Теоретические и методологические основы ценообразования на рынке земли

     Выдавать  ипотечные сертификаты участия  вправе только коммерческая организация (акционерное общество), имеющая  лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами  и негосударственными пенсионными фондами. Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.

     Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении. В эту долю входит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовых средств, ценных бумаг и недвижимости. Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытия осуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием. Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностью управляющего путем ведения реестра ипотечного покрытия.

6 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ 

6.1 Земельный рынок 

     Понятие «рынок земли» на современном этапе  было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

     Только  в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодные для сельхоздоработки земли.

     В современных условиях России земля  является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

     а) специфика данного объекта;

     б) неразработанность нормативно-правовой базы;

     в) неразвитость земельного рынка в  стране.

     Сегодня, земельный рынок - это часть системы  земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

     Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для государственного регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком - первая форма регулирования рынка прав аренды - устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок. С развитием человечества земля становится вещественным фактором производства, превращаясь в товар. Особенность земли как товара состоит в ограниченности его предложения на рынке.

     К основным функциям рынка земли относят: регулирование распределения земельных  ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных  участков различного назначения; активный оборот земельных участков в качестве залога при ипотечных операциях, эмиссии ценных бумаг и др. Для определения особенностей земли в качестве товара большое значение имеет целевое использование земель, важность которого проявляется в степени их участия в рыночных сделках, что обусловливает выбор оптимальных методов оценки земли. Помимо сделок продажи прав собственности на рынке сложился сегмент продажи прав аренды. Последние могут быть проданы как первичные права краткосрочной или долгосрочной аренды (первичный рынок), так и путем продажи третьим лицам (вторичный рынок). При этом продажа прав долгосрочной аренды трактуется как попытка ввести форму частной собственности на земли там, где это невозможно законодательно (г. Москва и ряд других субъектов Федерации), с целью повышения их инвестиционной привлекательности. Рынок земли важно рассматривать во всех его взаимосвязях. 

6.2 Ценообразование на земельном рынке 

     Чтобы понять процесс ценообразования, отметим  существующие виды стоимости земли:

     - потребительская стоимость отражает  цену земли для конкретного  использования; 

     - нормативную стоимость определяют  в размере двухсоткратной ставки  земельного налога на единицу  площади земельного участка плюс  возможное двадцатипятипроцентное  изменение, которое имеют право  вносить местные органы;

     - рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т.д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;

     - оценочная стоимость - цена свершившейся  конкретной сделки по купле-продаже.

     При этом на нее влияют объективные и  субъективные факторы (особые интерес  или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т.д.).

     Рассмотрим  методы оценки рыночной стоимости земли. 

     6.3Методы оценки рыночной стоимости земли. 

     Рыночная  стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Если  разрешение на землю предоставлено правом собственности, то рыночную стоимость определяют на основе применения традиционных способов оценки, наиболее эффективным из которых является метод сравнения продаж.

     После сбора информации и выбора единицы  сравнения цены продаж сопоставляемых участков корректируют по следующим характеристикам: права собственности, условия финансирования и продажи, местоположение, физические параметры наделов и др.

     Цену  на землю, как и на любой товар, определяют предложением и спросом. Последний в свою очередь подразделяют на: обладание землей вообще - объективный спрос, на который влияют демографические, экономические, социальные и экологические факторы, достаточно известные во всем мире.

     Участок земли с заранее известными потребительскими свойствами - субъективный, или покупательский, спрос, подразумевающий спрос на объекты земельного рынка с конкретным набором потребительских свойств; конкретную землю в определенном месте.

     Объективный спрос на землю под загородное строительство в Подмосковье  сейчас колоссален. По результатам исследований экспертов земельного рынка он составляет около 875 тыс. га, то есть почти половину площади сельхозземель Московской области. Причем это не отложенный и не скрытый, а реальный спрос.

     Следует отметить, что среди потенциальных покупателей выступают жители не только Московского региона, но и других областей России. Характерно, что в ходе упомянутых маркетинговых исследований чуть более половины опрошенных помимо объективного спроса на землю назвали еще и субъективный, то есть респонденты более-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемого земельного участка. Вторая половина опрошенных готова рассматривать любые предложения.

     Однако  существует ряд факторов, влияющих как на повышение покупательского  спроса, так и на его понижение. В первом случае это масштабные инвестиции в создание инфраструктуры, развитие дорожной сети и коммуникаций и пр. Во втором варианте - устранимые (плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура, скверные коммуникации) и неустранимые факторы (неблагоприятная экология, скудный ландшафт, отсутствие естественных водоемов, близость промышленных предприятий и аэропортов, чрезвычайно плотная застройка и пр.).

     Следует отметить, что Подмосковье, будучи территорией, которая прилегает к мегаполису и испытывает на себе его непосредственное воздействие, не может содержать земель, не имеющих факторов, влияющих на понижение спроса. Как правило, по каждому из пригородных направлений наличие положительных факторов уравновешивает присутствие отрицательных. Например, одним из преимуществ земельных участков является близость к большой воде, однако все три северных направления (Пятницкое, Дмитровское и Ярославское), ведущие к знаменитым областным водоемам, имеют проблемы с транспортной доступностью. И подобных примеров по каждому из подмосковных направлений множество.

     Следовательно, характеризуя тот или иной земельный  участок, необходимо не просто перечислять  положительные и отрицательные  факторы, а отмечать баланс качеств, принимая во внимание как устранимые, так и неустранимые недостатки.

     Только  в этом случае можно говорить об объективной характеристике и оценке конкретного участка.

     Рынок земли еще только формируют, поэтому  в настоящее время процесс  ценообразования нельзя назвать логичным и упорядоченным. И предположение о том, что земельный рынок в Московском регионе оформится лишь к 2015 году, похоже на правду.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Экономический механизм управления земельными ресурсами  должен быть основан на использовании  земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.).

     Рента (от лат. reditta - возвращенная или отданная назад) - устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов ренты, в том числе государственная, земельная и банковская, связанных с займами, по которым выплачивают рентные доходы в виде процента. Представление о ренте прошло эволюцию от отработочной, продуктовой, денежной (при феодализме) до современного понятия, при котором под рентой понимают регулярно получаемый доход на капитал, облигации государственных займов, имущество или землю, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

     Понятие ренты первоначально применяли лишь к одному фактору - земле и ее недрам, так как считалось, что только земля способна приносить добавочный доход. Процесс развития производственных отношений в сельском хозяйстве был тесно связан с эволюцией земельной ренты. Являясь формой реализации прав собственности на землю и на произведенный в сельском хозяйстве продукт, рента появилась с момента возникновения земельных отношений.

     На  основе теории ренты в современной  микроэкономике сформировалось новое  понятие «экономическая рента», под которой понимают разницу между платой за использование данного ресурса и альтернативной стоимостью предложения ресурса. Последняя отражает предельные издержки работы, что соответствует минимальной цене, по которой работник предложит на рынке труда дополнительные часы своего труда. Все рабочие, предложившие свои услуги по цене ниже рыночной, получают экономическую ренту, которая также влияет на дифференциацию стоимости и формирование пропорций обмена, что, в свою очередь, отражается на воспроизводственных процессах в хозяйственном комплексе. Кроме того, рентные платежи индивидуальных потребителей выступают в виде издержек, а также участвуют в распределении.