспособного спроса становится
экономической преградой стать собственником
собственного дома. Склонность к сбережению
и инвестициям на Западе формируется под
сильным воздействием жизненно необходимой
потребности иметь односемейный коттедж,
которое в западном обществе приобретает
самовоспроизводимый социально-престижный
характер и занимает центральное место
в системе западных ценностей. Кроме того,
коттеджное строительство наряду с производством
автомобилей во многих западных странах
в XX веке было локомотивом их экономического
развития и ядром структурных преобразований
экономики.
Двойственная
природа жилья как экономического
блага состо*
ит в
том, что в нем одновременно
сочетаются свойства инвестиционного
и потребительского блага. В
связи с этим жилищное строительство
может быть, с одной стороны,
сильным фактором разви тия
инвестиционной сферы, а с другой
стороны, важным фактором усиления
потребительской направленности
экономики, то есть развития "экономики
для человека".
Становится
возможным через производство
товаров длительного пользования,
в том числе жилья, совместить
несовместимое - тенденцию предпринимателей
к капиталистическому накоплению,
к капитализации прибыли и
механизма массового потребления
населения, тем самым смягчив
действие одной из главных
причин экономических кризисов
капиталистического общества-противоречие
между производством и потреблением.
Жилье
и технически сложные товары
по сравнению с традиционными
инвестиционными товарами, например,
военной техникой, транспортным
оборудованием, имеют менее продолжительный
жизненный цикл. Следовательно, тенденция
производства ради производства
действует слабее, а зависимость производства
от потребления сильнее. Повышение чувствительности
жилья как специфического инвестиционного,
капитального товара требует использования
жилищной политики государства как гибкого
дискреционного инструмента предотвращения
и амортизации последствий экономического
кризиса. Поэтому не случайно показатели
приобретения жилья и объем сделок с недвижимостью
в жилищной сфере, наряду с показателями
продажи автомобилей и технически сложных
товаров длительного пользования являются
важнейшими индикаторами для оценки и
прогноза экономической коньюнктуры стран
с развитой рыночной экономикой.
В жилищной
политике стран государственного
социализма главный упор был
сделан на государственно-административный
подход к решению жилищной
проблемы. Рыночные отношения, купля-продажа
жилья были широко распространены
в сельской местности, в городе
же негосударственный сектор
в жилищной сфере существовал
преимущественно в виде жилищных
кооперативов, но он занимал скромное
место. Доминирующую роль в
жилищной политике играл государственный
сектор, и подавляющая часть капвложений
в жилищное строительство падала
на государственный бюджет. Доля
расходов на жилищно-коммунальные
расходы в семейном бюджете
граждан стран государственного
социализма, в том числе в России
в советский период были в
3 - 5 раза ниже, чем в странах
Запада. Предоставление жилья государством
населению по дотационным ценам
(в виде льготных условий аренды)
рассматривалось как главный
путь решения жилищной проблемы.
Но порочность такого подхода
состояла в том, что государственные
расходы на жилищное строительство,
как любые государственные субсидии
производства общественных благ,
а также предоставление субсидий
в натуре (в виде жилья), порождает
излишнее по-