§ 3. УСЛУГИ
ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА
Потребность
в жилье является одной из
самых насущных, первичных потребностей
людей, ибо издавна люди стремились
иметь кров, крышу над головой,
домашний очаг как необходимые
уело-
вия формирования
семьи, первичной ячейки общества,
как условия их жизнедеятельности.
Специфика
жилья как экономического блага
состоит в том, что оно является
благом длительного пользования,
имеет длительный цикл воспроизводства,
а расходы на жилье в связи
с высокой стоимостью и ценой
составляют существенную долю
в балансе доходов и расходов
людей. Приобретение нового жилья
требует аккумулирования денежных
ресурсов, то есть специальных
сбережений, формирует у людей
качества инвесторов и во многих
случаях нуждается в использовании особой
формы ипотечного кредита (приобретение
в рассрочку под имущественный залог).
Расходы на жилье и полезный эффект от
использования жилья подвержены сильному
воздействию внешних факторов: изменению
направлений в жилищной политике социально-демографических
факторов, характера урбанизации и изменения
экологической обстановки, колебаний
цен на землю.
Существуют
разные способы удовлетворения
жилищных потребностей. В развитых
странах удовлетворение потребностей
в жилье осуществляется главным
образом с помощью рынка, но
предполагает высокий уровень
индивидуальных доходов людей,
высокий уровень их платежеспособности,
позволяющий создать возможность
удовлетворять не только текущие,
но и новые потребности в
жилье с помощью развитого
жилищно-строительного рынка.
В условиях
рыночного способа удовлетворения
потребностей в жилье для малообеспеченных
слоев населения с низкими
доходами предусматривается государственная
гарантия минимального обеспечения
жильем. Государство берет на
себя ответственность за создание
так называемого социального
сектора жилья, позволяющего предоставить
малодоходным группам населения
соответствующее человеческому
достоинству жилье на условиях
найма (аренды) по низким, дотационным
ценам.
Жилищная
политика государства в условиях
рынка жилья не ограничивается
только помощью в жилье социально
уязвимым слоям населения. Она
оказывает активное содействие
развития частного сектора жилья
с помощью льготной-налоговой
и кредитной политики.
В нашей
стране и в других странах
государственного социализма существовал
преимущественно нерыночный, административно-распределительный
способ удовлетворения потребности
населения в жилье. При этом
покупка и строительство индивидуального
жилья, жилищно-кооперативное строительство
не были среди ведущих приоритетов
государственной жилищной политики.
В основу этой политики были
положены следующие принципы: обеспечение
жильем в соответствии с установленной
средней санитарной нормой жилой
площади на одного человека (9
кв. м. на человека), преимущественно
поквартирное заселение семей,
преимущественно городское жилищное
строительство по сравнению с
сель-
ским, приоритет
жилищного строительства в крупных
городах над средними и мелкими,
преобладание административно-ведомственного
подхода к жилищному обеспечению
населения и учет социального,
номенклатурного статуса при
распределении жилья.
Государственная,
нерыночная система регулирования
жилищных условий является социально-экономически
оправданной для этапа развития
страны, когда существует острый
дефицит жилищного фонда, и
когда основная масса населения
имеет невысокий жизненный уровень
и его платежеспособность ограничена
возможностью приобретать важнейшие
продукты питания и необходимые
товары массового потребления.
В этом случае используется
одно из достоинств государственной
собственности, государственной
монополии-возможность концентрации
и централизации крупных ресурсов
для оперативного решения острейшей
проблемы.
Во многих
странах Запада в послевоенный
период государство играло значительную
роль в решении проблемы жилищного
дефицита. На рубеже 60-х и 70-х
годов в большинстве развитых
стран острая нехватка в жилье
была во многом преодолена. Во
многих странах появились огромные
застройки домов, принадлежащих
к . государственной и муниципальной
собственности, и встала проблема
реконструкции жилого фонда центральной
части города. Государственный арендный
сектор жилья был более предпочтителен
для населения, чем частный
арендный сектор, поскольку государство
за счет субсидии обеспечивало
доступную квартирную плату и
приемлемое качество жилищных
условий. Следствием этого было
сокращение числа частных квартир,
сдаваемых в наем населению.
Но начиная с середины 70-х годов
расходы на общественный сектор
в жилищном хозяйстве сократились,
и быстро стало расти частное
жилищное строительство. Новый
подход к жилищной политике
основывается на убеждении, что
роль государства должна ограничиваться
созданием условий, в рамках
которых должен функционировать
рынок жилья. Государство должно
сохранить за собой роль устранения
некоторых изъянов рынка в
сфере жилья с помощью различного
рода субсидий и корректировки
рыночного распределения доходов.
В развитых странах с развитым
рынком уровень государственного
регулирования жилищных условий
неодинаков.
На развитие
жилищного сектора оказывали
влияние объем и структура
инвестиций, направленных на жилищное
строительство. В свою очередь
объем инвестиционных ресурсов
зависит от темпов экономического
роста страны, от стоимости строительства
жилья, от уровня учетной ставки
банковского процента, поскольку жилищное
строительство чувствительно к условиям
кредитования.
В развитых
странах в послевоенный период
сложились два главных способа
государственного регулирования
жилищных условий: контроль за
квартирной платой и регулирование
финансирования развития жилищного
хозяйства.
В большинстве
стран контроль за квартирной
платой был введен в период
острой нехватки жилья. Он был
рассчитан на защиту квартиросъемщиков
от удорожания жилищных условий
со стороны частных домовладельцев.
Этот контроль сохранялся до
последнего времени. Но он стал
отрицательно влиять на объем
и качество жилищного фонда,
находящегося в собственности
домовладельцев, сдающих в наем
жилую площадь квартиросъемщикам.
Наблюдалась
четкая тенденция сокращения
сектора частных домовладельцев,
предложения их услуг. Она проходила
на фоне ухудшения социально-экономического
положения жителей центральных
районов крупных городов и
построенных в послевоенные годы
правительством и местными органами
власти жилых районов на окраине
городов. В связи с серьезной
структурной перестройкой современного
производства сворачивались традиционно
сложившаяся индустрия в центральных
районах старых городов, новые
виды производства и прогрессивная
технология размещения в новых
городах и регионах. Это приводило
к росту уровня безработицы
в крупных городах, к низким
доходам и к необходимости
государственных дотаций населению,
проживающему в муниципальных
жилых домах. Кроме того, жесткое
государственное регулирование
квартирной платы в частном
жилом фонде подрывало экономические
стимулы у домовладельцев инвестировать
средства на улучшение жилищных
условий. Муниципальный жилой
фонд, отчужденный от квартиросъемщиков,
также приходил в упадок из-за
бесхозяйственного отношения к
нему. Высокодоходные слои и группы
населения, как правило, заселяли
пригородные регионы, они становились
собственниками жилого дома и
земли. В результате возникала
социально-жилищная сегрегация населения
в жилищной сфере: наряду с
районами с комфортными жилищными
условиями существовали в центре
крупного города трущобы, кварталы
жилых домов, не пригодных для
нормального проживания людей.
Здесь нередко можно встретить
незаселенные дома.
В последние
годы в развитых странах актуальной
проблемой стала разработка крупных
программ урбанизационной модернизации,
предусматривающих увеличение объема
капвложений на реконструкцию старых
районов города. Все большее внимание
обращается на качество жилья. В конце
70-х и начале 80-х годов в странах Запада
сложились следующие соотношения в распределении
жилого фонда по формам собственности
(см. таблицу).
В большинстве
развитых стран в 70-х годах
постоянно расширялось частное
домовладение благодаря значительной
государственной поддержке в
форме субсидии и налоговых
льгот. В середине 80-х годов,
как видно из таблицы, доля
частного домовладения среди
всех форм собственности и
владения жильем превысила 50%,
а в четырех странах -США,
Австрии, Новой Зеландии и Греции
составляет около 70%.
Таблица
6
Годы
Страны Город и село город
Жилье, находящееся в частной
собственности Жилье, сдаваемое
в наем Другие формы собственности
общественным
сектором частным сектором всего
1981 Австралия
город и село 71,0 5,3 17,6 22,9 6,1 1981 Канада
город и село 63,0 4,0 33,0 37,0 • - 1980
Финляндия город 62,0 - - 38,0 - 1982 Франция
город 40,0 - - 51,0 9,0 1978 Германия город
и село 37,0 - - 63,0 - 1982 Греция город
60,0 - - 40,0 - 1983 Япония город и село
62,0 8,0 24,0 32,0 - 1981 Люксембург город
и село 65,0 - - 35,0 - 1985 Нидерланды город
и село 45,0 37,0 18,0 55,0 - 1980 Новая Зеландия
город и село 71,0 8,0 23,0 29,0 - 1981 Португалия
город и село 56,0 4,0 35,0 39,0 4,0 1980 Испания
город и село 67,0 _ - 24,0 - 1955 Швеция
город и село 42,0 23,0 20,0 43,0 15,0 1979 Турция
город 59,0 3,0 29,0 32,0 9,0 1983 Великобритания
город и село 60,0 31,0 9,0 40,0 - город
60,0 _ - 40,0 - 1980 США город и село 73,0
- - 27,0 -
Жилищная
политика государства во всех
развитых странах направлена, во
первых, на обеспечение сбалансированности
жилищного строительства, на согласование
предложения жилья в количественном
и качественном отношении со
спросом на жилье^ во-вторых, на
создание соответствия качества
жилищных условий общепринятому
минимальному стандарту, в-третьих,
на формирование комфортной среды проживания
для квартиросъемщиков и домовладельцев,
в-четвертых, на установление цены на жилье
соразмерно доходам жильцов.
Реализация
указанных целей жилищной политики
государства на практике зависит
от того, насколько развит рынок
жилья и насколько полно учитываются
социально политические и эконо
мические факторы.
В настоящее
время в развитых странах сформировались
следующие методы и инструменты
реализации государственной жилищной
политики:
регулирование,
прямая
и косвенная финансовая помощь,
государственное
строительство жилья.
Политика
государственного регулирования
жилищных условий сводится к
минимальному государственному
вмешательству, к использованию
методов и инструментов регулирования
рынка жилья. В развитых странах
получило распространение регулирование
с помощью контроля аренды
жилья и регулирование финансового
жилищного рынка. Контроль аренды
жилья устанавливается с целью
защиты квартиросъемщиков от
владельцев частного сектора
жилья, сдающих его в аренду.
Эта форма контроля оправдывает
себя в условиях острого дефицита
жилья. Но в условиях балан^-са
спроса и предложения на жилье
контроль за арендной платой
неэффективен. Он отрицательно влияет
на размеры и качество частного
жилого фонда, сдаваемого в
аренду, и ведет к его сворачиванию.
Что касается финансового регулирования
жилищного рынка, то сложилась
практика выделения из рынка
капитала финансово-кредитной жилищной
системы, широкого использования
ипотечного кредита.
Государство
широко использует субвенционную
политику для установления квартирной
платы ниже стоимости жилья.
Этим оно воздействует как
на предложение, так и на
спрос на жилищном рынке.
Субсидируя
частные жилищно-строительные фирмы,
некомер-ческие жилищные ассоциации,
кооперативы и общественные жилищные
агентства, государство дает им
возможность сдавать в наем
или продавать жилье ниже полной
стоимости. Субсидирование их
осуществляется или прямо, или
косвенно: с помощью непосредственных
денежных дотаций, предоставления
льготно-низкопроцентного кредита
и налоговых льгот . Тем самым
оказывается воздействие на жилищный
рынок со стороны предложения
жилья. Имеются различные способы воздействия
государства на жилищный рынок со стороны
спроса населения на жилье. Широко используется
дотирование цен на жилье для определенных
групп квартиросъемщиков, а также предоставление
специальной помощи в жилье.
Во многих
странах частным домовладельцам
предоставляются субсидии прямо-в
виде низкопроцентного кредита
и косвенно -в виде налоговых
льгот.