Оценка стоимости предприятия (бизнеса) на примере ЗАО "АЗСМ"

Таким образом, доход предприятия  от сдачи данного участка в  аренду составит:

176433,5 *130 = 22936 тыс. руб.

Тогда стоимость оцениваемого земельного участка будет равна:

S = 22936 / 0,1325 = 173101 тыс. руб.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода  оценим рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж.

Для проведения сравнительного анализа стоимости оцениваемого участка земли была изучена ситуация на Калужском рынке земли, в результате чего были выбраны 3 объекта, аналогичных  оцениваемому по целевому назначению (земля для промышленных застроек), местоположению, передаваемым правам собственности (таблица 14).

 Таблица 14

Сравнительные характеристики участков-аналогов

Земельный участок	Площадь участка, м2	Стоимость 1 м2, тыс. руб.	Стоимость участка, тыс. руб.	Стоимость 176433,5 м2, тыс. руб.	Весовой коэффици-ент
Участок 1	35000	1,5	53000	267120,3	0,5
Участок 2	32000	1,4	45000	247006,9	0,3
Участок 3	391000	1	391000	176433,5	0,2

 

Далее скорректируем стоимость  площади оцениваемого участка с  учетом стоимости 1 м² сравниваемых, для этого по каждому из участков рассмотрим передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дату продажи, местоположение, физические характеристики. При продаже участков 1, 2, 3, как и при продаже (возможной) оцениваемого участка были переданы права на его владение, пользование и распоряжение, также идентичны условия финансирования, условия продажи и физические характеристики. Даты продажи сравниваемых аналогов относятся к текущему полугодию, поэтому приведением их стоимости к настоящему времени можно пренебречь. Весовые коэффициенты были выбраны на основании непосредственной близости участков-аналогов к оцениваемому участку, наличии ограничений и сервитутов, данных об их взаимосвязи с окружением.

Таким образом, стоимость  оцениваемого земельного участка составит:

0,5 ∙ 267120,3 + 0,3 ∙ 247006,9 + 0,2 ∙ 176433,5 = 242949 тыс. руб.

Определим средневзвешенную стоимость земельного участка по всем примененным подходам. Весовые коэффициенты для стоимости по затратному и рыночному подходам более значительны в связи с применением для их расчета реальных цен 1 м² земельных участков промышленного назначения: a_затрат = 40%, a_доход = 20% и a_{сравнит} = 40%.

Таким образом, стоимость земельного участка будет равна:

0,4 ∙ 247006,9 + 0,2 ∙ 176431+ 0,4 ∙ 242949= 231268,6 тыс. руб.

2.1.2 Определение стоимости конторы завода

Оцениваемое административное здание состоит из 2 этажей, общая площадь каждого из которых составляет 330 м², таким образом, площадь всего здания 660 м². Данное здание было построено в 1957 году, во время основания завода,то есть на дату оценки (1 января 2011 года) физический срок его жизни составил 54 года. Балансовая стоимость конторы завода составляет 258500 тыс. руб.

Доходный подход

В рамках доходного подхода  к оценке недвижимости применим для  расчетов метод капитализации доходов. Определим потенциальный валовой  доход от возможной сдачи оцениваемого административного здания в аренду:

S_зд ∙ β,                                                                                                                  (2.3)

где S_зд – площадь здания,

        β – арендная ставка за 1 м².

Средняя арендная ставка для  офисных помещений в г. Калуга в среднем составляет 0,5 тыс. руб. за м² в месяц, тогда годовая арендная ставка составит 6 тыс. руб. за м².

Потенциальный валовой доход  от возможной сдачи оцениваемого административного здания в аренду составит:

660 ∙ 6 = 3960 тыс. руб. / год

При этом предполагается, что  арендодатель не понесет потерь от недоиспользования сдаваемой в  аренду недвижимости и потерь при  сборе платежей, так как объект будет сдаваться в аренду полностью  и только проверенным партнерам.

Далее определим возможные  издержки по эксплуатации оцениваемого здания (операционные расходы), к которым  относятся расходы на текущий  ремонт. Других издержек арендодатель во время сдачи в аренду оцениваемого здания не несет, так как по договору аренды коммунальные платежи и расходы  по обслуживанию территории оплачивает арендатор.

Для данного вида зданий текущий ремонт проводится один раз в 5 лет и обходится владельцу 2625 тыс. руб., а капитальный ремонт каждые 25 лет. Последним был капитальный ремонт и он был проведен 4 года назад. Предполагаемый срок владения – 5 лет. Таким образом, годовые расходы на ремонт составят: 2625 тыс. руб. / 5 лет = 525 тыс. руб.

Имея рассчитанные выше данные, можем рассчитать чистый операционный доход, который определяется как разница между потенциальным валовым доходом, операционными расходами и налогом на прибыль с арендной платы:

3960 – 525 – 3960 ∙ 0,24 = 2484,6 тыс. руб.

Рассчитаем ставку капитализации  с помощью метода кумулятивного  построения. Ставка капитализации будет включать следующие составляющие:

• безрисковая ставка - 8% ,
• премия за риск, включающая в себя премию за возможную неуплату арендной платы, порчу имущества, изменение налогообложения, расторжение договора аренды, - 13%
• премия за низкую ликвидность здания составит 9%, так как здание имеет большой срок жизни, находится на окраине города и менее привлекательно для покупателей офисных зданий, чем расположенные на центральных улицах города и его будет трудно реализовать в короткие сроки.

Таким образом, ставка капитализации будет равна: 8+13+9 = 30%

Далее определим рыночную стоимость административного здания доходным подходом:

2484,6 / 0,3 = 8282 тыс. руб.

Затратный подход

Остаточная стоимость  здания затратным подходом определяется как разница между затратами на строительство здания и совокупным его износом.

Определим стоимость строительства  с помощью метода сравнительной  единицы. В качестве сравнительной единицы выбираем 1 квадратный метр. Норматив затрат на строительные работы 1 м² составляет 32,6 тыс. руб. Тогда затраты на строительство всего здания составят:

32,6 ∙ 660 = 21516 тыс. руб.

Далее определим размер общего износа здания с помощью метода срока  жизни объекта. Износ здания определяется по следующей формуле:

                                                           _(2.4)

Срок экономической жизни  – это временной отрезок, в  течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль.

В нашем случае хронологический  возраст оцениваемого здания на дату оценки составил 54 года. Срок экономической жизни по нормативу – 100 лет. Таким образом, совокупный износ составит 54%.

Остаточная стоимость здания: 21516 ∙ (1 – 0,54) = 9897,4 тыс. руб.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода  оценим стоимость здания методом  сравнения продаж. Для этого выберем 3 объекта недвижимости, аналогичных  оцениваемому, которые были проданы в последние полгода. При продаже сравниваемых зданий были полностью переданы права пользования, владения и распоряжения, применялись идентичные условия финансирования сделки, условия продажи. Рассматриваемые объекты недвижимости расположены на окраинах города, то есть имеют похожие условия месторасположения.

Также здания имеют и схожие физические характеристики:

• общая площадь: 500-700 м²,
• этажность: 2-3 этажа,
• возраст: 50-60 лет,
• все коммуникации: газ, вода, отопление.

Стоимость и общая площадь  проданных аналогов указаны в таблице 15.

Таблица 15

Сводная таблица характеристик  аналогичных объектов недвижимости

Объект - аналог	Площадь здания, м2	Стоимость единицы  сравнения (1 м2), тыс. руб.	Стоимость здания, тыс. руб.
Здание 1	690	17,4	12000
Здание 2	520	20,4	10584
Здание 3	640	17,8	11369

 

Единицей сравнения в  данном случае будет являться стоимость 1 м². Далее определим поправки стоимости 1 м² каждого из объектов аналогов с помощью экспертного метода.

По нашему «экспертному» мнению, здание 1 лучше оцениваемого на 7%, так как капитальный ремонт был сделан менее полугода назад; здание 2 лучше оцениваемого на 5%, так как находится на меньшем расстоянии от центра города; здание 3 не уступает и не превосходит оцениваемое.

Таким образом, стоимость  единицы сравнения с внесение поправок будет выглядеть следующим образом (таблица 16):

Таблица 16

Стоимость единицы  сравнения (1 м²) с учетом поправок

Объект-аналог	Стоимость 1 м2 с учетом поправки, тыс.руб.
Здание 1	17,4 ∙ 0,93 = 16,2
Здание 2	20,4 ∙ 0,95 = 19,4
Здание 3	17,8 ∙ 1,00 = 17,8

 

Определим стоимость оцениваемого здания как произведение среднеарифметического  значения стоимости 1 м² объектов-аналогов (так как поправки уже внесены) и общей площади:

Средневзвешенная  стоимость административного здания по всем примененным подходам определяется на основе весовых коэффициентов для каждого подхода: a_доход = 25%, a_затрат = 25%, так как сдать здание такого размера полностью на практике достаточно сложно, а при расчете стоимости затратным методом использовались цифры, определенные экспертным методом и a_{сравнит} = 50%, в связи с применением для ее расчета реальных цен продажи аналогичных объектов в г. Калуга.

Таким образом, стоимость  административного здания будет  равна:

0,25 ∙ 8282 + 0,25 ∙ 9897,4 + 0,50 ∙ 11748 = 10418,9 тыс. руб.

2.1.3 Определение стоимости пресса СМК 217

Балансовая стоимость  оцениваемого оборудования составляет 195 тыс. руб.

Рассматриваемый пресс произведен в России, предназначен для изготовления красного кирпича. Предприятие приобрело данное оборудование в конце 2007 года.

Доходный подход к оценке оборудования не применяется на практике.

Затратный подход

Хронологический возраст оборудования – 3 год. Нормативный срок службы оборудования – 30 лет. Период обновления техники – 20 лет.

Физический износ составляет:

Моральный износ:

Экономический износ: 0 %

Общий накопленный износ составит: 1 – 0,1 – 0,05 – 0 = 0,85

Остаточная стоимость пресса:

195 ∙ 0,85 = 165,8 тыс. руб.

Сравнительный подход

Известно, что цены предложения двух аналогичных прессов, отличающихся от оцениваемого более высокой производительностью (на 7 и 10%) , а также сроком службы 1 год составляют соответственно 180 тыс.руб. и 200 тыс. руб.

Поправка к стоимости  первого пресса принята равной 10%, второго – 15%

.

Средневзвешенная  рыночная стоимость оборудования по всем примененным подходам: a_затрат = 30%, так как на стоимость машин и оборудования влияет огромное число факторов; a_рын = 70%, так как расчет основан на достоверных данных продажи аналогов и вероятнее всего, что именно по этим ценам можно будет перепродать имеющиеся объекты.

Стоимость станка: 165,8 ∙ 0,30 + 166 ∙ 0,70 = 166 тыс. руб.

Скорректированная (рыночная) стоимость основных средств:

109934 – 270 + 231269 – 259 + 10419 – 195 + 166 = 351064 тыс. руб.

2.1.4 Определение стоимости готовой продукции

Балансовая стоимость готовой продукции на дату оценки составляет 15470 тыс. руб.

Для оценки готовой продукции  используются затратный и сравнительный  подходы.

Затратный подход

       При  определении стоимости готовой  продукции затратным подходом  используется информация о производственной  себестоимости произведенной продукции.  На складе рассматриваемого предприятия  находится несколько наименований  выпускаемой продукции общей  себестоимостью 15470 тыс.руб.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода  необходимо определить возможную цену реализации оцениваемой готовой продукции в действующих рыночных ценах и затраты на нее.

В результате оценки информации различных источников о ценах  продажи аналогичной продукции было выявлено, что имеющуюся продукцию на дату оценки можно реализовать за 17945 тыс. руб., причем затраты на их реализацию составят 1,5% от цены.