Ипотека и её роль в решении жилищной проблемы

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………3

 

ГЛАВА 1   Теоретические и методологические основы развития ипотечного кредитования

 

1. История развития ипотеки……………………………………………..6
2. Теоретические основы ипотечного кредитования……………………8
3. Существующие модели развития ипотечного кредитования……….15

 

ГЛАВА 2. Особенности  управления ипотечным жилищным кредитованием  в РФ.

 

               2.1.     Система мероприятий  разработанных на уровне РФ, направленных  на развитие ипотечного кредитования…………………………………………………19

               2.2.     Собственная модель……………………………………………………30

               2.3.     Решение ипотечного  вопроса в России (2012 год)…………………...35

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………. …39

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………………….41

 

 

 

 

¹ВВЕДЕНИЕ

Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).

 Актуальность темы:

- В начале 90-х годов  наметилось резкое свертывание  темпов строительства жилья со  стороны государства, предприятий  и организация, что привело  к почти полному исчезновению  какой-либо поддержки населения  в жилищной сфере. В результате  кризисов, потрясших экономику страны  в конце XX века, в России сильно  возросла дифференциация доходов  населения. В силу этих причин  одной из социальных проблем  сегодня является обеспечение  населения жильем. В России жилье  является дорогостоящим объектом  и покупка данного товара при  разовом получении дохода (заработная  плата) для многих россиян практически  невозможна. Создание условий для  долгосрочного ипотечного кредитования  является привлекательной альтернативой  для населения, вынужденного сейчас  копить на жилье в полном  объеме, поскольку оно позволяет  получить жилье в пользование  на начальном этапе. 

- В развитых государствах  со стабильной экономикой ипотечные  кредиты более доступны, чем в  России, т.к. государство в этих  странах поддерживает социальную  политику. Правительство старается  применять созданные программы  для улучшения жизни своих  граждан. Россия должна брать  пример с этих стран, создавать  и поддерживать больше социальных  программ.

- В России, из-за высокого  роста цен на жилье и низкого  темпа роста строительства, не  каждый в состоянии приобрести  недвижимость. Социальная и экономическая  политики слабо развиты. Об ипотечном кредитовании мало кто знает, а кто и знает не решается пойти на этот шаг.

- Жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса, создавая различные программы и мероприятия. Но, к сожалению, не все мероприятия проводятся и развиваются.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она  позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность  кредиторам получить гарантированный  доход, а населению финансировать  покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

Проблема развития системы  экономического кредитования является актуальной в социально-экономическом  плане. Это подтверждается тем, что  в последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны  важные шаги. В настоящее время  разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяет место  и роль ипотечного кредитования в  жилищном финансировании, в кредитной  системе РФ, а также стратегию  государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищного кредитования в последнее  время уделяется все большее  внимание со стороны органов государственной  власти.

Целью данной работы является рассмотрение ипотечного жилищного  кредитования как способа улучшения  жилищных проблем.

Основными задачами, поставленными  при написании данной работы, являются:

- определить сущность  и методы ипотечного кредитования;

- сравнить состояние ипотечного  кредитования России с другими  странами;

- анализировать современное  состояние рынка ипотечного кредитования  в России;

- исследовать систему  мероприятий разработанных на  уровне РФ, направленных на решение  жилищного вопроса с помощью  ипотечного кредитования;

Структура работы состоит  из ведения, основной части и заключения.

В первой главе «Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования» рассматриваются  основные понятия ипотеки, цель, развитие и проблемы ипотечного кредитования, произведен обзор кредитных рисков при ипотечном кредитовании.

Во второй главе «Анализ  ипотечного кредитования в РФ» анализируется состояние ипотечного рынка по России, приведены аналитические и статистические данные развития кредитования. Отражены основные показатели жилищного фонда, находящегося в собственности населения. Выявлены тенденции развития программ ипотечного кредитования. Проведен анализ в становлении системы жилищного кредитования.

В третьей главе «Особенности управления ипотечным кредитовании РФ» описываются мероприятия и программы финансирования приобретения жилья, основанные на устранение жилищных проблем граждан, а также программы для доступности в получении кредита. Рассматриваются прогнозы от проведенных мероприятий.

Для написания данной работы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы, а также сайты интернета.

 

ГЛАВА 1. Теоретические и методологические основы развития ипотечного кредитования.

1.1. История развития ипотеки

Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Ипотечное кредитование  было первым на Руси видом кредитования получило название «заклад». В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом   на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

С 1 января 1835 г. в России был  введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

- с государством (казённая  ипотека);

- между частными лицами (частная ипотека);

- по займам в кредитных  учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах  круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог  городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.(2)

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

К 1917 г. существовал: 21 земельный  банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в  России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.²

 

2.1 Теоретические основы ипотечного кредитования.

Жилье является дорогостоящим  товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих  доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в  эту сферу. Государство выполняет  регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также  при необходимости прямым или  косвенным образом оказывает  воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Ключевыми условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной  базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и  обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах  и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет  другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество.

Выплата процентов и погашение  кредита определяются договором.

В кредитном договоре стороны  предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов  за пользование кредитом; очередность  погашения кредита и процентов  по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания  кредита и процентов по нему и  другие.

В договор об ипотеке стороны  включают следующие условия: предмет  ипотеки; цена передаваемого в ипотеку  помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного  обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и  размер процентов за пользование  денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (срок, на который предоставляется  кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится  в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого  в ипотеку имущества; основания  обращения взыскания на предмет  ипотеки и другие.