Ипотека и её роль в решении жилищной проблемы

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту их интересов  и возможность отстаивания своих  прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные  средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения  ипотечного кредита состоит из следующих  основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен  получить всю необходимую информацию  о кредиторе, об условиях предоставления  кредита, о своих правах и  об обязанностях при заключении  кредитной сделки. Кредитор, в свою  очередь, оценивает возможность  потенциального заемщика возвратить  кредит;

2) оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита  и определение максимально возможной  суммы ипотечного кредита с  учетом доходов заемщика, наличия  собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей  финансовым возможностям заемщика  и требованиям кредитора. Заемщик  вправе подобрать себе жилье  как до обращения к кредитору,  так и после. В первом случае  продавец жилья и потенциальный  заемщик подписывают предварительный  договор купли - продажи жилого  помещения, предусматривающий преимущественное  право покупки данного жилья  потенциальным заемщиком по согласованной  сторонами цене в обусловленный  сторонами срок. В этом случае  кредитор оценивает жилье с  точки зрения обеспечения возвратности  кредита, а также рассчитывает  сумму кредита исходя из доходов  заемщика, вносимого первоначального  взноса и стоимости жилья. Во  втором случае потенциальный  заемщик, уже зная сумму кредита,  рассчитанную кредитором, может  подобрать подходящее по стоимости  жилье и заключить с его  продавцом сделку купли - продажи  при условии, что кредитор будет  согласен рассматривать приобретаемое  жилье в качестве подходящего  обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета  ипотеки с целью определения  его рыночной стоимости. После  подбора квартиры для покупки  в кредит оценщик, услуги которого  оплачивает заемщик, осуществляет  независимую оценку выбранного  заемщиком жилья, а кредитор  соотносит ее с размером выдаваемого  кредита;

5) заключение договора  купли - продажи квартиры между  заемщиком и продавцом жилья  и заключение кредитного договора  между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком  и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за  исключением земельных участков;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

При правильной организации  ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие  системы функционируют без финансового  участия государства, за исключением  случаев государственных дотаций  банкам для компенсации им более  низких, чем рыночные, ставок ипотечных  кредитов. Необходимо подчеркнуть, что  ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили  бы банкам заниматься ипотечным кредитованием  без неоправданного риска.

Банк, выдающий ипотечные  кредиты связан со следующими рисками.

Виды риска  обеспечения кредита

Риск обеспеченности кредита

Правовой              повреждение                                    залога

Обесценивания                      неликвидности

предмета залога                    обеспечения

 

Особое внимание уделим отдельному виду кредитного риска - риску обеспечения  кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска  и рассматривается только при  наступлении риска непогашения  кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения.

Этот вид риска проявляется  в недостаточности дохода, полученного  от реализации предоставленного банку  обеспечения кредита, для полного  удовлетворения долговых требований банка  к заемщику.

Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения  кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять  свои обязательства по отношению  к кредиторам вообще. Каждый заемщик  характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений  с банком и является результатом  делового риска и риска структуры  капитала.

Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение  срока действия договора залога. Цена предмета залога может меняться как  в меньшую, так и в большую  сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как  помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный  с физическим и моральным износом  предмета залога. Подобное изменение  рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости  после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.

Риск утраты или повреждения  предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих  свойств, что также приводит к  снижению рыночной стоимости объекта  залога либо к полной его утрате.

Правовой риск как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть представлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.

Риск неликвидности обеспечения  подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную  потерю предметом залога своей ликвидности  в течение действия договора залога.

Положительные аспекты  ипотечного кредитования на долгий срок:

- доступная ценовая политика;

- можно брать кредит  семьей в несколько поколений;

- относительно небольшие  ежемесячные выплаты, сравнимые  со стоимостью аренды жилья;

- фиксированный процент  выплат;

Отрицательные аспекты:

- ограничение прав пользования  недвижимостью в момент выплат  кредита;

- высокая процентная годовая  ставка, чем при потребительских  кредитах.

 

1.3 Существующие модели развития ипотечного кредитования.

США.

Большинство граждан при  покупке недвижимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечного кредита, первоначальный взнос при  приобретении недвижимости составляет 10%.

В настоящее время банки  США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается  ли недвижимость для проживания, для  сдачи ее в аренду или же для  участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная  ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6-7% годовых. Сегодня  обычная ставка при фиксированном  размере годовых составляет 6%, а  в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который  берется ипотечный кредит, - 30 лет.

На 70% от стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким  образом, основная идея заключается  в том, чтобы инвестор успел попасть  в число первых 20% покупателей. В  этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем  помимо всего прочего можно и  неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе  квартир после реализации 95% всего  предлагаемого к продаже числа  объектов недвижимости. В большинстве  случаев по итогам 2002--2003 гг. инвестору  удавалось перепродать зарезервированную  квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых  еще до перехода ее в его владение.

Иностранный капитал в  свете последних событий на рынке  ипотечных кредитов в США немного  вырос в цене. Объем выданных ипотечных  кредитов в США составляет по разным оценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными  реальными доходами заемщиков, что  составляет около 700 млрд. долл. США. [22]

Таблица 1.

Доля рынка ипотечного кредитования в ВВП разных стран.

страна	Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах
Россия	Менее 1 %
Великобритания	62%
США	53%
Германия	50%
Развивающиеся страны	5-7%
Страны Евросоюза	38%
Бывшие соцстраны	25%

 

Вывод: По данным таблицы  можно отметить, что ипотека в  РФ слабо развитыми странами, причиной этому служит высокая ставка процента годовых малая поддержка слоев  населения в приобретении жилья  со стороны правительства, низкие темпы  строительства. В Великобритании доходы от ипотеки занимают большую часть  из всех доходов страны. В Германии и США низкая ставка процентов, что  делает ипотечную политику развитой.

В Германии действует строгий  надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.

	Страна
	Венгрия	Германия	Италия	США	Россия
Проблема	Приобретение жилья
Методы	Создание ипотечных программ
Позитивы	1)Процентная ставка –  6% годовых (на др.кредиты 12-15% годовых), 2)выдача субсидий, 3)получение банком, выдавшим ипотечный кредит дотации из государственного бюджета	1)Низкая процентная ставка  – 5% годовых, 2) высокая защищенность  и надежность банков	7-9% годовых – ставка кредита	1)Ставка по кредиту  – 6-7 % годовых. 2)Срок – до 30 лет. 3)Сумма кредита – 70 % от стоимости квартиры	Средняя ставка кредита – 10,5-13% годовых, сроком до 25 лет, сумма  кредита – 90% от стоимости жилья
Негативы			1)Сумма кредита составляет  не более 60% от стоимости жилья 2) высокий процент доп.расходов		Процентная ставка по ипотечному кредиту выше, чем при потребительских  кредитах

 

Таблица 2

 

ГЛАВА 2. Особенности управления ипотечным жилищным кредитованием в РФ.

2.1. Система мероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на развитие ипотечного кредитования.

Формирование системы  ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, определяет место и роль ипотечного жилищного  кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства  в становлении и развитии данной сферы.