Управление муниципальной собственностью

• для зданий и сооружений, подвергшихся расширению, реконструкции, техническому перевооружению, первоначальная стоимость рассчитывается с учетом этих капитальных вложений;
• для зданий и сооружений, которые были модернизированы и (или) капитально отремонтированы, первоначальная стоимость рассчитывается с добавлением этих затрат (по инвентарным карточкам).

Необходимость пересчета  первоначальной стоимости зданий и  сооружений возникает:

• когда произошло занижение первоначальной стоимости объекта вследствие того, что фактические затраты по возведению, реконструкции зданий и сооружений оплачивались за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, без отражения их в первоначальной стоимости;
• когда произошло завышение первоначальной стоимости объектов вследствие больших затрат, связанных с подготовкой территории под строительство (сносом или переносом старых зданий и пр.); ошибочного включения стоимости технологического оборудования в оценку здания;
• приемки объекта, произведенной ранее от прежнего собственника с явно завышенной стоимостью.

Полная восстановительная  стоимость зданий и сооружений с  применением индексного метода рассчитывается по следующему алгоритму. По зданиями и сооружениям, введенным в действие до 01.01.69 г., путем пересчета первоначальной стоимости объекта в уровень цен 1969 г. по индексам и территориальным коэффициентам, утвержденным 'постановлением Госстроя СССР от 7 июля 1970 г., затем в уровень цен 1984 г. по индексам и территориальным коэффициентам, введенным письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г.; затем в уровень цен 1992 и 1993 гг. по индексам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 14 августа 1992 г. ; затем в уровень цен 1994 г. по индексам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г.  и т.д.

Алгоритм определения  полной восстановительной стоимости  зданий и сооружений, введенных в действие до 01.01.69 г., на 01.01.03 г. с использованием индексного метода можно представить в виде следующей формулы:

С_В = С_П х И₁₉₆₉ х К₁₉₆₉ х И₁₉₈₄ х К₁₉₈₄ х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х  
х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К₂₀₀₂,                     (8)

где   Св - полная восстановительная стоимость объекта  на 01.01.2003 г.;

Сп - первоначальная стоимость объекта оценки;

И₁₉₆₉, И₁₉₈₄ и т.д. - индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) по соответствующим годам;

К₁₉₆₉,К₁₉₈₄ и т.д. - территориальные коэффициенты по соответствующим периодам (по тем годам, по которым территориальные коэффициенты централизованно не утверждались, их значения можно получить в региональных бюро цен либо попытаться рассчитать самостоятельно).

По зданиям  и сооружениям, введенным в действие в период с 01.01.69 по 01.01.84 гг., полную восстановительную  стоимость на 01.01.2003 г. можно определить по формуле:

С_В = С_П х И₁₉₈₄ х К₁₉₈₄ х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х  
х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К_2002.                       (9)

По зданиям  и сооружениям, введенным в действие в период с 01.01.84 по 01.01.91 гг., по формуле:

С_В = С_П х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х  
х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К_2002.                           (10)

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа.

Физический износ  объекта - это снижение стоимости   объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный  износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими и пр.).

Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.

Экспертный метод  расчета физического износа (И) заключается  в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле:

И = У x ПИ : 100,         (11)

где У - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

ПИ - процент  износа конструктивного элемента.

Процент износа конструктивного элемента здания или  сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем элементам здания, с помощью которого определяется суммарный процент износа здания. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.

Стоимостной метод   расчета физического износа заключается  в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В табл.6 представлен расчет физического износа здания стоимостным методом: износ здания составляет 32% (6110 : 19000 х 100).

Таблица 6

Стоимостной метод определения  физического износа здания

 

Элементы здания	Восстановительная стоимость, тыс.р.	Износ, %	Накопленный износ, тыс.р.
Фундамент	4200	25	1050
Подземные инженерные коммуникации	1800	20	360
Сантехника и водопровод	5000	30	1500
Электросистема	8000	40	3200
Всего	19000		6110

 

Нормативный (или  бухгалтерский) метод расчета физического  износа предполагает использование  Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, действовавших до 1 января 2002 г., а далее следует руководствоваться сроками полезного использования основных средств . Необходимо знать, что нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а для правильной оценки стоимости объектов и величины арендной платы при сдаче их в аренду следует определить так называемый совокупный физический износ, включающий также норму отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Норму отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений (Нк.р) можно рассчитать по следующей формуле:

  З_СР х N_КР + З_М

Н_КР = ------------------- х 100,      (12)

     С_Б х Т_Н

где Зср - средняя  величина затрат на один капитальный  ремонт здания или сооружения;

Nкр - нормативное количество ремонтов на весь нормативный срок службы объекта (срок полезного использования);

Зм - затраты  на модернизацию объекта;

Сб - балансовая стоимость объекта;

Тн - нормативный  срок службы объекта (срок полезного  использования).

Если оцениваемый  объект подвергался особым природным  или искусственным воздействиям (например, землетрясению, наводнению, агрессивной среде, вибрации), то необходимо принять соответствующие поправочные коэффициенты:

Нск = Н₀ (К₁ + К₂ + … + Кn),                                      (13)

где Нск - скорректированная  норма амортизационных отчислений;

Н₀ -совокупная норма амортизационных отчислений, определяемая как

Н₀ = Нн + Нк.р,        (14)

где Нн - норма  амортизационных отчислений;

Нк.р – норма отчислений на капитальный ремонт;

К₁, К₂, Кn - поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов функционирования зданий и сооружений и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем;

n - количество поправочных коэффициентов.

Если оценивается  здание или сооружение, срок службы которого истек (т.е. его первоначальная стоимость полностью “самортизировалась”), то его стоимость определяется следующим  образом: устанавливается возможный  оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни); этот срок службы умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, исходя из норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта. Физический износ здания или сооружения в данном случае получают умножением совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на эффективный срок службы зданий и сооружений.

Определение физического  износа объекта методом расчета  срока его жизни осуществляется несколькими путями:

• во-первых, делением хронологического срока жизни (период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты его оценки) на типичный срок физической жизни (период, когда здание существует и в нем можно работать и жить) либо нормативный срок (период существования здания, когда в нем можно работать, определенный государственными нормативными документами);
• во-вторых, делением эффективного срока жизни (срок жизни, определенный экспертным путем исходя из его внешнего вида, технического состояния, экономических и других факторов) на типичный срок физической жизни или на срок экономической жизни, (время, в течение которого объект можно использовать, извлекая из него прибыль) или на нормативный срок службы строения.

Если хронологический  срок жизни здания или сооружения превышает нормативный, то величина физического износа (Иф) может также определяться по следующей формуле:

     Т_ХР

И_Ф = ------------- х 100%,       (15)

  Т_ХР + Т₀

где   Т_ХР - хронологический срок жизни объекта;

Т₀ - остаточный срок жизни объекта, определенный экспертным путем.

Рассмотренные способы расчета физического  износа относятся к наиболее простым. Однако иногда сложно определить экономический и эффективный сроки жизни строения. Эту задачу решают специалисты -технические эксперты²¹.

Физический износ, как и функциональный, бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ предполагает, что затраты на устранение износа меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Износ считается устранимым тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление полов, счетчиков водяных и газовых, встроенных шкафов и т.д. К неустранимому функциональному износу относится снижение стоимости объекта из-за влияния факторов, связанных с качественными характеристиками здания или сооружения. Например, в Ижевске на рынке недвижимости большим спросом пользуются складские помещения, оборудованные по современным стандартам (автоматизированные линии и пр.). Поэтому складские помещения старого образца имеют неустранимый износ.

При оценке определения  арендной платы складского помещения, не соответствующего современным стандартам, необходимо учитывать неустранимый функциональный износ. Величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь от разницы цен на эти складские помещения (разницы между ценой современного складского помещения и ценой “старого” складского помещения, аналогичного оцениваемому).

Определив износ  оцениваемого объекта, необходимо вычесть его из полной восстановительной стоимости.

2.3. Практические трудности  обеспечения управления

 

Проблемы материальной базы являются "вечной" для местных  органов, хотя время диктует свои повороты в подходах к ее решению. В частности, в прежние времена шла острая борьба за передачу в ведение местных советов от ведомственных предприятий жилищного фонда, детских садов, объектов коммунально-бытовой инфраструктуры. Сегодня испытывающие финансовые трудности предприятия готовы сами "сбросить" всю социальную инфраструктуру органам местного самоуправления. Однако те отказываются от нее, поскольку не имеют средств на эксплуатацию, ремонт, выплату зарплаты и т.д.

Появление категории "муниципальной собственности" незамедлительно высветило проблемы не просто пополнения ее за счет объектов   государственной  собственности  федерального  уровня и собственности субъектов РФ, но рационального использования полученного.

Но одновременно с расширением своего имущества  органы местного самоуправления столкнулись с новой проблемой - его надо приватизировать. К сожалению, концептуально при этом не была решена очень важная задача: орган местного самоуправления должен иметь свое хозяйство или нет? И если он его имеет, то, например, что лучше- иметь свое предприятие по уборке территорий или приватизировать имеющиеся подразделения и затем работать с ними по договору? Что лучше - продавать помещения магазинов или сдавать их в долгосрочную аренду?

Одновременно  стала актуальной еще одна задача, пока неразрешенная - можно ли органам местного самоуправления заниматься предпринимательской  деятельностью?  Практика  других стран говорит о том, что органы местного самоуправления свои земли, свои здания и другое имущество могут пускать в оборот - созданием обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ. Часть доходов идет для пополнения местной казны. При этом неукоснительно соблюдаются интерес всех участников, в том числе с защитой их прав собственников. У  нас  же  первые попытки пойти таким путем дали примеры коррупции:  одним предпринимателям удавалось заполучить помещения, создать совместные предприятия, подкармливать местный бюджет,  другие же не смогли этого сделать. Началась закулисная конкуренция. И нет законных механизмов защиты прав, равенства всех желающих.