Отчет ценки недвижимости гараж № 715 по адресу г.Тула ул. Макаренко кооператив №29

     Анализ  дисконтированного  денежного потока. 

 

     

     Оценка  методом сравнительного анализа продаж.

     Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

     Рыночная  стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

     Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

    При корректировке цен предложения  объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

    В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости С_Р принимает следующую форму:

    С_Р=Ц_i+K_i,

    где  Ц_i – цена продажи i-ого объекта недвижимости

            К_i – величина корректировки цены продажи i-ого сравнимого объекта недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

    

    Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам

 
 
 
 

 

    

    Таблица корректировки стоимости  сравниваемых объектов 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Согласование  полученных результатов.

    Заключительным  шагом в процессе оценки является согласование стоимостных  показателей, полученных с помощью каждого  из трех методов, для определения  итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

    Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ  и недостатков каждого из них  применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной  оценки.

    При, этом нельзя просто усреднять показатели. Согласование данных начинается с самого начала оценки в процессе постановки проблемы, предварительного обследования и выполнения программы по сбору данных. Согласование заканчивается сведением одного, двух или трех стоимостных показателей, полученных на основе подходов по затратам, сравнимым продажам и доходу, к единственной итоговой величине стоимости оцениваемого имущества. Для большей достоверности проводится проверка всех данных и методов оценки. Основой при сведении всех данных должен быть причинно-следственный анализ.

    Окончательная оценка должна быть округлена, что показывает степень точности. Этим оценщик показывает, с какой степенью точности он уверен в результате своего труда. Причем, чем дороже объект, тем точнее нужно  указывать сумму. В результате оценки от затратного метода мы возьмем 5%, что составит 103103 руб., от доходного метода – 3% (55200 руб.), от сравнительного – 2% (41587).

    С_О=206206*0,5 + 184000*0,3 + 207936*0,2=103103+55200+41587=199890

    Получается, что стоимость оцениваемого объекта равна 199890 руб.