Ипотека и её роль в решении жилищной проблемы

Региональные  программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.

Основа этих программ - активная роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и местного самоуправления в решении  вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу и использования ресурсов региональных и местных бюджетов.

Среди администраций ряда городов получила распространение  идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используя бюджетные средства и  часть налоговых поступлений (в  пределах местных налогов, а в  отношении закрытых административно - территориальных образований - и  федеральных налогов), финансируют  строительство жилья. Это жилье  продается тем гражданам, которые  согласны продать фонду имеющееся  жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку. Стоимость  старого жилья, как правило, составляет примерно 50 - 60 процентов стоимости  нового, 20 - 25 процентов - собственные  средства гражданина, на оставшиеся 15 - 30 процентов стоимости покупаемого  жилья предоставляется рассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу жилищного строительства  рубль кредита привлекает превосходящие  в несколько раз средства населения.

Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями  регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом  на жилье на вторичном рынке жилья.

В некоторых городах и  регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности  для привлечения в систему  ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В  связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся  тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве  своем на сегодняшний день являются дефицитными.

В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и  др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы  кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается  результативность подсобного хозяйства  заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова  не оценивается, поскольку возврат  кредита (займа) осуществляется не в  денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается  по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам  займов на приобретение жилья

Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым  работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70 - 80 процентов его стоимости, а остальные 20 - 30 процентов обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях - длительный срок (до 10 - 15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.

При наличии у предприятия  собственных строительных мощностей  используется вариант продажи сотрудникам  построенного предприятием жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 - 40 процентов  стоимости жилья. Оставшуюся часть  оплачивает предприятие за счет собственных  ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с  обязательствами сотрудников предприятия  отработать определенный срок на данном предприятии.

Данная схема реальна  для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении  кадров на длительный срок.

Все описанные выше подходы  к решению проблемы привлечения  средств населения в жилищную сферу носят переходный характер и соответствуют современному этапу  развития российской экономики. Они  активизируют рынок жилья и являются необходимым этапом на пути становления  полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.

Для кардинального прорыва  в вопросе привлечения средств  населения на жилищный рынок необходим  системный подход на государственном  уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы. [11]

Для решения жилищной проблемы Минрегион предлагает принять Федеральную  целевую программу «Жилище» в  новой редакции с пролонгацией срока  ее действия до 2015 года.

В состав ФЦП «Жилище» целесообразно  включить три новые подпрограммы: по строительству социального жилья, развитию малоэтажного домостроения и  промышленности строительных материалов.

Стратегию массового строительства  жилья, разработанную Минрегионом, в долгосрочной перспективе планируется  реализовывать в три этапа, используя  ФЦП «Жилище» как базовый инструмент управления.

На первом этапе реализации стратегии (2008-2010 годы), по мнению министерства, необходимо разработать и принять  ряд федеральных законов и  нормативных правовых актов, направленных на совершенствование действующего законодательства, в том числе  технических регламентов. На первом этапе также необходимо провести организационные мероприятия по созданию Федеральной жилищной корпорации.

На втором этапе реализации стратегии (2011-2015 годы) необходимо обеспечить широкое применение и эффективную  работу института найма жилья  на рыночных условиях. Также нужно  обеспечить широкое применение механизма  земельной ипотеки, чему должна способствовать эффективная деятельность Федеральной  жилищной корпорации. В полной мере должны заработать механизмы комплексного освоения территорий.

На втором этапе также  должно быть обеспечено успешное выполнение мероприятий федеральной целевой  программы «Жилище», в том числе  ее подпрограмм по строительству  социального жилья, развитию малоэтажного домостроения и промышленности строительных материалов. Обязательства по обеспечению  жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством, должны быть полностью выполнены  к 2015 году.

По словам чиновника, основной задачей третьего этапа (2016-2025 годы) реализации стратегии должно стать  достижение баланса спроса и предложения  на рынке жилья, обеспечивающего  его стабильность. Необходимо обеспечить стимулирование роста объемов платежеспособного  спроса за счет государственной поддержки семей, а также дополнительного развития кредитных и накопительных механизмов и стимулирование снижения цен на рынке жилья, за счет снижения затрат на строительство.

Для обеспечения массового  строительства жилья в период с 2008 по 2025 годы необходимый объем  финансирования составит 59,8 трлн рублей, в том числе: средства бюджетов всех уровней – 6,5 трлн рублей (10,9%), их них: федеральный бюджет – 1,3 трлн рублей (2,2%), региональные и местные бюджеты – 5,2 трлн рублей (8,7%); кредитные ресурсы – 33,7 трлн рублей (56,4%); средства инвесторов – 5,1 трлн рублей (8,5%); средства граждан – 14,5 трлн рублей (24,2%).

Также Минрегионразвития 24 июля 2007 г. представило черновик программы, которая должна к 2025 году сделать  жилье доступным для всех россиян. Это предполагается сделать при  помощи строительства двух миллиардов квадратных метров в дополнение к  существующим трем, и вводе целой  системы льгот для покупателей  и съемщиков квартир. В результате к 2025 году на одного россиянина должно прийтись по 40 квадратных метров жилья  вместо действующих 20.

Согласно документу, рынок  жилья будет разделен на четыре-пять сегментов в соответствии с доходами претендующих на квартиры россиян. При  этом на социальный или коммерческий наем придется до 80 процентов сдаваемых  площадей. Стоимость коммерческого  найма составит 47 рублей за квадратный метр.

Бедняки с доходом ниже прожиточного минимума получат социальное жилье в наем бесплатно. Чуть более  богатым россиянам будет предложен  муниципальный наем стоимостью в 10 процентов от дохода семьи - остаток  будет оплачивать государство. Еще 15 процентов дохода семьи уйдет  на оплату коммунальных услуг. Подтверждать свой низкий доход семье придется раз в пять лет. Cамым бедным россиянам потребуется к 2025 году 196,2 миллиона квадратных метров жилья, а их согражданам, воспользовавшимся льготным наймом - 322,2 миллиона.

В следующую категорию  попадут россияне, способные оплачивать коммерческий наем. Для них планируется  провести легализацию рынка сдачи  квартир и создать специальный фонд муниципального жилья. Всего таким гражданам потребуется 711 миллионов квадратных метров жилья.

В четвертую категорию  попадут те, кто может позволить  себе приобретение в ипотеку жилья  эконом-класса. На них придется 702,6 миллиона квадратных метров площадей. Заемщикам планируется помогать льготными кредитами и скидками по подоходному налогу. Кроме того, Минрегионразвития собирается стимулировать застройщиков для массового возведения такого жилья. Помогать застройщикам будет специальное федеральное жилищное агентство, в котором саккумулируют 55 миллиардов бюджетных рублей.

Пятая группа граждан, способная  купить жилье без кредитов, сможет, в свою очередь, рассчитывать только на налоговый вычет при приобретении квартиры.

Учитывая заработки и  проблемы молодежи, разработана программа  молодежной ипотеки. Большинство программ зависит от своих регионов, банков и от местного правительства. Ипотека  представляется лицам старше 18 лет, однако, существует ряд ограничений  учитывающие: возможность ухода  в армию, он должен предоставить доказательство достаточного и постоянного дохода, предоставить гарантии, что доход не прекратится по каким то причинам (по уходу в армию, например). Если ипотеку берет девушка, то она предоставляет доказательства дохода, его постоянство при замужестве, после рождения детей. Существуют разные программы, призванные помощь для молодежи, например, программа Сбербанка. Предусматривает семьям не старше 30 лет, низкий первоначальный взнос. Немаловажен тот факт, что многие банки учитывают доход родителей. Есть программы, которые выдают ипотеку лицам не старше 27, причем с возможностью выступать родителям – как созаемщикам, или поручителям. Процентная ставка обычно от 9-15%. Учитывая жилищные и демографические проблемы России, ипотека для молодых должна являться приоритетной программой. Суть программы зачастую является в выделении госсубсидии для молодой семьи, причем субсидия прямиком зависит от цены жилья, а так же от количества детей. Существуют и другие послабления, например, при покупке жилья в уже строящемся доме, можно отсрочить выплату долга на срок до 2 лет, но при этом ежемесячные проценты сохраняются. Опять таки, такие послабления дают не все банки.

Достоинства кредита для  молодых:

1) выдача заемных средств  до 95% от стоимости желаемой квартиры (первый взнос от 5%);

2) Возможность учитывать  доходы родителей. Но при этом  возраст не должен превышать  60 лет для женщин и 65 лет  для мужчин;

3) Сумма зависит от  общего суммарного дохода клиентов, созаемщиков. А так же от  их недвижимости, ценных бумаг,  автомобилей и т.д.

Обязательное условие  молодежного кредита – возраст (от 21-35 в зависимости от программы, банка), учитывается доход семьи. Кредит дается, как правило, до 20 лет.

В целом, рынок ипотечного кредитования не сложился и находится  в стадии становления. Но в настоящий  момент жилищные кредиты – эффективный  способ для приобретения квартиры.

2.3. Собственная модель.

В настоящее время жилищный вопрос стоит очень остро.

Для улучшения жилищных проблем  существуют следующие методы:

1) Помощь от государства в предоставлении жилья незащищенным слоям населения путем увеличения объемов строительства домов, а также выдачей субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства – предоставлять жилье без приватизации и права собственности.

2) Для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю сумму денежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.

3) Для граждан, уровень доходов которых позволяет купить жилье без необходимости ипотеки, также увеличивать темпы строительства, чтоб спросу соответствовало предложение.

Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для  решения жилищной проблемы, для решения  необходима доступность жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы  доступность ипотеки привела  к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить  получение земельных участков под  застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой  инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.

Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных  субсидий для оплаты первоначального  взноса молодым семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам  и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту  до 40 лет. Возможность брать кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет  в чрезвычайных заемщика или ситуациях, не позволяющих временно выплачивать  денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов.