Рынок недвижимости в г. Иркутске

Содержание 

Введение 3

Глава 1. Движение рынка жилья до кризиса 4

Глава 2. Рынок жилья в 2010 году 6

      2.1. Квартиры в Иркутске 8

      2.2. Новостройки в Иркутске 9

Глава 3. Рынок жилья в 2011 году 11

      3.1. Квартиры в Иркутске 11

      3.2. Новостройки в Иркутске 13

Глава 4. Доступное жилье в Иркутске 15

Заключение 17

Список  использованной литературы 18   
 
 
 
 
 

 

Введение 

     Через год после начала кризиса только ленивый не прогнозирует, что станет с ценами на жилье в России в ближайшем будущем: продолжат ли они падать, замрут на месте или начнут постепенно расти. Некоторые эксперты в надежде вернуть рынку инвестиционную привлекательность пытаются «играть на повышение», утверждая, что цены уже нащупали «дно». Вместе с тем, профессионалы говорят о том, что о стабилизации рынка можно будет говорить только в том случае, когда цены будут расти, как минимум, в течение двух кварталов подряд.

     В общем, можно сказать, что к настоящему моменту рынок однозначно пережил стадию «рынка продавца» и перешел в «рынок покупателя».

     В данной работе мы постараемся проанализировать, используя фактические данные по ценам на недвижимость, тенденции  на рынке жилья в г. Иркутске. 

 

Глава 1. Движение рынка жилья до кризиса 

     В течение последних нескольких лет  рынок жилья в Иркутске переживал  фазу активного роста, в основе которого лежали такие факторы, как дефицит  качественного предложения, устойчиво  растущий спрос со стороны как  бизнеса, так и конечных потребителей, а также растущая доступность кредитных ресурсов. Совокупность данных факторов определяла перманентное превышение объемов спроса над объемами предложения, что выражалось в главенстве продавцов при установлении «правил игры» на рынке. Такое состояние рынка можно было определить термином «рынок продавца». Наиболее ярко это проявилось в 2006 году, когда на фоне изменения правового поля резко сократились объемы предложения. При этом объемы платежеспособного спроса, поддерживаемые ростом доходов населения, а также развитием отрасли кредитования, продолжали активно увеличиваться. Все это спровоцировало возникновение дефицита, следствием которого явились ажиотаж и беспрецедентный рост цен на жилье. Так, за 2006 год цены на первичном рынке элитного жилья выросли более, чем на 30%. Рост цен в свою очередь стал дополнительным катализатором роста спроса, в первую очередь со стороны инвесторов: на пике ажиотажа, пришедшемся на весну 2006 года, доля инвестиционных покупок доходила до 30%. Указанный период, который однозначно являлся нездоровым этапом развития рынка, в целом можно оценить как достаточно «удобный» для продавцов: продавалось практически все, что выставлялось на рынке. Значительная часть квартир в данный период раскупалась на начальной стадии строительства. Кроме того, в условиях постоянной ценовой гонки и ограниченности предложения недостатки качественных характеристик проектов (например, заурядные архитектурные решения, высокая плотность застройки, недостатки окружения, недостаточная обеспеченность машиноместами и пр.) не имели для покупателей критического значения.

     В 2007 же году рынок жилья Иркутска вошел в состояние неустойчивого  равновесия. Волна ажиотажа спала, спрос  в условиях неопределенности дальнейшего  развития ценовой ситуации частично перешел в отложенное состояние, темпы роста цен значительно снизились. На фоне замедления ценового роста рынок начал активно пополняться инвестиционными квартирами – если в 2006 году доля подобных квартир, предлагаемых на вторичном рынке, не превышала 10%, то в 2007-м она увеличилась почти до 30%.

     В итоге пополнения рынка новыми предложениями, а также исчезновения ажиотажа на рынке наступил период стабильности, баланса спроса и предложения, который  многие участники рынка характеризовали  как стагнацию. Однако данный период оказался для рынка скорее этапом созидательного развития.

     Во  второй половине 2008 года, когда мировой  финансовый кризис затронул Россию, стереотип  «предложение будет формировать  спрос», как и многие другие, был  достаточно быстро разрушен. Покупательский спрос, ввиду распространения панических настроений на рынке в связи с развитием кризисной ситуации и начавшимся в IV квартале 2008 года снижением цен, резко сократился. В конце 2008 – начале 2009 года сделок на рынке практически не заключалось. Одновременно с падением покупательского спроса, на рынке начался рост вторичного предложения, что характерно для «переломных» периодов. В итоге возникшего дисбаланса предложения и спроса рынок вошел в состояние, противоположное уже привычному для большинства его участников, – в состояние «рынка покупателя». 
 

 

Глава 2. Рынок жилья в 2010 году 

     Говоря  о самом актуальном состоянии  рынка жилья в Иркутске, приведем последнюю имеющуюся информацию о ценах.

     На  рынке строящегося жилья в  Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, динамика средних цен в марте оказалась разнонаправленной. В Кировском и Куйбышевском районах средняя стоимость «первички» подорожала на 8,5% и 0,5% соответственно (с 50,7 до 55,0 тыс руб/кв.м и с 35,4 до 35,6 тыс руб/кв.м). В Октябрьском и Свердловском районах цены на строящееся жилье снизились в среднем на 2,1% и 0,8% соответственно (с 40,8 до 39,9 тыс руб/кв.м и с 37,3 до 37,0 тыс руб/кв.м). В Ленинском районе средняя стоимость квартир в новостройках в марте осталась на прежнем уровне – 36,7 тыс руб/кв.м.

     Примечательно, что в Кировском районе сильнее  всего подешевели уже построенные  новостройки – в среднем на 4,2% (с 60,0 до 57,5 тыс руб/кв.м). В Октябрьском  районе, напротив, уже достроенные  новостройки показали максимальный рост цен – в среднем на 2,1% (с 43,0 до 43,8 тыс руб/кв.м), а вот новостройки со сроком сдачи во втором полугодии 2010 года показали самое значительное снижение цен – в среднем на 3,2% (с 41,1 до 39,8 тыс руб/кв.м). В Свердловском районе максимальное снижение произошло на квартиры в новостройках со сроком сдачи в первом полугодии 2010 года – в среднем на 0,9% (с 36,6 до 36,3 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе самое значительное снижение средней стоимости строящегося жилья оказалось на таком же уровне – на 0,9%, но коснулось квартир в новостройках со сроком сдачи во втором полугодии 2010 года (с 37,1 до 36,8 тыс руб/кв.м).

     За  последние две недели весны (с 14 по 28 мая 2010 года) квартиры на вторичном  и на первичном рынках в Иркутске подешевели, по данным портала REALTY.IRK.RU, в среднем на 0,1%. Среди готового жилья только квартиры в Кировском районе немного подорожали, но снижение цен в остальных районах перекрыло этот рост. Новостройки в трех районах Иркутска не изменились в цене, зато в Октябрьском подешевели сразу на 0,6%.

     Готовые квартиры в Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, за вторую половину мая (с 14.05 по 28.05 2010г.) подешевели в среднем на 0,1%. Самое  существенное снижение цен произошло  в Октябрьском районе: средняя  стоимость квартир в этом районе снизилась на 0,5% (с 48,6 до 48,3 тыс руб/кв.м). В Свердловском и Ленинском районе квартиры подешевели в среднем на 0,3% (с 44,3 до 44,2 тыс руб/кв.м и с 37,9 до 37,8 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе стоимость вторичного жилья снизилась за указанный период на 0,2% (с 42,3 до 42,2 тыс руб/кв.м).

     В Кировском районе «вторичка», напротив, сильно выросла в цене – в среднем  на 0,6% (с 61,2 до 61,5 тыс руб/кв.м), но несмотря на этот всплеск, общая тенденция  остается прежней – жилье дешевеет.

     Сильнее всего в Иркутске дешевели однокомнатные квартиры в панельных домах: в Октябрьском – на 0,4% (с 55,1 до 54,9 тыс руб/кв.м), в Свердловском – на 1,6% (с 49,9 до 49,1 тыс руб/кв.м), в Ленинском – на 3,9% (с 48,1 до 46,3 тыс руб/кв.м).

     В Куйбышевском районе заметнее всего дешевели трехкомнатные квартиры в кирпичных домах – на 2,6% (с 50,3 до 49,0 тыс руб/кв.м). В Кировском районе, где средняя стоимость готового жилья за указанный период росла, сильнее всего подорожали трехкомнатные квартиры в панельных домах – на 1,8% (с 58,2 до 59,2 тыс руб/кв.м).

     Средняя стоимость новостроек в Иркутске во второй половине мая снизилась  на 0,1%. Однако стоит отметить, что  реально в отмеченном периоде  дешевели новостройки только в одном  районе – Октябрьском. Здесь средний  показатель снизился сразу на 0,6% (с 40,4 до 40,2 тыс руб/кв.м).

     В Кировском, Куйбышевском и Ленинском  районах цены на квартиры не менялись – 53,3 тыс руб/кв.м, 36,2 тыс руб/кв.м  и 35,8 тыс руб/кв.м соответственно.

     Только  в Свердловском районе стоимость  строящегося жилья подросла на 0,1% (с 37,28 до 37,33 тыс руб/кв.м). 

2.1. Квартиры в Иркутске 

     Сильнее всего готовые квартиры подорожали в самых «дешевых» районах города - Ленинском и Куйбышевском - на 1,6% и 1,5% соответственно (с 37,7 до 38,3 тыс. руб./кв.м и с 41,8 до 42,4 тыс. руб./кв.м). В Кировском и Октябрьском районах жилье одинаково подросло в цене - на 0,7% (с 64,1 до 64,5 тыс. руб./кв.м и с 48,9 до 49,2 тыс. руб./кв.м). В Свердловском районе готовые квартиры подорожали чуть меньше - на 0,6% (с 44,9 до 45,1 тыс. руб./кв.м).

     Таблица 1

     Средняя стоимость вторичного жилья в Иркутске 
и ее динамика с 03.12.10г. по 17.12.10г., по данным REALTY.IRK.RU (тыс. руб./кв.м)

 

     Дорожали  преимущественно однокомнатные  и двухкомнатные квартиры в панельных домах. Так, в Кировском, Свердловском и Куйбышевском районах наиболее сильный рост пришелся на двухкомнатные квартиры в панельных домах - на 1,6%, 1,8% и на 2,5% соответственно (с 56,1 до 57,0 тыс. руб./кв.м, с 46,2 до 47,0 тыс. руб./кв.м и с 43,1 до 44,2 тыс. руб./кв.м). В Октябрьском и Ленинском районах самое существенное повышение цен коснулось однокомнатных квартир в панельных домах - на 1,7% и 4,4% (с 54,1 до 55,0 тыс. руб./кв.м и с 44,9 до 46,8 тыс. руб./кв.м). 

Рис.1. –  Стоимость вторичного рынка 

2.2. Новостройки в Иркутске 

     На  рынке строящегося жилья дорожали квартиры только в Ленинском районе - рост на 2,6% (с 36,3 до 37,3 тыс. руб./кв.м). В  Кировском и Куйбышевском районах  средние цены за указанный период не изменились - 53,0 тыс. руб./кв.м и 36,5 тыс. руб./кв.м. В Октябрьском и Свердловском районах квартиры даже дешевели - на 0,1% и 0,4% (с 40,74 до 40,68 тыс. руб./кв.м и с 37,0 до 36,9 тыс. руб./кв.м). Тем не менее общая по городу динамика оказалась положительной.

     Таблица 2

     Средняя стоимость строящегося  жилья в Иркутске 
и ее динамика с 03.12.10г. по 17.12.10 г., по данным REALTY.IRK.RU (тыс. руб./кв.м)