Управление муниципальной собственностью

Как видим из приведенных данных, недостатками методики Госкомитета УР по собственности  следует признать использование  устаревших нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений, учитывающих область деятельности арендатора, а также недостаточность учитываемых факторов при определении величины арендной платы, которые характеризуют качество строительных материалов.

Методика определения  арендной платы, применяемая в г. Москве, имеет более широкий диапазон учитываемых факторов, которые влияют на рыночную стоимость объекта и ставку арендной платы. Введены коэффициенты качества строительного материала, учитывающие удобство коммерческого использования, транспортную доступность.

Таблица 7

Сравнительная характеристика методик определения  
арендной платы за пользование нежилыми помещениями

 

Учитываемые факторы	Методика формирования арендной платы
	Удмуртская   Республика	г. Москва	Кировская область
1	2	3	4
1. Область и  вид деятельности арендатора	Учитывается через  ЕН	Кd – коэффициент вида деятельности	Кd – коэффициент вида деятельности
2. Зонально-территориальное расположение	КТЕР – коэффициент территориальной зоны	КР – коэффициент зонального расположения	КР – коэффициент территориально-экономической зоны
3. Качество строительного  материала	-	КМ – коэффициент качества строительного материала	КМ – коэффициент вида строительного материала
4. Инфляция	КУД – коэффициент удорожания	Учитывается через  стоимость нового строительства	Учитывается через  стоимость нового строительства
5. Качество нежилого помещения	КК – коэффициент минимальной комфортности	КНЖ – коэффициент качества нежилого помещения	КНЖ – коэффициент качества нежилого помещения
6. Тип зданий	Учитывается через  восстановительную (балансовую) стоимость здания	КТ – коэффициент типа здания	КТ – коэффициент типа здания
7. Износ	Учитывается через  остаточную стоимость здания	КИЗ – коэффициент износа	КИЗ – коэффициент износа
8. Срок окупаемости	Учитывается через  ЕН - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений по отраслям	10 лет	10 лет

 

Продолжение табл. 7

 

1	2	3	4
9. Стоимость	Остаточная стоимость помещения	Стоимость нового строительства	Стоимость нового строительства
10. Спрос на  аренду помещения	-	-	ККС – коэффициент конкурсного спроса

 

Достоинствами методики, используемой в Кировской области, следует признать то, что в ее основе лежит специальный коэффициент – коэффициент конкурсного спроса.

Таким образом, для совершенствования методики формирования арендной платы за пользование  нежилыми зданиями (помещениями), относящимися к муниципальной собственности Удмуртской Республики необходимо рассмотреть и расширить диапазон факторов, учитываемых при определении ставки арендной платы, пересмотреть значение некоторых коэффициентов – качество строительных материалов, тип здания и др.

УМП «Жилсервис-2»  имеет возможность сдачи в  аренду 268 кв.м. нежилых помещений, характеризующихся следующими параметрами:

• расположены в городке Металлургов, в 100 м от остановки общественного транспорта;
• строительный материал стен – кирпич;
• подвальные помещения с отдельным входом;
• высота потолков – 2,8 м;
• прилегающая территория не огорожена;
• имеются все инженерные коммуникации (холодное и горячее водоснабжение, канализация, центральное отопление).

Основываясь на приведенных  выше методиках, используя действующие коэффициенты, рассчитана арендная плата по различным методикам. Результаты расчетов показаны на рис.6. В табл.8 сведены результаты расчетов арендной платы по различным методикам.

 

Рис.6. Определение величины арендной платы, по методике, применяемой  
в Удмуртской Республике

Таблица 8

Сравнительная характеристика арендной платы

 

Учитываемые факторы	Методика формирования арендной платы
	Удмуртская Республика	г. Москва	Кировская область
1. Область и  вид деятельности арендатора	Учитывается через  ЕН	Кd = 1,2	Кd = 1,1
2. Зональность  территории расположения	КТЕР = 1,12	КР = 1,12	КР = 1,12
3. Качество строительного материала	-	КМ = 1,5	КМ = 1,2
4. Инфляция	КУД = 1,14	Учитывается через  стоимость нового строительства	Учитывается через  стоимость нового строительства
5. Качество нежилого помещения	КК = 0,75	КНЖ = 1,39	КНЖ = 0,39
6. Тип зданий	Учитывается через  восстановительную (балансовую) стоимость здания	КТ = 1,0	КТ = 0,8
7. Износ	Учитывается через  остаточную стоимость здания	КИЗ = 0,649	КИЗ = 0,649
8. Спрос	-	-	ККС = 1,3
9. Срок окупаемости	Учитывается через  нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений ЕН = 0,06	10 лет	10 лет
10. Стоимость  одного кв.м., р.	СБ = 12570	СС = 13500	СС = 13500
11. Площадь помещения, кв.м.	S = 268	S = 268	S = 268
12. Величина арендной  платы	АП = 287260 р.	Ап = 657989 р.	Ап = 140800 р.

Далее в табл. 9 рассчитаем ставки арендной платы для имеющихся  в распоряжении муниципалитета г. Ижевска нежилых помещений и произведем их анализ.

Таблица 9

Ставки арендной платы  по различным методикам

 

Показатель	Оценка
	оптимистическая  (100%)	наиболее вероятная (60%)	Пессимистическая (30%)
1. Арендная плата,  р.
1.1. Удмуртская  Республика	287260	172356	84828
1.2. г. Москва	657989	394793	197396
1.3. Кировская  область	140800	84480	42240
2. Себестоимость  содержания, р.	101422	60853	30426
3. Прибыль, р.
3.1. Удмуртская  Республика	185838	111503	54402
3.2. г. Москва	556567	333940	166970
3.3. Кировская  область	39378	23627	11814
4. Рентабельность, %
4.1. Удмуртская  Республика	64,7
4.2. г. Москва	84,6
4.3. Кировская  область	28,0
Примечание. Себестоимость  содержания включает амортизационные  отчисления, затраты на текущий и капитальный ремонт

 

Как видим из приведенных данных табл. 9, наибольшая арендная плата  получается при использовании Московской методики. Она более полно учитывает особенности сдаваемого в аренду помещения.

Действительно, даже при сдаче в аренду 30% имеющейся  в распоряжении муниципалитета г. Ижевска площади, т.е. около 80000 м², бюджет города за год получит дополнительно 54402 тыс. р. прибыли при расчете арендной платы по методике Госкомитета УР по собственности, и 166970 тыс. р. по методике, принятой в г. Москве. Дополнительная сумма прибыли составит

166970 – 54402 = 112568 тыс. р.

То есть только за счет совершенствования методики определения ставки арендной платы, даже при сдаче в аренду 30% имеющихся  нежилых помещений, бюджет г.Ижевска  получит за год 112568 тыс. р. дополнительной прибыли, что является неплохим показателем в рамках города, а использование усовершенствованной методикой для всех нежилых помещений (зданий), находящихся в муниципальной собственности г. Ижевска принесет городскому бюджету значительную сумму дополнительных доходов. Кроме того, применение высказанных в предыдущих разделах подходов к управлению муниципальной собственностью позволит также увеличить количество нежилых помещений, предлагаемых к сдаче в аренду.

Как известно, в  соответствии с действующими в настоящее  время нормативными документами, доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, направляются на покрытие расходов Арендодателя в размере 55 процентов (10% - Комитету по управлению имуществом, 45% - Балансодержателю) и 45 процентов - в городской бюджет согласно ст.14 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. "Об основах бюджетных прав".

То есть от дополнительной прибыли 112568 тыс. р., полученных от сдачи  в аренду 30% нежилых помещений  города, прибыль будет распределена так, как показано в табл. 10.

Таблица 10

Распределение полученной прибыли

 

Получатель	Процент прибыли	Полученная сумма, тыс. р.
Комитет по управлению имуществом	10%	112568 х 10% = 11257
Балансодержатель – УМП  «Жилсервис-2»	45%	112568 х 45% = 50655
Бюджет г. Ижевска	45%	112568 х 45% = 50655

 

Полученные бюджетом г. Ижевска средства от арендной платы  позволят заметно улучшить финансовое состояние городского бюджета, повлияв на увеличение целого ряда финансовых показателей, таких, как структура актива предприятия, ликвидность баланса, показатели платежеспособности и ликвидности, показатели финансовой устойчивости, рентабельность предприятия.

 

 

Заключение

 

Итак, действующее российское законодательство считает муниципальные (публично-правовые) образования самостоятельными, особыми субъектами права, существующими наряду с юридическими и физическими лицами. Анализ организации местного самоуправления в Российской Федерации позволяет выявить общие проблемы, связанные с его становлением. Среди них необходимо выделить следующие. Имеет место несогласованность и несистемность российского законодательства о местном самоуправлении, вызванная тем, что ряд действующих федеральных нормативных правовых актов, в первую очередь принятых до вступления в силу действующей Конституции РФ, содержат положения, не соответствующие конституционно закрепленной концепции местного самоуправления. В то же время нормы, регулирующие отдельные вопросы осуществления местного самоуправления, содержатся в значительном количестве отраслевых законов и иных нормативных актов.

Муниципальная собственность, порядок ее образования, владения, пользования и распоряжения закреплены в ГК, законах об организации местного самоуправления, других законах и нормативных правовых актах. Несмотря на то что объекты муниципальной собственности определены во многих нормативных правовых актах, нередко возникают судебные иски в связи с разграничением права собственности.

В течение последних  десяти лет местные органы власти в целом по России в дополнение к уже находившимся у них социальным объектам приняли в свое ведение и в собственность свыше 75% жилого фонда, 80% - детских дошкольных учреждений, 45% - больничных коек и поликлиник, около 80% - спортивных сооружений, клубов и других подобного рода учреждений. Эти цифры, бесспорно, впечатляющи.

Решение столь  масштабной задачи осложняется следующими обстоятельствами. Во-первых, средств на содержание данных объектов и приведение их в элементарный порядок у местных властей нет. Во-вторых, эти объекты распределены по населенным пунктам крайне неравномерно, и во многих индустриальных центрах доля ведомственной социальной сферы достигает 60-90%. В-третьих , значительные различия существуют и по отраслевому профилю прежних хозяев социальных объектов.

По нашему мнению, управлением  муниципальной собственностью является административная, властная деятельность, которую условно можно считать оболочкой. Содержанием ее могут быть гражданско-правовые отношения, как бы включенные внутрь "кокона" государственного регулирования, поскольку административная деятельность является "проводником" государственных велений.

Организация управления муниципальной  собственностью представляет собой  сложную совокупность действий органов  местного самоуправления. В нее включаются: определение государственной политики в области муниципальной собственности; образование институциональной основы управления (учреждение органов исполнительной власти и наделение их компетенцией), учреждение субъектов, осуществляющих непосредственное владение муниципальной собственностью (необходимо определить виды субъектов, установить их правовой статус, осуществить учет и регистрацию); учет объектов муниципальной собственности (инвентаризация, классификация объектов, учет в реестрах объектов и сделок с ними); распределение объектов муниципальной собственности между субъектами; осуществление непосредственного управления в различных формах (приватизация, разграничение муниципальной собственности, национализация, гражданско-правовые сделки, управление пакетами акций, банкротство и пр.).

Местное самоуправление в г. Ижевске – это система организации деятельности населения города для самостоятельного решения под свою ответственность вопросов местного значения. В ведении муниципального образования г. Ижевска находятся вопросы городского значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми могут наделяться органы городского самоуправления.

В состав муниципальной  собственности входят средства бюджета  города Ижевска, целевые бюджетные  и внебюджетные фонды, ценные бумаги, имущество органов городского самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные унитарные предприятия и учреждения, муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения, другое муниципальное движимое и недвижимое имущество.