Отчет ценки недвижимости гараж № 715 по адресу г.Тула ул. Макаренко кооператив №29

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Тульский  государственный университет 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ОТЧЕТ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

    Гараж № 715

    по  адресу г.Тула ул. Макаренко кооператив №29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: ст. гр. 331641

Протчев Н.А. ___________

Проверил 

                                                          Кузнецов С.А.___________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ТУЛА 2008

 

ВВЕДЕНИЕ 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

     Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

     Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

     Изменилось  налоговое законодательство и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

     Не  вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

     Целью оценки является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существует целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.

     Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознано и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

     Из  определения следует, что сделка совершается на определенную дату, и переход прав на имущество от продавца к покупателю осуществляется на следующих условиях:

     - покупатель и продавец имеют типичную для данного рынка мотивацию своей сделки;

     - каждая из сторон хорошо информирована,  и каждая, со своей стороны,  действует в том направлении,  которое по ее мнению, лучше  соответствует интересам;

     - предоставлено приемлемое время  для «показа» имущества на открытом рынке. 
 
 
 
 

     Описание  объекта.

 

     На  цене сделки могут отражаться чрезвычайные обстоятельства:

     - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

     - стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

     - объект оценки представлен на  открытый рынок в форме публичной  оферты;

     - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

     - платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

     Объем и этапы исследования.

     Оценка  рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие  этапы:

     Сбор  общих данных и  их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

     Сбор  специфических данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

     Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

     Подготовка  отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

     Среда местоположения.

     Местоположение. Объект оценки расположен Привокзальном районе города Тулы, доступ к объекту обеспечивается автотранспортом (автолайн №11, 50) по ул. Макаренко. Площадь земельного участка 24 кв. метра. Располагается в гаражном кооперативе № 29.

     Окружение. Гараж расположен в 120м от жилых домов. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.

     Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом и др. инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации гаража находились в работоспособном состоянии.

     Подъезд – асфальтированная дорога от ул. Макаренко. Общее удаление от транспортных путей - 48 м. Прилегающая территория имеет асфальтированное покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее.

     Характеристика  местности -  Городская, расположена в Привокзальном районе г. Тулы.

     Рельеф  площадки – спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января – 9.1°С, июля 21.3°С. За год выпадает примерно 635 мм осадков. Глубина промерзания грунта – 1.3 м.

     Преобладающее направление ветров – юго-западное.

     Степень застройки – 75%

     Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

     Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (автобусов 11, 12; автолайнов 11, 40к, 50 маршрутов). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве гаража.

     Описание  основных параметров здания.

     Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций  объекта оценки.

     Использованы  результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

     Объект  представляет собой одноэтажное  кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 4*6м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

     Строительные  характеристики объекта  оценки.

 

     Описание  технического состояния  основных элементов  здания.

     Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивание кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

     Стены наружные и перекрытия. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание растворов из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

     Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

     Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.

     Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

     Инженерное  обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.