ОГЛАВЛЕНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….4

1 ФУНКЦИИ И ЗАДАЧИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ …………………………………………….……6

2 ФОРМЫ ПЛАТЫ  ЗА ЗЕМЛЮ ……………………………………………....11

           2.1 Земельный налог…………………………..…………………............11

3 ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОСИИ. ЕГО ОСОБЕННОСТИ...13

             3.1 Особенности Российской цивилизации (отношение к земле)…….13

      3.2 История аграрного вопроса в России……………………………….15

4 ЗЕМЕЛЬНЫЕ БАНКИ В РОССИИ…………………………………………..22

5 ЦЕННЫЕ БУМАГИ…………………………………………………………...29

          5.1 Назначение ипотечных ценных бумаг………………….....................29

     5.2 Ипотечное покрытие………………………………………………….30

          5.3 Виды ипотечных ценных бумаг……………………………………...31

          5.4 Закладная……………………………………………………………...31

          5.5 Облигации с ипотечным покрытием………………………………...32

          5.6 Ипотечные сертификаты участия……………………………………33

6 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ…………………………………35

          6.1 Земельный рынок……………………………………………………..35

          6.2 Ценообразование на земельном рынке……………………………...37

          6.3 Методы оценки рыночной стоимости земли………………………..37

ЗАКЛЮЧЕНИЕ        

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 
                                                                       ВВЕДЕНИЕ 

     Экономический механизм управления земельными ресурсами  должен быть основан на использовании  земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических  регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.).

     Рента (от лат. reditta - возвращенная или отданная назад) - устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской  деятельностью. Известно несколько  видов ренты, в том числе государственная, земельная и банковская, связанных  с займами, по которым выплачивают рентные доходы в виде процента. Представление о ренте прошло эволюцию от отработочной, продуктовой, денежной (при феодализме) до современного понятия, при котором под рентой понимают регулярно получаемый доход на капитал, облигации государственных займов, имущество или землю, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

     Понятие ренты первоначально применяли  лишь к одному фактору - земле и  ее недрам, так как считалось, что  только земля способна приносить  добавочный доход. Процесс развития производственных отношений в сельском хозяйстве был тесно связан с эволюцией земельной ренты. Являясь формой реализации прав собственности на землю и на произведенный в сельском хозяйстве продукт, рента появилась с момента возникновения земельных отношений.

     На  основе теории ренты в современной  микроэкономике сформировалось новое  понятие «экономическая рента», под  которой понимают разницу между  платой за использование данного  ресурса и альтернативной стоимостью предложения ресурса. Последняя отражает предельные издержки работы, что соответствует минимальной цене, по которой работник предложит на рынке труда дополнительные часы своего труда. Все рабочие, предложившие свои услуги по цене ниже рыночной, получают экономическую ренту, которая также влияет на дифференциацию стоимости и формирование пропорций обмена, что, в свою очередь, отражается на воспроизводственных процессах в хозяйственном комплексе. Кроме того, рентные платежи индивидуальных потребителей выступают в виде издержек, а также участвуют в распределении.

     Под рентой в неоклассической экономической  теории чаще всего понимается разница  между доходом и минимальной  суммой, необходимой для обеспечения  данного объема услуг.

     Наличие ренты позволяет владельцу ресурсов искать варианты их наиболее эффективного размещения и использования, создает стимулы поиска инвестиций. Высокие положительные значения рентной составляющей в прибыли (доходе) привлекают ресурсы в конкретную отрасль, существенное падение ее, наоборот, вызывает отток ресурсов из этой отрасли. Повышение рентной составляющей может быть обеспечено различными способами, причем в зависимости от характера воздействия выбранных способов на благосостояние общества экономисты делят активность предпринимателей на «поиск прибыли» (profit seeking) и «поиск ренты» (rent sееkiпg).

     Все многообразие подходов может быть сведено  к двум основным методам, основанным на теории трудовой стоимости К. Маркса и теории факторов производства, родоначальниками которой были А. Смит и Д. Рикардо. Кроме того, в городах появляется еще третья категория дохода, представляющая собой не прямой результат прибыли капитала и труда индивидуумов с целью получения прибыли или заработка, а являющаяся результатом общего прогресса города и общества.

 

     1 ФУНКЦИИ И ЗАДАЧИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 

     В условиях перехода к рыночной экономике  особое значение приобретают проблемы механизма экономического регулирования  земельных отношений, его содержания на конкретных этапах земельной реформы.

     Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей реализуются в процессе государственного и рыночного регулирования земельных отношений. Государственное регулирование создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права. Рыночное регулирование осуществляется на основе спроса и предложения на земельные участки, а также на труд, средства производства и результаты труда. Следует сразу отметить, что рыночное регулирование не может охватывать всю систему земельных отношений, так как территориальная и продовольственная безопасность России требует от государства вмешательства, не связанного с экономической целесообразностью.

     Механизм  экономического регулирования земельных  отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рациональной, и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, на защиту земель сельскохозяйственного назначения от порчи, снижения плодородия почв, самозахвата и разбазаривания.

     Система экономических регуляторов земельных  отношений в условиях перехода к  рынку включает:

     -земельный  налог;

     -арендную  плату за землю;

     -рыночную  цену земли;

     -залоговую  цену земли;

     -компенсационные  платежи при изъятии земель;

     -компенсационные выплаты при консервации земель;

     -платежи  за повышение качества земли;

     -штрафные  платежи за экологический ущерб;

     -налоговое  обложение при гражданском земельном  обороте;

     -плату  за право аренды и т. д.

     Экономический механизм регулирования земельных отношений должен отвечать следующим требованиям:

     -обеспечение  относительно равных стартовых  возможностей по осуществлению  воспроизводственного процесса  для всех субъектов земельных  отношений;

     -разграничение  объективных и субъективных факторов  этого процесса;

     -использование  земельной ренты в качестве  основы для формирования системы  экономических регуляторов, взаимодействие  рентных регуляторов с другими  экономическими рычагами (ценами, ссудным  процентом, подоходным налогом  и т. д.);

     -учет  интересов и равноправие различных социальных групп населения в реализации прав земельной собственности и различных форм землепользования;

     -стимулирование  рационального размещения и специализации  сельскохозяйственного производства;

     -усиление  экологической защиты земельных угодий.

     Одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений  является механизм платы за землю. С  его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев  и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты.

     Рента - устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в том, числе государственная и банковская, связанных с займами, по которым выплачиваются рентные доходы в виде процента. Земельная рента имеет иную природу.

     Как известно, земельный собственник  может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

     Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет  выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная рента -- это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

     Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

     С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших -- более  высокую. Дополнительная прибыль и  превращается затем в дифференциальную ренту.

     Наличие частной собственности на землю  обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной  стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в  силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкого органического состава капитала, трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Поэтому, а также по причине ограниченности лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования, цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, то есть эти цены выше обшей цены производства.

     Получаемая  разница между стоимостью и ценой  производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

     Абсолютная  рента получается со всех земель независимо от их качества, местоположения и производительности добавочных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов значительно выше складывающегося общественно нормального уровня издержек.

     Абсолютная  рента увеличивает размер платы  за землю и является одной из причин возникновения противоречий между  землевладельцами и землепользователями, в том числе и арендаторами, и государством. При этом не имеет значения общественное (официальное) признание или непризнание существования абсолютной ренты, так как ее величина и изъятие могут маскироваться и закладываться в общий размер платы за землю. Национализация земли ликвидирует монополию частной собственности на землю и связанную с ней абсолютную ренту, но не решает проблем эффективного и рационального землепользования.