Ипотека и её роль в решении жилищной проблемы

2.3. Решение ипотечного вопроса в России (2012 год)

В начале ноября Дмитрий  Медведев сделал заявление, которое  наверняка порадовало людей, планирующих  брать кредит на жилье: «Ипотека должна быть более-менее доступная - не 15%, а  в районе 6-7%»

Но надеждам вряд ли удастся  осуществиться: эксперты прогнозируют увеличение банками ставок по ипотеке  в 2012 году. Так что ставка не только не останется на уровне нынешних 11%, а поднимется до 16%. В этой связи  заслуживает внимания тот факт, что  отдельно взятые регионы начинают экспериментировать с ипотекой, предлагая все новые  варианты решения жилищных проблем  для населения.

Так, недавно на Кубани была запущена новая программа «Накопительная ипотека». Она подразумевает, что  местные власти помогают семьям, имеющим  невысокие доходы, собрать деньги на первый взнос, а потом предлагают им очень выгодные кредиты. К сожалению, это всего лишь эксперимент в  отдельно взятом регионе, а вот в  других местах люди стоят перед тяжким выбором — или на десятилетия  отдаться в «добровольное» ипотечное  рабство, или же всю свою жизнь  провести в съемных, а значит, чужих  квартирах. Канал НТВ решил разобраться, что же лучше, и как решается пресловутый  «квартирный вопрос» в Старом и Новом свете.

По словам эксперта в ипотечных  вопросах, Ярослава Кабакова, 90% населения  России не могут позволить себе взять  ипотеку. И связано это в первую очередь с высокими банковскими  процентами: для того, чтобы ипотеку  разрешили, достаток семьи должен быть никак не меньше 60-70 тысяч рублей в месяц, при этом без детей  и других долговых обязательств. Естественно, все эти требования резко снижают  круг потенциальных заемщиков.

Москву недаром считают  одной из самых дорогих столиц мира. А уж если речь заходит о  недвижимости, то цены здесь просто запредельные. Так что «если нечего продать в другом городе, если не получить хорошее наследство — в  общем, просто не набрать на первый взнос, ипотека даже при максимальном сроке выплаты превращается в  фарс», – пишет портал НТВ.

Согласитесь, после такого «анализа» остается мало желающих проникнуться столичной ипотекой. Именно по этой причине москвичи данную услугу ну совсем не жалуют и называют ее ярмом или другими нелицеприятными эпитетами. К сожалению, столица не собирается хоть как-то решать этот вопрос или хотя бы придумать методы понижения процентных ставок.

В регионах ставки точно  такие же, как и в столице, но зато стоимость жилья намного  меньше. Да и местные власти пытаются хоть как-то привлечь заемщиков интересными  предложениями. И все-таки даже там  ипотека, чтобы хоть как-то заработать, должна из чистого бизнеса превратиться в социальную программу. К примеру, на Кубани, как мы уже писали, появились новые предложения от местных властей – «Накопительная ипотека». Корреспондент НТВ Сергей Пикулин нашел в Краснодаре людей, которые, как выясняется, уже не боятся ипотеки.

Как рассказывает портал НТВ: «Накопительная или, как на Кубани ее называют, народная ипотека — это  когда на собственную квартиру ты копишь не сам, откладывая деньги на депозит  в банке или в банку дома на полке, а вместе с государством. Это уникальная для страны программа. На специально открытый персональный счет любой житель Краснодарского края перечисляет от трех до 10 тысяч рублей в месяц в течение года или  шести лет на выбор. К полученной сумме каждый год из местного бюджета  добавляется еще 36 тысяч рублей. По истечению установленного времени  полученная сумма вносится как первоначальный взнос. И последующая ипотека  предоставляется всего под 6% годовых». Конечно, и народная ипотека не сможет решить квартирный вопрос на Кубани целиком. Но сейчас обычную ипотеку здесь, для сравнения, могут взять лишь 3% граждан. А вот по новой накопительной программе смогут приобрести жилье уже 20%. Согласитесь, хороший рост, пусть и в масштабе одного региона. Было бы прекрасно данный опыт распространить на все российские регионы. Но, к сожалению, у всех разные финансовые и бюджетные возможности. А без государственных доплат, отмечают эксперты, ипотечную машину запустить не просто трудно, а почти невозможно.

А вот за границей госпомощь  в покупке недвижимости вызвала  бы удивление у жителей. Там люди сами пытаются решать свои проблемы –  государство и не думает им помогать: ведь если сам решил жениться-родить детей-развестись, то это ваши проблемы. Как выяснил Антон Вольский, специальный корреспондент НТВ в США и Англии, по-английски ипотека – это mortgage, и это слово за границей абсолютно никого не страшит. С одной стороны, рассказывает журналист, ипотека в США и Великобритании довольно сложна, но в то же время это самый распространенный способ приобретения жилья. Обычная процентная ставка, от 2 до 6%, варьируется в зависимости от суммы первоначального взноса. То есть чем больше денег вы имеете на руках, тем меньше ставка. Срок погашения обычно 30 лет, но может быть и больше. Именно поэтому часто люди предпочитают снимать жилье, потому что выплачивать ежемесячно кредит оказывается дороже.

Главное отличие «капиталистически  настроенных» стран – это минимальное  вмешательство государства в  процесс купли-продажи недвижимости. При этом ни в Великобритании, ни в Соединенных Штатах нет программ поощрения молодой семьи или, как у нас, материнского капитала. Но банки обычно предоставляют льготные условия тем, кто покупает жилье  по кредиту в первый раз. Кроме  того, количество желающих купить недвижимость для того, чтобы потом ее сдавать, все равно увеличивается. И власти Англии уже начинают переживать по этому поводу, в особенности на фоне кризиса евро: ведь почти наверняка  кризис повлечет рост ставок по ипотечным  кредитам. Очевидно, что любая недвижимость для граждан Англии и США более  доступна – как в аренду, так  и для покупки. Все дело в том, что там доходы населения более  высоки и стабильны по сравнению  с нашими, да и ставки по их ипотечным кредитам несоразмерно малы.

Заключение.

Ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается на приобретения жилья.

Не каждые слои населения  могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки  выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье.

Положительные аспекты  ипотечного кредитования на долгий срок:

- доступная ценовая политика;

- можно брать кредит  семьей в несколько поколений;

- относительно небольшие  ежемесячные выплаты, сравнимые  со стоимостью аренды жилья;

- фиксированный процент  выплат;

Отрицательные аспекты:

- ограничение прав пользования  недвижимостью в момент выплат  кредита; 
- высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.

Если рассмотреть развитие ипотеки в других странах, то можно  увидеть, что:

В Венгрии наблюдается  высокий рост развития ипотечного кредитования, так как правительством разработаны  такие программы, что население  не рискует брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше, чем  при других кредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки при этом получают большой  доход в виде процентов от населения  и субсидий от государства, таким  образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья

В Германии действует строгий  надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка, спрос населения  на жилье удовлетворяется.

В Италии ипотека менее  развита чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взять только в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказ государства выдавать коммерческим банкам ипотеку.

В США продолжительность  кредита достигает 30 лет (когда в  других странах, особенно в России, государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи  меньше, следовательно, доступнее. Также  создаются программы, удовлетворяющие  потребности каждого.

В России ипотечное кредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренция  между банками, процент годовых снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.

В России с начала 2007 года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных  средств на элитном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что  состоятельные клиенты оценили  выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека среди владельцев бизнеса, которые понимают, что взять  кредит под 9,5-11% годовых намного  выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота. Следует также  отметить, что среди заемщиков  по ипотеке все меньше тех, кто  старается погасить кредит досрочно - в первые 2-3 года. 

Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию  на рынке, что выражается как в  снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков. Рост конкуренции принес свои плоды, отразившись  на ставках и других условиях, что  привело к появлению специальных  программ и акций. 

В настоящий момент в России существует значительный потенциал  для развития рынков ипотечного жилищного  кредитования. Значительная часть населения  нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Рынок недвижимости все чаще используют для зарабатывания денег. Часть людей с финансового  рынка, из акций перенесла деньги на рынок недвижимости. Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этого  было совершенно другое направление  бизнеса. Все это говорит о  том, что рынок интересен и  будет развиваться. Доля людей, которые  планируют жить в квартирах, которые  купили, остается примерно на одном  и том же уровне. Рынок растет за счет увеличения бизнесменов, которые вновь на него выходят. Это инвесторы, частные компании, люди, которые хотят заработать и имеют в наличии свободные средства. Ипотека и другие инструменты увеличили для части населения возможность приобретения квартиры.

На данное время условия  ипотечного кредитования являются выгодными  и приемлемыми для всех слоев  населения, т.к. из-за снижения процентных ставок по ипотеке, началась конкуренция  на рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разные схемы  кредитования – уменьшать первоначальный взнос, увеличивать сроки кредитования, использовать различные льготы.

Цены на рынке недвижимости Пермского края растут чересчур высокими темпами или этот рост экономически не обоснован. Основной фактор, который влияет на рынок недвижимости, это экономическое состояние страны и нашего региона. Рост рынка недвижимости и числа покупателей квартир пропорционален росту региональной экономики. Если бы не было спроса, роста цен тоже бы не было. Кроме того, есть факторы, которые косвенно влияют на рост цены, например, недостаточное количество вновь возводимого жилья. Это вызывает недовольство людей, которые хотят приобрести квартиры в новом доме. Теперь они вынуждены приобретать жилье на вторичном рынке. В связи с низкими темпами строительства, рост рынка более интенсивен, чем можно было бы предположить. Очевидно, что если темпы строительства увеличить в два раза, такой динамики мы не наблюдали бы. Хотя, с другой стороны, на рынок новостроек много людей приходит с целью инвестиций средств, а не для приобретения своей квартиры. Если взять дом-новостройку, в нем проживает только 30-40% людей, которые реально имели потребность в этом жилье. Остальные 70% - это люди, которые просто хотят удачно вложить свои капиталы в прибыльный бизнес. 

В настоящий момент в России существует значительный потенциал  для развития рынков ипотечного жилищного  кредитования. Значительная часть населения  нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Инвесторы, которые раньше выходили на рынок с наличными  деньгами, тоже стали использовать ипотечные схемы. С ипотекой человек  может с помощью первоначального  взноса приобрести не одну квартиру, а  три или четыре, а текущий доход  позволяет заемщику гасить проценты. Теперь ипотеку стали использовать люди, которые не нуждаются в квартире как месте проживания. За счет этих людей количество ипотечных сделок увеличилось. По нашим данным, на конец 2006 года не менее 50% всех сделок с недвижимостью проходило с привлечением различных ипотечных схем. Это позволяет сказать, что рынок ипотеки в Перми развивается достаточно активно.

Наш рынок недвижимости не развит. У нас пока нет культуры строить, зато есть культура зарабатывать. Задача власти - создать условия, в которых будет развиваться культура созидания, а не зарабатывания.

Увеличение темпов строительства  жилья за счет возведения малоэтажных  домов вполне реально. Но прежде чем  запускать новый проект, надо создать  в нем потребность населения. В Перми такую потребность  не создали. Пермяки даже не знают  о преимуществах такого типа жилья. Для большинства это не более  чем бараки, хотя эти дома по качеству и технологии возведения значительно  опережают те, которые строятся сейчас. Это точно такая же ситуация, что  была с ипотекой. В 2004 году ипотека  совсем не развивалась, потому что людям  просто не рассказали о ней. Поэтому, если мы планируем увеличивать темпы  строительства за счет возведения малоэтажного жилья, надо, прежде всего, начать с  создания информационного поля.

Концепция ипотечного жилищного  кредитования носит в себе социально-экономическую  проблему приобретения жилья. В ней  отражены нормативно правовая база, стратегия  развития, определяются основные подходы  к рыночного механизма жилищного финансирования. Концепция основывается на решении жилищных проблем средних и незащищенных слоев населения при помощи ипотечного кредитования. Концепция предлагает для развития ипотеки выдавать маленькие кредиты (около 30% от стоимости жилья), но большому количеству заемщиков. Т.е. такие кредиты будут доступны многим слоям населения. Но не все имеют возможность внести 70% собственных средств на покупку жилья. Следовательно, ипотечное кредитование доступно малой части населения. Тогда предлагается предоставление безвозмездных государственных субсидий для оплаты первоначального взноса. В настоящее время предоставление субсидий начинает медленно развиваться.