Разработка Направлений совершенствования администрирования налога на имущество организаций

Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти. Даже если ему придается статус                федерального налога, предусматривается его распределение между бюджетами всех уровней (рисунок 1.16).

Рисунок 1.16 – Удельный вес налога на недвижимое имущество
в бюджете государств

          В отдельных странах налог на недвижимое имущество превышает 90 процентов местного бюджета (отдельные штаты Австралии). До 80 процентов поступления от налога на недвижимость достигают в Канаде, в США – до 75 процентов (в Нью-Йорке – 40 процентов собственных доходов бюджета).

Объекты налогообложения зарубежных налоговых систем представлены в виде рисунка 1.17.

Рисунок 1.17 – Объекты налогообложения в зарубежных странах

В большинстве случаев плательщиками налога определены владельцы имущества (в отдельных странах налог уплачивается арендатором недвижимости или владельцем и арендатором недвижимости совместно). При определении налогооблагаемой базы обычно используется рыночная стоимость облагаемых объектов, что, по мнению зарубежных специалистов, стимулирует наиболее экономически рациональное их использование. В одних странах в качестве основы берется арендная стоимость, в других – капитальная, то есть аккумулированная стоимость объекта на указанную базовую дату. Методика определения оценочной стоимости может быть различной: основываться на изучении и сравнении цен рыночных сделок с объектами недвижимости; базироваться на капитализации дохода от потенциально наилучшего и самого выгодного использования недвижимости; определяться с использованием затратного метода (то есть расчета расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости). Но могут быть применены и все три             перечисленных метода.

Рыночная стоимость объектов недвижимости обычно определяется на основе наивысшей стоимости собственности, что может быть поводом к возникновению проблем во взаимоотношениях с налогоплательщиками при использовании недвижимости для таких целей, которые не могут привести к появлению наивысшей стоимости имущества. В таких случаях налогоплательщику         предоставлено право оспаривать, применяемую для целей налогообложения стоимость имущества.

При определении стоимости объектов налогообложения обычно используется не индивидуальная оценка каждого объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов. Такой способ оценки соответствует главной задаче налогового администрирования - собрать достаточно большое количество налогов в бюджет при минимизации затрат для общества.

Во многих странах имеются те или иные системы кадастров, предназначенные для учета объектов и субъектов налогообложения. Принципы построения и реализации таких систем могут быть разными и варьироваться от ведения одновременно нескольких реестров на различных уровнях власти до ведения единого реестра в государственном масштабе. В большинстве стран               используются компьютерные технологии.

Одним из элементов оценочного процесса является обмен информацией между различными заинтересованными уровнями государственной власти. В случае необходимости от налогоплательщика может требоваться                   предоставление дополнительной информации.

Права налогоплательщиков на получение доступа к централизованной базе данных значительно различаются в разных странах. В одних государствах такие права у налогоплательщиков отсутствуют. В других им могут направляться выдержки из реестра, в случае если проведена корректировка и внесены изменения. Кроме того, предусматривается возможность предоставления       налогоплательщикам информации об оценке и других аналогичных данных.

В зарубежных странах различается и подход к предоставлению льгот по уплате налога на недвижимость. От уплаты налога могут освобождаться как сами объекты, так и налогоплательщики. Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков исходя из того, что налогом облагается сама недвижимость, а не ее владелец. Вместе с тем в некоторых странах имеет место сочетание этих вариантов.

Льготы могут предоставляться категориям налогоплательщиков, т.е.    отдельным социально незащищенным группам налогоплательщиков            (пенсионерам, инвалидам ). Кроме того, в некоторых странах при                      предоставлении льготы учитывается семейное положение налогоплательщика, уровень его    доходов.

Во избежание «перекладывания денег из одного кармана в другой» от уплаты налога могут освобождаться объекты недвижимости, обеспечивающие осуществление общественно-полезных видов деятельности, объекты, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности. В большинстве стран полностью или частично освобождаются от налогообложения объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, религиозных целей. С целью стимулирования отдельных видов деятельности льготы могут предоставляться на некоторый                    фиксированный срок.

Как правило, налог взыскивается независимо от получаемого владельцем недвижимости дохода. Вместе с тем сам налог может служить основой для   разнообразных вычетов, в том числе из подоходного налога.

Установление ставок налога зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от установленного государством способа определения различают фиксированные и       переменные ставки налога.

Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом размер налоговых поступлений не определяется заранее, поскольку величина налогооблагаемой                       базы - переменная величина.

В других странах местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога является переменной величиной. При этом некоторые местные органы власти наделены самыми широкими правами в выборе размеров ставок, в большинстве других случаев действуют                  общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или то и другое вместе. Конкретный размер ставки может варьироваться по странам от долей процента до 7-10 процентов при различных коэффициентах налогообложения [18].

В зависимости от экономических, политических и социальных условий конкретные системы налогообложения недвижимости в каждой стране имеют ряд особенностей.

Так, во всех провинциях в Канаде взыскивается единый налог на недвижимое имущество, который является местным и в целом основывается на рыночной стоимости земли со всеми сооружениями, которые на ней находятся. Ставки различаются в зависимости от вида имущества и в различных административно-территориальных единицах. Местные власти планируют ставку     налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и       величины имеющейся налогооблагаемой базы [17].

По общему правилу местные налоги на недвижимость могут служить основой вычетов для целей подоходного налога. Однако налоги на имущество, выплачиваемые на незастроенные земли, могут быть основой вычетов только в размере валового дохода с этой земли. Исключение из этого ограничения существует для компаний, чей основной бизнес заключается в сдаче в аренду, найме, продаже или застройке недвижимого имущества. Ограничивается также возможность вычетов на основе местных налогов на имущество, появившихся в результате постройки, реставрации или перестройки здания.

В Великобритании взимается единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности. Налогооблагаемая база в этой стране – предполагаемая сумма годовой арендной платы. Налог, выплаченный за недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы        компаний.

Во Франции взимаются три различных налога: налоги на имущество,    отдельно на застроенные и незастроенные участки земель, и налог на жилье. Налог на имущество и налог на жилье – это различные виды налогов, которые   могут налагаться одновременно на собственника жилья.

Налог на застроенные участки земли применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных ежегодно устанавливаемых органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром. От уплаты этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица, достигшие 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.

Налог на застроенные участки (в основном находящиеся в частной собственности земельные и лесные участки) исчисляется путем умножения 80% условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления [3]. От его уплаты освобождаются участки, находящиеся в государственной собственности, и могут освобождаться участки,                     предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.

Налог на жилье – местный налог, уплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении на 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром, на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика. От налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания.

Во всех случаях местные власти планируют ставку налога исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся                        налогооблагаемой базы.

В Германии налог на недвижимость устанавливается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35 процентов. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от               280 до 600 процентов, в силу чего конечная ставка колеблется от 0,98 до 2,1 процентов налоговой стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5 процентов. Для юридических лиц налог может служить основой вычетов при расчете налога на прибыль компаний и налога на предпринимателей, для физических – подоходного налога, если собственность используется в         коммерческих целях или является источником дохода, к примеру, сдается в аренду.

От уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения. Застроенные территории в пяти новых землях могут иметь меньшую стоимость в случаях, если они арендуются как жилье или используются для проживания. Не начисляется налог на недвижимость на жилища, построенные после 31 декабря 1981 года и до 1 января 1992 года, в течение 10   календарных лет после даты постройки [17].

Недвижимое имущество, находящееся в Дании, может облагаться тремя видами налога на недвижимость: налогом на недвижимость, окружным налогом на недвижимость, местным налогом на недвижимость, используемую под    офисы, отели, заводы, мастерские и для иных сходных коммерческих целей.

Налоги на недвижимость могут служить основой вычетов из подоходного налога (для физических лиц они могут быть основой вычетов только в случаях, когда собственность используется в коммерческих целях). Налогоплательщиком обычно является владелец недвижимости. Для целей местных и окружных налогов на недвижимость налогооблагаемая база – это стоимость только земли. Здания и прочая недвижимость в нее не включается. Для местного налога на недвижимость, используемую в коммерческих целях, в качестве                      налогооблагаемой базы принимается стоимость здания, но не земли.

Ставка муниципального налога на недвижимость может быть в среднем от 0,6 до 2,4 процента. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1 процент. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях, не может превышать 1 процент. Предоставляемые по    налогу льготы относятся только к объектам недвижимости [18].

В Голландии налог на недвижимость ежегодно налагается местными органами и состоит из двух частей, взимаемых соответственно с собственников и с пользователей недвижимости. Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, оно уплачивает обе части налога. Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления и составляет от 0,1 до 0,9 процентов стоимости). Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях, и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов при расчете налога на прибыль компаний (для физических лиц налог на недвижимость может быть основой вычетов по подоходному налогу, если собственность используется в коммерческих целях). Освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания.