Отчет по практике в «Енисейремстрой»

5.3.4 Прогноз изменения окружающей среды

       Тепловые воздействия на окружающую среду от работающих механизмов будут не существенны.

     Воздействия электромагнитного излучения от строительных механизмов в период строительства  зданий практически не произойдет, поскольку электромагнитное излучение  имеет существенное значение при  высокой интенсивности движения и при наличии непрерывных потоков в несколько рядов (данные условия на строительной площадке отсутствуют). Сбор и удаление строительных и бытовых отходов в период реставрационных работ предусматривается осуществлять в инвентарных контейнерах с регулярной вывозкой их на полигон ТБО транспортом строителей

     По  окончании работ по реконструкции  все нарушенные элементы благоустройства  подлежат восстановлению.

5.3.5 Охрана окружающей среды в процессе проведения работ по реконструкции

     Во  время выполнения строительных работ происходит выделение загрязняющих веществ в атмосферный воздух от работы строительных машин и механизмов.

     Выбросы вредных веществ от работающих на строительной площадке механизмов определены на основании удельных выбросов вредных  веществ с учетом мощностей двигателей, расхода топлива и установленного времени пребывания строительных механизмов на строительной площадке с работающими двигателями. Выбросы загрязняющих веществ носят временный характер, воздействие при строительстве проектируемого объекта на состояние атмосферного воздуха незначительно.

     Отходы, образующиеся в процессе эксплуатации, собираются в соответствии с принятой для проектируемого здания схемой мусороудаления и вывозятся.

     По  окончании строительных работ проектируется  благоустройство и озеленение территории с использованием привозного грунта.

5.4 Экономическая экспертиза объекта недвижимости

    В данном разделе требуется определить стоимость объекта недвижимости на текущий момент и затраты на его реконструкцию.

5.4.1 Определение стоимости объекта недвижимости

       Стоимость объекта недвижимости можно определить тремя известными способами:

1. рыночный подход, в него входит 3 метода:

-метод  общего коэффициента капитализации;

-метод  прямого сравнительного анализа;

-метод  валового рентного мультипликатора.

       Ни  один из представленных выше методов  невозможно применить к выбранному мною объекту, так как рыночный подход требует анализа по недавно проведенным  сделкам с аналогичными объектами, но таких в городе просто нет. Поэтому  примем ориентировочную стоимость объекта по средствам, израсходованным на реставрацию и переселение, то есть 13500000 руб. Отмечу, что данная цена очень абстрактна и не является действительной рыночной стоимостью объекта недвижимости.

2. доходный подход - связан с определение потока будущих доходов, полученных от коммерческого использования объекта недвижимости. Для расчета стоимости объекта в доходном подходе необходимо составить таблицу.

        Таблица 1.

 

Время простоя принято равным нулю, так как здание сдается в аренду полностью одному арендатору. Расходы на здание приняты на уровне 50000 руб. и включают в себя расходы на мелкий текущий ремонт и непредвиденные расходы, расходы на коммунальные услуги приняты ориентировочно, путем умножения месячной суммы на 12, 11534*12=138408 руб. Расходы на управление так же равны нулю, так как объекту не нужен управляющий (за счет заключения долгосрочного договора аренды).  Ставка налога на прибыль юридических лиц установлена на уровне 20%, а налог на имущество на уровне 3,5% от стоимости. Следовательно, 1965600*20%=393120 руб. и 1200000*3,5%=42000 руб. итого сумма налогов за год 393120+42000=435120 руб. Ставка капитализации принята на уровне 18%

Действительный  валовый доход: 273*600*12=1965600 руб.

Расходы: 50000+138408+435120=623528 руб.

Чистый  поток: 1965600-623528=1342072 руб.

Стоимость объекта: 1342072/0,18=7455955 руб. 

3. затратный подход, для расчета стоимости  целесообразнее применить метод  разбивки на компоненты. Данные для расчета приведены в таблице 2.

Таблица 2.

 

Для расчета  взята кадастровая стоимость  участка земли в размере 1266000 руб. Стоимость строительства взята  согласно расценкам ООО «РСУ Енисейремстрой»  на уровне 41500 руб/м²  . Стоимость благоустройства согласно смете 1802416 руб. Устранимый износ по оценке специалистов определен на уровне 145500 руб. Моральный и физический износ на уровне 80 % (выражен в % и в «деньгах»), согласно результатам обследования.

Воспроизводственная стоимость всех улучшений: 41500*273+1802416=13131916 руб.

Размер износа улучшений: 145500+700000+(13131916-145500)*0,8=12234632,8 руб.

Воспроизводственная стоимость с учетом износа 13131916-12234632,8=897283,2 руб.

Стоимость застроенного земельного участка 1266000+897283,2=2163283,2 руб.

Вывод: согласно проведенным расчетам, с помощью 3 методов стоимость объекта получилась различной. Так как рыночный подход в рассмотрение брать не корректно,  проанализируем только результаты доходного и затратного подходов. В доходном подходе стоимость равна 7455955 руб., в затратном 2163283,2 руб.. Ни один из полученных результатов не отражает истиной стоимости объекта на рынке недвижимости, так как огромную составляющую в именно «рыночную» стоимость вносит цена земельного участка. Постройки не имеют абсолютно никакой экономической ценности, но имеют огромную культурную ценность, что, соответственно ограничивает нас в действиях над объектом. Поэтому, собственник вынужден сохранить  и отреставрировать постройки, находящиеся на данном земельном участке. По моему мнению, наиболее точной оценкой, в данном случае, является оценка с помощью доходного метода, так как она сравнима со стоимостью приобретения объекта (стоимостью расселения, около 7000000 руб.)

5.4.2 Затраты на реставрацию

       Согласно  локальному сметному расчету на общестроительные работы для объекта по ул.Декабристов д.16:

-сметная  стоимость строительных работ  1031321,18 руб.,

-средства  на оплату труда 35793 руб.,

-сметная  трудоемкость составила 2387,06 чел.  час,

По окончанию  первого этапа реставрации объекта  затрачено 10 млн. 183 тыс. руб., причем основная часть это затраты на расселение 7 млн. руб., и на подведение городских  коммуникации около 2 млн. руб.  На оставшиеся работы по косметическому ремонту и  благоустройству (2 этап) планируется потратить не более 3 млн. руб.. Общая стоимость проекта не должна превышать 13,5 млн. руб.

5. 5 Управление объектом недвижимости

    В данном разделе необходимо провести анализ текущего использования объекта  недвижимости и оценить затраты на эксплуатацию до и после проведения реставрационных работ

5.5.1 Обоснование выбранного типа использования объекта

    Объект  представляет собой 3-х этажный деревянный дом с размерами в плане 10910*10920мм., общей площадью 273м²., из них жилая 173,3м². До проведения мероприятий по реставрации объект недвижимости использовался как жилой дом, в котором, к сожалению, проживали достаточно неблагополучные жильцы. Для сохранения памятника было решено выкупить имеющиеся у жильцов площади (либо предложить замену на другое жилье) и перевести объект в другое функциональное назначение - коммерческая недвижимость. Затраты на расселение составили около 7 млн. руб. Решение по использованию здания в качестве офиса принято согласно анализу усеченной SWOT-матрицы. SWOT-анализ считается классическим инструментом стратегического управления, в нашем случае это достаточно эффективный способ определить дальнейшую судьбу объекта.

     

5.5.2 Затраты на эксплуатацию до проведения мероприятий по реставрации

    Так как не сохранилась изначальная  экспликация помещении все расчеты  я буду производить на общую 273м²  , и жилую173,3м² площади, так же стоит отметить, что количество прописанных жильцов на момент использования объекта в качестве жилой недвижимости составляло 16 человек.

    1) Содержание общего  имущества,  в том числе:

- содержание  и текущий ремонт общего имущества:  273*13,57=3707,34 руб.

- сбор  и вывоз бытовых отходов: 273*1,82=496,86 руб.

    2) Коммунальные услуги, в том числе:

-холодная  вода (в среднем семья из 4-х  человек использует 30 м³): 30*4*10,07=1208 руб. (в расчет введен коэффициент 4, для грубого усредненного расчета на 16 жителей)

-горячее  водоснабжение отсутствует

-отопление печное

-канализация  отсутствует

    3) Общие месячные расходы на  оплату коммунальных услуг: 3707,34+496,86+1208=5412 руб. в целом со всего дома.

    4) Расчет расходов на отопление. По расчетам в среднем на обогрев деревянного дома площадью 100 м² на один отопительный сезон требуется -18 тонн угля и 6 м³ дерева, что в ценах весны 2010 года составляет 13600 руб. проведем расчет для нашей площади 13600*2,73=37128 руб. (в данном случае коэффициент 2,73 взят по отношению к 100м²) для большей наглядности разделим общую сумму за отопительный сезон на время сезона  (в среднем его продолжительность составляет 8,5-9 месяцев) 37128/8,5= =4368 руб.

    5) Расчет расходов на электроснабжение. В среднем семья из 4 человек,  проживающая в деревянном доме  тратит 400 кв/ч электрической энергии в месяц. Установлена социальная норма потребления электрической энергии в размере 75 кв/ч на человека, стоимость 1 кв/ч по социальной норме составляет 0,96 руб., свыше нормы 1,48 руб. Соответственно в месяц семье из 4 человек к оплате 300*0,96+100*1,48=436 руб. на 16 человек 436*4=1744 руб.

    6) Подведем общий итог затрат на оплату коммунальных услуг за месяц в целом по всему дому до проведения мероприятий по реставрации: 5412+4368+1744=11524 руб. 

Вывод: сумма в 11524 руб. достаточно ощутима  для жилой недвижимости такого уровня, но даже при условии полной оплаты коммунальных услуг всеми жителями дома произвести капитальный ремонт, реставрацию и в общем поддерживать здание в работоспособном состоянии невозможно. Здание морально и физически устарело и не соответствует современным требованиям к жилой недвижимости.