Автор: Пользователь скрыл имя, 22 Ноября 2012 в 11:21, дипломная работа
Целью дипломной работы является выявление проблем и обобщение опыта управления муниципальной собственностью.
Для достижения поставленной цели предусмотрено решить следующие задачи:
дать характеристику муниципальной собственности как экономической основы местного самоуправления;
рассмотреть правовое обеспечение муниципальной собственности и деятельности местного самоуправления по управлению ею;
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ 6
1.1. МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОСНОВА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ 6
1.2. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЕЮ 10
1.3. ФОРМЫ И МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ 16
2. ПРОБЛЕМЫ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ 22
2.1. СОСТАВ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА Г. ИЖЕВСКА 22
2.2. АРЕНДА КАК СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ 41
2.3. ПРАКТИЧЕСКИЕ ТРУДНОСТИ ОБЕСПЕЧЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ 57
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ 65
3.1. РЕФОРМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ КАК СОСТАВНАЯ ЧАСТЬ МУНИЦИПАЛЬНОЙ РЕФОРМЫ В РФ 65
3.2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ Г. ИЖЕВСКА 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 84
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 90
ПРИЛОЖЕНИЯ 93
В настоящее время в г. Ижевске установлен единый порядок сдачи, учета и оформления права аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязательный для всех юридических и физических лиц, который распространяется на следующие объекты:
Получение права аренды реализуется проведением коммерческих конкурсов или целевым назначением. Право сдачи в аренду нежилых помещений в нежилых домах осуществляется на основании решения городского Комитета по управлению имуществом. При сдаче в аренду нежилых помещений, меняющих свое функциональное назначение, решение Комитета принимается на основании решения комиссии по перепрофилированию предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иных объектов, образующих инфраструктуру города и Администрации г.Ижевска. В случаях сдачи в аренду отдельно стоящих зданий, строений - на основании постановления Главы местного самоуправления - мэра г.Ижевска.
При заключении договора аренды определяется:
Рис.5. Методика определения
величины арендной платы, применяемая
в Удмуртской Республике
Базой для оценки стоимости зданий (помещений) является восстановительная (балансовая) стоимость здания, определенная в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации и последующими нормативными актами по переоценке основных средств.
Здания, находящиеся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, независимо от фактического срока службы, оцениваются в размере не менее 30% восстановительной (балансовой) стоимости.
Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) (рис.5) рассчитывается по формуле:
СВОС.И Ам
АПЛ = (--------- х Ен х Кк х Ктер + -------- ) х SАР х Куд х НДС (16)
SОБЩ SОБЩ
где АПЛ – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;
СВОС.И – восстановительная (балансовая) стоимость здания за минусом износа на дату заключения договора аренды, р.;
SОБЩ – общая площадь здания (помещения), кв.м.;
ЕН – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;
КК – коэффициент минимальной комфортности, принимается равным единице. При размещении объекта в подвале коэффициент комфортности снижается на 0,25, в полуподвальном помещении – на 0,12, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1, за каждый отсутствующий элемент обустройства при их потребности;
КТЕР – коэффициент территориальной зоны, устанавливаемый Госкомитетом Удмуртской Республики по собственности;
АМ – сумма годовой амортизации, р.;
SАР – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;
КУД – коэффициент, учитывающий текущее удорожание основных фондов;
НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.
Годовая амортизация здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:
Nам
Ам = Свос х --------- (17)
100
где СВОС – восстановительная (балансовая) стоимость здания, р.;
NАМ – норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания, определяемая в соответствии с нормативными документами в Российской Федерации.
В случае значительных отклонений стоимости одного квадратного метра сдаваемого в аренду помещения, рассчитанного по восстановительной (балансовой) стоимости здания, от рыночной стоимости, расчет арендной платы производится по иной методике, утверждаемой Госкомитетом Удмуртской Республики по собственности или соответствующим органом государственной власти административной территориальной единицы Удмуртской Республики в случае делегирования последнему соответствующих полномочий.
С учетом изменения коэффициента, учитывающего текущее удорожание основных фондов включенного в расчет размера арендной платы, регулярно не реже одного раза в полугодие корректируются платежи за аренду нежилых помещений, что предусматривается в договоре аренды.
Величина коэффициента,
учитывающего удорожание основных фондов,
определяется отношением фактического
средневзвешенного индекса
При расчете
арендной платы учитывается
Плата за землю, другие налоги, коммунальные услуги, а также эксплуатационные расходы в состав арендной платы не включаются и возмещаются арендатором балансодержателю по отдельному договору.
При расчете
арендной платы за нежилые здания
и расположенные в них
Сверх арендной платы в г. Ижевске арендаторы оплачивают коммунальные услуги (отопление, капитальный ремонт, вывоз твердобытовых отходов, горячая и холодная вода), которые должны быть учтены в расчетах при сравнении с другими методиками формирования арендной платы.
Для сравнения, размер арендной платы за пользование находящимся в муниципальной собственности недвижимым имуществом, расположенным на территории Кировской области, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке величин:
Величина годовой арендной платы (Приложение 1) рассчитывается по формуле:
Ап= (СБ х Киз х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х Ккс) х S : 10, (18)
где СБ – базовая величина стоимости строительства одного кв. м. нового жилья, р./кв.м.;
КИЗ – коэффициент износа;
КМ – коэффициент вида строительных материалов;
КТ – коэффициент типа зданий;
КР – коэффициент территориально-экономической зоны;
Кd – коэффициент вида деятельности;
КНЖ – коэффициент качества нежилого здания;
S – площадь, кв.м.;
ККС – коэффициент конкурсного спроса.
Базовая величина стоимости строительства одного кв.метра нового жилья (Сб) устанавливается и ежегодно изменяется в соответствии с официальными данными Кировского областного комитета государственной статистики при отсутствии официальной информации по решению органов исполнительной власти Кировской области.
Коэффициент износа здания (сооружения) (КИЗ) устанавливается по данным органов технической инвентаризации. При отсутствии данных износ определяется на основании норм амортизации. При этом коэффициент износа объекта недвижимости, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,1.
Значение коэффициента вида строительных материалов (КМ) устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов здания (сооружения).
Значение коэффициента типа здания (КТ) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначении здания.
Значение коэффициента
территориально-экономической
Арендная плата за нежилые помещения г. Москвы устанавливается в соответствии с Положением «О порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения), утвержденным Постановлением Правительства г. Москвы.
Размер годовой арендной платы за нежилые помещения (Приложение 2) определяется по следующей формуле:
Ап = (Сс х Киз х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х S) : 10, (19)
где Сс – расчетная стоимость строительства за один кв.м.;
Киз – коэффициент износа;
Км – коэффициент качества строительного материала;
Кт – коэффициент типа строения;
Кd – коэффициент вида деятельности;
Кр – коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого здания (помещения);
Кнж – коэффициент качества нежилого помещения.
Киз рассчитывается по формуле:
Киз = (100% - % износа) : 100% (20)
Км равен 1,5 (кирпич); 0,8 (дерево, кирпич); 0,6 (дерево); 1,0 (железобетон и прочее).
Кт равен 0,3 (производственное или складское неотапливаемое помещение); 0,5 (производственное или складское отапливаемое); 1,0 (прочее).
Кз – определяется путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на ставку земельного налога последней оценочной зоны.
Кнж рассчитывается по формуле:
Кнж = К1 + К2 + К3 + К4 + К5 + К6, (21)
где коэффициенты К1 – К6 могут иметь следующие значения:
К1 (размещение помещения) равен 0,54 (в отдельно стоящем строении); 0,49 (в надземной встроенно-пристроенной части строения); 0,26 (в чердачном помещении (мансарде)); 0,22 (в полуподвальном помещении); 0,19 (в подвальном помещении);
К2 (степень технического обустройства помещения) равен 0,27 (при наличии водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления); 0,16 (при наличии водопровода, канализации, центрального отопления); 0,10 (при наличии водопровода, канализации);
К3 (использование прилегающих территорий) равен 0,27 (при наличии огороженной прилегающей территории); 0,16 (при наличии неогороженной прилегающей территории); 0,01 (при отсутствии возможности использовать прилегающую территорию;
К4 (высота потолков в помещении (средняя величина по арендуемым помещениям) равен 0,07 (при высоте потолков свыше 3,0 м); 0,04 (при высоте потолков от 2,6 до 3,0 м); 0,02 (при высоте потолков менее 2,6 м);
К5 (удобство коммерческого использования) равен 0,54 (при расположении от станции метро в радиусе 200 м); 0,0 (при удаленности от станции метро более 200 м);
К6 (при выходе на общегородские магистрали равен) 0,45 (при К5 = 0,0); 0,19 (при выходе на прочие транспортные магистрали, а также при К5 = 0,54).
Постановлением Правительства Москвы определены и значения коэффициента вида деятельности (Кd), используемые при расчетах стоимости и размера арендной платы за нежилые помещения (здания).
В настоящее время в сфере аренды государственной и муниципальной собственности существуют различные подходы к определению арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Сравнительная характеристика методик формирования арендной платы приведена в табл.7.