Отчет по практике в «Енисейремстрой»

Вывод: линейно - штабная структура может являться хорошей промежуточной ступенью при переходе от линейной структуры к более эффективным. Структура позволяет, правда в ограниченных пределах, воплощать идеи современной философии качества.

      По  моему мнению, на предприятии было бы гораздо эффективнее ввести линейно-функциональную систему управления, которая бы увеличила эффективность и производительность труда персонала, а особенно ИТР.

            4.5 Мероприятия по  оперативному, тактическому и стратегическому управлению

Оперативное управление:

Мероприятия по оперативному управлению включают в себя подготовку здания к зиме (утепление входов и оконных проемов, в которые не успели установить блоки) с технической точки зрения (занимается данными работами специализированная бригада), поиск денежных средств на проведение второго этапа реставрации здания с экономической точки зрения (собственник, управляющий).

Тактическое управление:

Мероприятия по тактическому управлению проводятся в период от 1 до 3 лет. По моему мнению, необходимо завершить работы по реставрации, благоустройству в первый год, во второй год передать здание арендующей стороне и далее разрабатывать мероприятия по увеличению стоимости здания и его имиджа на рынке офисной недвижимости (осуществляет управляющий проектом).

Стратегическое  управление

В стратегическое управление, по моему мнению, необходимо отнести мероприятия по продолжению  позиционирования объекта на рынке  офисной недвижимости за счет его  отличительных характеристик (памятник архитектуры, отличное местоположение, сравнительно большая парковка), так же планируется продолжение реализации проекта по увеличению площади здания и его функциональности. Кроме того, необходимо сократить расходы на содержание и вести грамотную политику в области ценообразования за услуги аренды (осуществляет управляющий проектом).

            4.6 Анализ рисков при реализации проекта

       Проведение  анализа рисков для проекта по реставрации и дальнейшему использованию  здания очень важно, так как с помощью него мы сможем реально оценить возможность эффективного вложения денежных средств собственника и риск потерять их. Метод оценки риска называется «балльный», один из наиболее простых и доступных методов, при таком методе каждому из рисков эксперт-оценщик выставляет баллы от 1 до 10, далее проводится их суммирование и нахождение среднего балла по всему проекту. Стоит отметить, что данный метод достаточно абстрактен и может дать лишь примерное значение степени риска по проекту. Для более точного определения применяются специальные программные комплексы для ПК.  Риски можно уменьшить или вообще исключить, проводя соответствующие мероприятия по их ликвидации или максимальному уменьшению (например, риск недостатка финансирования можно решить с помощью кредитования). Кроме того, не стоит забывать о том, что многие риски подвергаются страхованию.

       Анализ  рисков

1. риск не завершения реставрации- 2 балла
2. риск отсутствия финансирования- 4 балла
3. риск потери права собственности- 1балл
4. риск потери объекта вследствие природных катаклизмов- 1 балл
5. риск потери объекта вследствие техногенных катаклизмов- 5 баллов
6. риск простоя объекта- 1 балл
7. риск отказа потенциального арендатора от услуг данного офисного здания- 1 балл
8. риск ликвидации управляющей компании- 5 баллов
9. риск переноса центра города в другой район - 2 балла
10. риск изменения законодательства в области охраны памятников культурного наследия - 3 балла

Итого 22 балла по 10 показателям. В среднем  рискованность проекта можно  оценить в 2,2 балла по 10 бальной  шкале. По моему мнению, это достаточно хороший показатель. Основной задачей управляющего будет сохранить показатели по пунктам с наименьшими показателями и провести мероприятия чтобы уменьшить или вообще исключить риски, которые набрали максимальное количество баллов.

4.7 Оценка эффективности управления проектом на стадии реставрации

       Об  эффективности управления на стадии строительства можно судить по нескольким показателям.

       Во-первых, это сроки выполнения работ, сроки по проведению 1 этапа реставрации составили 104 дня, хотя по договору подряда, согласно составленного сетевого графика, оговаривалось выполнение всех объемов за 27 дней. Невыполнение рабочими бригадами графика привело к большой задержке сдачи работ.

       Во-вторых, из-за сложности объекта и работ, проводящихся на нем, большое количество работ не было указано в смете, что привело к путанице с расчетами за выполненную работу.

       В-третьих, за время реализации 1 этапа реставрации  поменялось 3 управляющих проектом, что, безусловно, снизило работоспособность и указало на не эффективность принимаемых управленческих решений.

       В-четвертых, так как старт 1 этапа реставрации был осуществлен без соответствующей разрешительной документации и проекта работ, то работы на объекте проводились неорганизованно и незаконно, а, следовательно, и не могли соответствовать высоким требованиям.

       Согласно  всему вышесказанному, стоит отметить, что это не все минусы управляющего проектом и самой управляющей  компании в целом. При более внимательном и серьезном отношении к управлению, можно было бы сэкономить до 200 000 руб., которые израсходовали на оплату не внесенных в смету объемов.

5.   Индивидуальное задание

5.1 Правовая экспертиза объекта недвижимости

    В данном разделе необходимо провести экспертизу документов на объект недвижимости. Рассмотреть основные законодательно-правовые акты, регулирующие отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

    Объект  недвижимости по адресу г. Красноярск, ул. Декабристов 16 усадьба (жилой дом) Сухова С.А. выполненная из дерева 1898 года постройки, находится в реестре памятников архитектуры Красноярского края где по категории значения он относится к местным (муниципальным) объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования по решению исполнительного комитета Красноярского краевого Совета народных депутатов от 05.11.1990 № 279).

    Объект  находится в частной собственности  у ********* с 2009г, ранее объект использовался как жилой дом, в настоящий момент проводятся реставрационные работы. Основными законодательно-правовыми актами, регулирующими отношения в области памятников архитектуры являются:

     1) Федеральный закон «Об объектах  культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ (в общем случае);

    2) Закон края «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия регионального значения в г. Красноярске» от 04.12.2008 №7-2555 (в частности); 

    3) Долгосрочная целевая программа  «Сохранение объектов культурного  наследия Красноярского края» на 2010-2020 годы. Земельные отношения на территориях прилегающих к памятникам архитектуры регулирует Земельный кодекс РФ.

    В 2008 году министерством культуры края было подготовлено семь проектов нормативных  правовых актов в области сохранения, использования, популяризации и  охраны объектов культурного наследия на территории Красноярского края. Из них наиболее важными являлись:  
- законопроект края «О регулировании отдельных отношений в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся на территории Красноярского края»;

    - законопроект края «Об утверждении  границ зон охраны объектов  культурного наследия (памятников  истории и культуры) регионального  значения г. Красноярска» (Закон  Красноярского края  от 04.12.2008 №7-2555); 
- проект «Порядка проведения публичных мероприятий на территориях объектов, являющихся памятниками истории и культуры, расположенных в Красноярском крае» (утвержден постановление Совета администрации Красноярского края от 4 июля 2008 г. № 293-п); 
-постановления Совета администрации края «Об утверждении порядка проведения публичных мероприятий на территориях объектов, являющихся памятниками истории и культуры, расположенных в Красноярском крае» (Постановление Совета администрации Красноярского края от 4 июля 2008 г. № 293-п).

Особое  место, среди указанных документов занимает законопроект края «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения г. Красноярска», так как объект относится именно к памятникам регионального значения.

    Объект  недвижимости в соответствии с классификацией, представленной в ФЗ №75-ФЗ является памятником. Памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.

Согласно  статье 35, ФЗ № 75-ФЗ: 1) проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения 2) Характер использования территории достопримечательного места, ограничения на использование данной территории и требования к хозяйственной деятельности, проектированию и строительству на территории достопримечательного места определяются в нашем случае «Отделом по охране объектов культурного наследия министерства культуры Красноярского края». Проектирование и проведение работ по сохранению памятника или ансамбля и (или) их территорий осуществляются: в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия - в соответствии с законами субъектов Российской Федерации (в нашем случае Закон Красноярского края от 04.12.2008 №7-2555)

    В соответствии со статьей 44 , ФЗ № 75-ФЗ приспособление объекта культурного наследия для  современного использования - научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.

Статья 48, ФЗ № 75-ФЗ регламентирует особенности владения; собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия; при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия. Стоит отметить, что охранное обязательство собственника объекта культурного наследия оформляется: местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения (в нашем случае). В случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра (чего хочет добиться собственник) охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения (п.4 ФЗ от 29.12.2006 N 258-ФЗ).

    Немаловажным  является и то, что собственник  может лишиться объекта, согласно статье 54 ФЗ № 75-ФЗ, в случае, если собственник объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, не выполняет требований к сохранению объекта культурного наследия или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения, орган осуществляющий охрану памятников в регионе имеет право обратиться в суд с иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержимого объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, обращаются (в нашем случае): в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - орган местного самоуправления муниципального образования. Собственнику объекта культурного наследия возмещается стоимость выкупленного объекта в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.