Отчет ценки недвижимости гараж № 715 по адресу г.Тула ул. Макаренко кооператив №29

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования.

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости.

     На  основании всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим  и наиболее эффективным использовании  объекта оценки является его использование  в качестве гаража.

     Определение стоимости объекта.

     Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

     - затратный метод;

     - метод прямого сравнительного анализа продаж;

     - доходный метод. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Оценка  стоимости объекта  затратным методом.

     Затратный метод основан на определении  затрат, которые может понести  потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или  сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

     Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде восстановительной стоимости  или стоимости замещения.

     Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

     Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

     Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому.
2. Определение величины накопленного износа строений.
3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

     Для оценки восстановительной  стоимости  объекта затратным методом воспользуемся  ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

     Информация  о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной  документации.

     Расчет  стоимости материалов выполнялся в  ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

     Цены  указаны по состоянию на ноябрь 2008г. Расчет приведен в табл. 1

 

     Восстановительная стоимость здания гаража, определенная затратным методом, составляет 226503,31 рубль, или округленно – 226600 рублей.

     Определение величины накопленного износа строений.

     Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

     Физический  износ – это потеря стоимости за счет естественных процентов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

     Функциональный (моральный) износ  – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

     Физический  и функциональный износ обычно присущи  самой собственности.

     Внешний (экономический) износ  вызывается факторами извне , изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

     Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу. 
 
 

     Определение физического износа объекта оценки.

 

     Таким образом, процент физического износа здания гаража составляет 8,75%.

     Исходя  из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического  износа, его остаточная стоимость составит:

     S_зат=226600*(100-9)/100=206206 рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Оценка методом капитализации дохода.

     Этот  метод основан на том, что оценщик  измеряет текущую стоимость будущих  выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

     Анализ  доходов.

     Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 60-80 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 70 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 9 % в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

     Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов  каждого года, приведенных к текущему моменту:

     ТС=П1+П2+П3+П4+П5

     Приведение  доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

     П_i=(C_api-C_зci)*TCEi,

     где C_api - арендная плата в году i;

            C_зci – затраты содержания в году i;

            TCEi – текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

     

     где  СД – ставка дисконтирования за год,

             i – количество лет.

     Величина  ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это  ставка по депозитам высоконадежного  банковского вклада – 25-30%. Принимаем СД равной 8%, что соответствует максимально возможной стоимости гаража.

     Вторым  источником дохода является продажа  этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости  реверсии, воспользуемся следующей  формулой:

     С_рев=_____Доход от аренды______________

     Ставка  возвратной капитализации

     Доход от аренды берет по шестому году.

     Ставка  возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз  стоимость имущества превышает  приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.

     После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей  формулой:

     

     где С_рев – стоимость реверсии,

            ТСЕ5 – текущая стоимость единицы для пятого года.

     Анализ  расходов.

     Затраты на содержание гаража составляют 5700 рублей, в том числе налог на имущество – 4124 рубля, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 9% в течении второго и третьего годов и на 5% в течении четвертого и пятого годов.

     Исходя  из  принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в виде таблицы.

     Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости  потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

     Таким образом, стоимость здания магазина, как объекта приносящего доход, составляет 183005 рублей или округленно 184000 рублей.