Теоретические и методологические основы ценообразования на рынке земли

     Кроме того, у В.И. Ленина имеется и еще  одно принципиально важное положение. «Обычное народническое воззрение, - пишет он, - по которому «кулак» и «хозяйственный мужик» представляют из себя не две формы одного и того же экономического явления, а ничем между собой не связанные и противоречивые типы явлений, - это воззрение решительно ни на чем не основано». Такие оценки во многом предопределяют последующие события в нашей стране, трагедию коллективизации5.

     С того времени, как появилась рассматриваемая  книга, прошло сто лет. Но и сегодня  аграрный или агропромышленный сектор, а также аграрная политика играют существенную роль в социально-экономической политике ведущих стран мира от США до Японии, от Франции до Италии. Существуют и аграрии, которые образуют весьма мощную политическую силу и не могут быть отнесены к какому-то единому классу. Относить их просто к мелкой буржуазии – значит проявлять беспомощность в теории и пользоваться терминами, давно утратившими свой смысл. Кстати, в Швеции для того чтобы стать фермером, мало быть собственником земли. Нужно еще иметь диплом о среднем специальном образовании.

     Разумеется, и в аграрном секторе идет конкурентная борьба, кто-то обогащается, а кто-то разоряется. Рынок есть рынок, и движущей силой его развития остается конкуренция. В основе успеха тех, кто получает дополнительную выручку («продажа с барышом»), лежит предпринимательский доход. Это своеобразная плата за технические нововведения, за знание рынка и связанный с ним риск.

     Возникновение в России земельного рынка – закономерный результат приватизации земли. Одной  из главных его функций является обеспечение условий для перераспределения  земельных участков между собственниками и пользователями. С институциональной точки зрения, рынок земли представляет собой совокупность кадастровых, имущественных  и иных специальных учреждений  и структур, благодаря которым происходит перераспределение земли между участниками земельных сделок в соответствии с правилами, определенными действующим законодательством[4].

     В современных условиях для устойчивого  развития аграрного производства, продовольственной  безопасности страны, создания гибкой системы землевладения и землепользования необходим рынок сельскохозяйственных земель. Он представляет собой систему организованного оборота и имеет следующие характеристики:

• ограниченность функционирования, то есть рынок носит преимущественно местный характер и характеризуется небольшим объемом операций;
• жесткое регулирование сделок по купле-продаже земель;
• сохранение целевого использования земель;
• регламентирование сроков купли-продажи земельных участков.

     В основе функционирования рынка сельскохозяйственных земель - отношение собственности на землю в сельском хозяйстве. Однако до сих пор в России система земельных отношений так и не сформировалась, что связано, прежде всего, с неясностью и запутанность отношений земельной собственности в сельском хозяйстве, и в первую очередь с нерешенностью проблемы земельных долей. Отсутствует также адекватный механизм экономической реализации права собственности на землю, который должен отражать наличие дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты. В итоге имеет место нерациональное использование земель, что, в частности, выражается в сокращении площади сельскохозяйственных угодий и пашни в сельском хозяйстве. Земельная собственность есть исторически определенная форма экономических отношений по поводу присвоения земли как средства производства конкретными лицами или их группами. Как экономическая категория она представляет собой совокупность земельных отношений. При этом каждая составная часть системы играет роль отдельного права (владение, пользование и распоряжение).

     Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в нашей стране осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным и Гражданским кодексами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними иными федеральными нормативно-правовыми актами и законами субъектов Российской Федерации.

     Основной  федеральный закон, регулирующий рынок  сельскохозяйственных земель, - «Об  обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он претерпел большое число изменений с момента введения в действие, однако по-прежнему рынок сельскохозяйственных земель развивается медленно.

     Для развития рынка сельскохозяйственных земель необходимо также, чтобы правовые и экономические механизмы работали в тесном взаимодействии друг с другом. Однако, как отмечает академик Россельхозакадемии И.Н. Буздалов, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» мало изменил положение. Применение эффективного регулирования рынка земли невозможно из-за отсутствия адекватного ему экономического механизма.

     Развитию  рынка сельскохозяйственных земель будет способствовать вовлечение в  оборот земельных участков, находящихся  в пользовании или находящихся  на праве собственности сельскохозяйственных товаропроизводителям, в том числе и за счет ипотеки. В связи с этим большое значение приобретает научно обоснованное определение рыночных и залоговых цен на землю, которое должно отражать движение земельной ренты и ссудного процента, а также фиксирование других экономических регуляторов.

     Реальная  рыночная оценка сельскохозяйственных земель будет способствовать привлечению  в сельхозпроизводство внешних  инвесторов, создаст возможность  вовлечения земель в организованный оборот (развитие рынка), а также стимулы для повышения эффективности воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве.[12]

     Рыночный  оборот земли, развитие которого рассматривается  как условие перехода земель в  руки эффективных хозяйственников  и оптимизации размеров землепользований в сельскохозяйственном производстве, должен объединять рыночные сделки. Но возникает вопрос, какие сделки с землей (а их много: продажа-покупка, передача в аренду, наследование, дарение, обмен одних участков на другие, залог) надо считать рыночными, до сих пор остается открытым.

     К.И. Панкова дает такое определение  рыночным отношениям – «это отношения  обмена товара на денежный эквивалент его стоимости» [11]. Не все сделки с земельными участками отвечают этому признаку. Удовлетворяет признакам рыночной сделки только продажа земельного участка.

     Развитие  рыночного оборота сельхозугодий  в стране возможно. Но для этого  необходимо:

• уточнить понятие рыночной сделки с землей;
• ввести в число рыночных сделок продажу прав владения и пользования, а государство – в состав участников рынка земли, усилив его влияние на социальное положение в деревне, на предложение земли и ее рыночные цены;
• сформировать фонд земель перераспределения из неиспользуемых сельскохозяйственных угодий;
• организовать научное обеспечение земельного рынка (методы расчета цен и ставок, консультационно-информационное обеспечение);
• обеспечить государственное законодательное регулирование и контроль рыночного оборота земли с учетом задач аграрной и национальной экономики (упорядочения и сохранения землепользований сельскохозяйственных организаций), соблюдение предельных минимальных размеров участков и максимума сосредоточения земли в одних руках[11].

4 ЗЕМЕЛЬНЫЕ БАНКИ В РОССИИ 

     Земельные банки в России (об организации  и операциях З. банков до 1889 г. см Банки). — В 1903 г. в Европейской России (исключая Финляндию), в некоторых губерниях и областях Сибири и Туркестана и в Закавказье действовали 2 государственных и 17 частных З. банков.

       К началу 1892 г. во всех З. банках было заложено 97573 имения в 45067378 дес. (или 39 % всей площади частного землевладения в России), оцененные в 2116 млн. руб. Постепенно возрастая, число заложенных имений к 1903 г. достигло 173310, в 58807099 дес. (49 %), оцененных в 3650203780 руб., или по 62 руб. за 1 дес.; ссуд под них выдано 2100329260 руб., или по 36 р. на 1 дес.; остаток долга к 1903 г. равнялся 1973858308 руб. Более всего частновладельческой земли заложено в Кубанской обл. (92 % общего количества) и в губ. Эстляндской (87), Лифляндской (80) и Херсонской (79), затем, в 2 7 губ. от 72 до 50 %, в остальных менее 50 %; менее всего в губерниях Вологодской и Черноморской (по 7), Елисаветпольской и Кутаисской (по 5) и в Олонецкой (1 %). Из губерний Европейской России более всего задолженными (ссуда в среднем на 1 дес.) являются губернии Курская (76 р.), Бессарабская (71), Подольская (70), Полтавская (67), Киевская (66) и Тульская (62), менее всего сев. губернии — Костромская (9), Пермская (7) и Олонецкая (4 р.). В настоящее время в России действуют следующие З. банки: государственные: 1) Госуд. дворянский З. банк (основан в 1885 г.); при нем особый отдел Госуд. дворянского З. банка, бывш. (до 1890 г.) Общ. взаимн. позем. кредита (основ. 1866) и ликвидация Сарат.-Симб. З. банка; 2) Крестьянский позем. банк (основ, в 1882 г.). Частные: а) основанные на начале взаимности — 3) Земский банк Херсонской губ. (1864); 4) Земское кредитное общ. Царства Польского (1825); 5) Эстляндское дворянское зем. кредитное общ. (1802); 6) Лифляндское дворянское зем. кред. общ. (1803); 7) Курляндское кред. общ. (1832); б) сословные — 8) Тифлисский дворянский З. банк (1875) и 9) Михайловский дворянский З. банк в Кутаисе (1876); в) акционерные З. банки — 10) Харьковский (1871); 11) Полтавский (1872); 12) СПб.-Тульский (1872); 13) Московский (1872); 14) Бессарабско-Таврический (1872); 15) Нижегородско-Самарский (1872); 16) Киевский (1872); 17) Виленский (1872); 18) Ярославско-Костромской (1873) и 19) Донской (1873). Районы деятельности этих банков различны — от одной до 59 губерний (Крест. поз. банк). Кроме поименованных банков, ссуды под земли выдаются нижегородским Александровским дворянским и городскими общественными банками, каждым в пределах той губернии, где банк учрежден.

     Увеличение  числа и суммы первоначальных (новых) ссуд в период 1895—1900 гг. объясняется усиленным переходом заложенных дворянских имений из бывшего общества взаимного позем. кредита (с 1890 г. — особый отдел Дворянского банка) в Дворянский банк, что было вызвано льготными условиями как по самому переходу, так и по выдаче ссуд Дворянским банком вообще. Особенно значителен был переход в 1898 г. (на 31700000 руб.). Выдача дополнительных ссуд к ссудам бывш. общ. вз. позем. кредита в указанные годы достигла тоже значительных размеров (в 1896 г. — 6093000 руб.). В общем число новых залогов сокращается, что, несомненно, находится в зависимости от развития за последние годы операций Крестьянского банка (см. ниже). Наоборот, число и сумма перезалогов растет: в 1890 г. они составляли 12 % общего числа ссуд и 13 % всей выданной банком суммы, в 1903 г. — 55 % первой и 73 % второй. Банку дано право выдавать ссуды потомственным дворянам на покупку имений от лиц нерусского происхождения в западных губерниях, причем ссуды могут достигать 75 % (вместо обычных 60 %) оценочной стоимости имений. Эта операция, введенная в 1894 г., большого развития не получила: за все 10 лет Дворянским банком выдано в ссуду 16799000 р. на покупку 161 имения в 354476 дес. Земли, поступающие в залог Дворянского банка, оцениваются по установленной для каждой местности норме или по специальной оценке. Оценки по норме из года в год сокращаются и уступают место оценкам специальным; так, в 1890 г. 34 % всех ссуд (по их сумме) выданы были по норме, в 1903 г. — менее 8 %.

     Имения, поступающие в залог Дворянского банка, обыкновенно бывают уже обременены ипотечными долгами, так что при выдаче Дворянским банком ссуды большая часть последней идет на покрытие обязательств заемщиков и лишь меньшая выдается им на руки. Так, из 100 имений, заложенных в Двор. банке, было: свободных от долгов от 35 (в 1890 и 1892 гг.) до 22 (в 1895 г.), обремененных долгами — от 65 до 78 %. Из 100 р. выданной Дворянским банком ссуды получено заемщиками на руки от 42 р. (в 1892 г.) до 23 р. (в 1898 г.); остальное пошло на погашение прежних долгов З. банкам. За все время деятельности Дворянского банка им погашено долгов ипотечного характера 690800 тыс. руб., из них самому Дворянскому банку (при перезалогах) — 335900 тыс. руб., особому отделу Дворянского банка (бывш. общ. взаимн. поземельного кредита) — 85100 тыс. руб., другим земельным банкам — 269800 тыс. руб. Часть заложенных в Дворянском банке имений ежегодно выкупается досрочными взносами, причем земля в большинстве случаев поступает в залог других банков; в этом отношении в последнее время видную роль играет Крестьянский банк;

     По  словам отчета Дворянского банка, в 1897 г. много выкуплено имений Крестьянским банком, "чего в прежние годы не замечалось", потому что в этом году "операции Крестьянского банка  по покупке земель за счет собственного его капитала расширились и банк скупил несколько имений, бывших в залоге Дворянского банка". Та же причина способствовала постепенному возрастанию досрочных взносов и в последующие годы.

Годовые платежи по ссудам Дворянского банка  в 1889 г. понижены с 5 до 4 1/2 %, в 1894 г. — до 4 %, в 1897 г. — до 3 1/2 %. Эти понижения вызывались не столько финансовыми соображениями, сколько быстрым возрастанием недоимок за клиентами банка. В течение одного 1889 г. недоимка возросла почти на 6 млн. р. и к 1 янв. 1890 г. достигла 1060 1 379 р., что составляло 5,2 % числившегося за заемщиками долга по ссудам. Законом 1 ноября 1889 г., кроме понижения годового платежа, в пользу заемщиков были зачтены 2 % с ссуды, ранее удержанные с них на потерю при реализации закладных листов, а также пени за истекшее время, всего 6293623 р.; остающаяся затем недоимка — 5020994 р. — отсрочена, частью в виде процентного долга (4369666 рублей), частью в виде беспроцентного (651328 р.). Процентный долг был причислен к капитальному долгу; беспроцентный погашается по особым правилам. Этой льготой недоимки за заемщиками Дворянского банка были ликвидированы, но так как за последующие года они снова возросли до 10544392 руб. (3,3 % долга), то часть их (4667689 р. 89 к.) снова была рассрочена и % понижен; несмотря на это, недоимки продолжали расти и к 1897 г. достигли 16119291 р. (3,6 %); тогда большая часть их (12855069 р. 95 к.) была снова зачислена особым долгом и самый платеж понижен с 4 % до 3 1/2 %. После этого зачисления недоимка хотя и продолжала постепенно возрастать в абсолютной сумме (к 1 января 1904 г. — 15865165 р.), но относительно не увеличивалась и в % к капитальному долгу колебалась по отдельным годам между 2,5 и 2,2 %. Эта исправность во взносе платежей, начиная с 1898 г., до известной степени объясняется усиленными перезалогами имений в самом Дворянском банке и переходами залогов из Дворянского банка в другие кредитные учреждения, особенно в Крестьянский банк, так как при этих операциях накопленные недоимки погашаются. В 1899 г. введены правила, по которым имения, заложенные в банке, могут обращаться во временно-заповедные; в 1900 г. банку предоставлено право, по ходатайству владельцев особенно задолженных имений, покупать часть последних. Обе эти операции до настоящего времени не привились: к 1904 г. во временно-заповедные обращено было всего 5 имений, в 7595 дес., с долгом в 290900 р.; куплено банком из заложенных в нем имений всего 6 участков в 3515 дес., за 242402 р. В 1889 г. введены были правила о публикации особенно задолженных имений и о продаже их с торгов. Имений, попавших в публикацию, в 1890 г. было 746 (9,7 % всех залогов); затем число это постепенно возрастало и в 1896 г. достигло 3883, или 31 % всех залогов. На торгах продавалось сравнительно немного — за 1891—96 гг. всего 184 имения; 49 имений, по безуспешности торгов, остались за банком. В 1897 г., когда большая часть недоимок была зачислена особым долгом (см. выше), торги были отменены; затем число опубликованных имений колебалось между 3462 (1898) и 2255 (1900), продано с торгов за 189 8 —1903 гг. 172, осталось за банком 124 имения. Из оставшихся после торгов за банком 173 имений продано им по вольной цене 103; остальные 70, в 24350 дес., числились за ним к началу 1904 г.; из них 55, в 9504 дес., находятся на Закавказье.