Управление муниципальной собственностью

Система рационального  использования объектов нежилого фонда  реализуется через арендные отношения. Аренда представляет механизм управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом возобновляемым источником поступления доходов.

Выполняя полномочия собственника муниципального имущества, Администрацией города в 2000 году было заключено 414 договоров аренды и субаренды, а в 2004 году-1893 договора и субаренды. Изменение количества сдаваемых в аренду площадей вызвано закреплением нежилых помещений на праве оперативного управления и хозяйственного ведения за муниципальными учреждениями и предприятиями с целью минимизации их издержек. Контроль за обеспечением выполнения условий, заключенных договоров аренды нежилых помещений, способствует увеличению поступления средств в бюджет города.

2.2. Аренда как способ  управления муниципальной собственностью

 

Аренда, представляя  один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, является при этом для предприятия возобновляемым источником поступлений¹⁶. Разнообразие форм сдачи в аренду является мощным рычагом регулирования рыночных отношений. Существующий опыт, применяемый в рамках Гражданского кодекса РФ, позволяет для достижения целей развития экономического пространства городов и районов использовать следующие виды управления недвижимым имуществом посредством арендных отношений:

• сдача в аренду нежилых помещений целевым способом;
• продажа на аукционах права аренды нежилых помещений.

Аренда позволяет  решить ряд задач¹⁷:

• включать в сферу аренды разнообразные объекты, в т.ч. нежилые помещения и здания, движимое имущество;
• определить границы, в которых могут действовать арендодатель и арендатор при заключении договоров аренды;
• усовершенствовать принципы установления арендной платы, увязав их с издержками и доходами собственника и арендатора;
• обеспечить защиту прав и интересов инвесторов и арендаторов в их взаимоотношениях.

Развитая форма  аренды должна формироваться на следующих  основных принципах:

• длительных сроках хозяйственных отношений между сторонами, что позволяет избежать ориентации арендатора на сиюминутные выгоды, обеспечивает его заинтересованность в достижении экономических результатов в финансово-хозяйственной деятельности и вложении инвестиций в арендованное имущество;
• арендные отношения, являясь одним из рычагов регулирования рыночного пространства, позволяют осуществлять посредством поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы развитие деятельности отраслей городского хозяйства. Одновременно поправочные коэффициенты позволяют проводить определенную структурную политику в городе, поддерживания жизнедеятельности и социальной инфраструктуры отдаленных районов.

Арендная плата - это форма экономических отношений  равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (рис.2).

 

Рис.2.  Понятие  и функции арендной платы

 

Одним из главных принципов  определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом, или арендным процентом. Величина возвратной стоимости на момент арендной сделки должна быть заранее известна по величине, и поэтому в составе арендной платы находится в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Арендный процент (плата за авансированный капитал) должен быть выше банковского, так как вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента.

Таким образом, в состав арендной платы (А_П) входит четыре экономических элемента:

• амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (А_М);
• средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (С_К);
• налог на имущество (Н_И);.
• часть прибыли, которая может быть получена при общественно-необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - П_А).

Первые три  элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В_З), т.е.

В_З = А_М + С_К + Н_И,                                         (1)

А_П = В_З + П_А                                                (2)

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая бы обеспечивала взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница - это максимально  возможный уровень арендной платы, при которой достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата минус возвратная стоимость плюс максимальная норма прибыли,

Теоретически нижняя граница - минимально возможный уровень арендной платы, при которой достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости (рис. 2).

Конкретная величина арендной платы обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должная выходить за пределы обозначенных экономические границ по любому виду недвижимого имущества. В настоящее время применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки¹⁸.

За   нежилые   помещения   государственной   и   муниципальной собственности годовую арендную плату (А_П) можно устанавливать двумя способами¹⁹:

• на базе ставки арендной платы (Б_АП) за один кв.м. помещения по формуле:

 

А_П = Б_АП х К_ИЗ х К_М х Кd х К_НЖ х К_Р х S,       (3)

 

если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то

 

А_П = Эр;                                                          (4)

 

• на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за один кв.м нежилого помещения по формуле:

 

А_П = (Сс х Киз х Км х Кр х Кт х Кd х Кнж х S) : 10                   (5)

 

Обозначения и  величины соответствующих коэффициентов (по данным г. Ижевска) приведены на рис.3 и 4.

 

Рис.3. Методика расчета арендной платы в г. Ижевске

 

 

 

 

 

Рис.4. Порядок  расчета коэффициента качества нежилого помещения

 

При определении коэффициента качества нежилого помещения учитываются еще два параметра:

• коэффициент удобства коммерческого использования (У_К) – при расстоянии здания от общегородских магистралей до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м – равен нулю;
• коэффициент выхода на общегородские магистрали города (В_М) принимается 0,19 при У_К = 0,54, а при У_К = 0, В_М равен 0,45.

В расчете арендной платы  за нежилые помещения, например, в  городе Москве коэффициент территориальной  зоны (Кр) принимается в пределах от 0,6 на окраинах города до 1,7 в центре.

Коэффициент учета  вида деятельности (Кd) при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Ижевске представлен в табл. 2.

По методике Министерства строительства РФ годовая  арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Ал = [(Сби х  Из х Кк х Кист х Ккр х Ен х Ам) х S + Па] х

х НДС х Инф,           (6)

где   Ал - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;

Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на один кв.м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., р./кв.м.;

Из - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк - коэффициент  минимальной комфортабельности, принимаемым  равным 1, при размещении объекта аренды в подвале —снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Ккр - коэффициент  превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции  над стоимостью нового строительства;

Ен - нормативный  коэффициент эффективности капиталовложений (от 0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли  и вида деятельности) (прил.1);

Таблица 5

Показатели эффективности  вида деятельности (Кd) для расчета  
арендной платы за помещения в г.Ижевске²⁰

Виды деятельности и организации	Значение коэффициента Кd
1	2
Некоммерческие  организации  Коммерческие  организации: - банк, пункт  обмена валют	КdН = Kd x 0,6   3,0
фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, лизинговые компании, инвестиционные и аудиторские фирмы, рекламные агентства, биржи нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому обеспечению, по созданию программных продуктов	2,4
- гостиницы	2,0
фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансам сыскные и охранные бюро предприятия оптовой торговли ресторан, бары бани и сауны парикмахерские и косметические кабинеты	1,8
склады, базы	1,5
автосервис радиотелевизионные центры, узлы радиовещания и радиосвязи, телефонные станции, почта, телеграф, телефон экскурсионные и турбюро залы игровых автоматов, дискотеки	1,4
автошколы предприятия розничной торговли; кафе	1,2
транспортные организации редакции газет спортклубы, спортзалы художественные салоны и выставочные залы, ведущие реализацию лечебницы, клиники, медкабинеты учебные   заведения   высшего,   среднего   специального образования научные и опытные станции, лаборатории, опытные заводы	1,0
фирмы по организации санитарной очистки, уборке и озеленению городов; предприятия всех отраслей промышленности; фабрики-кухни; конторы вторсырья, пищевых отходов, строительства; кулинарии, столовые;	0,9
группы дошкольного воспитания	0,8
виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень	1,0
Примечание. При  многофункциональности использования арендуемого помещения арендная плата для каждого типа деятельности рассчитывается пропорционально занимаемой площади

Ам - годовая амортизация  в расчете на один кв.м. общей полезной площади здания (помещения), р./кв.м;

S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;

Па - арендная плата  за землю, используемую арендатором  нежилого здания (помещения), р./кв.м.;

НДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную  стоимость;

Инф - коэффициент (индекс) инфляции.

В арендной плате  за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законом.

Годовая амортизация  в расчете на один кв.м. общей площади  здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

Ам = (Сб х Из х  Кк х Кист х Ккр х Нам): 100,                      (7)

где   Нам - норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на один кв.м. общей полезной площади, р./кв.м.

Для организаций, финансируемых из федерального и  местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

При определении  величины арендной платы за нежилые  помещения (здания) необходимо произвести оценку стоимости помещений (зданий), находящихся в государственной и муниципальной собственности и подлежащих сдаче в аренду.

При оценке стоимости  помещений (зданий) необходимо последовательно  определить:

• первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;
• восстановительную стоимость;
• остаточную стоимость.

Базой для оценки стоимости основных фондов помещений (зданий) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

Восстановительная стоимость здания (сооружения) - стоимость воссоздания точной копии объекта; определяется текущей стоимостью объекта, исходя из затрат на его создание или создание аналогичного объекта.

При определении  восстановительной стоимости объектов используется индексная методика оценки зданий и сооружений. При использование этой методики определяют стоимость объектов, введенных в действие в разные года. При этом первоначальная стоимость объекта умножается на соответствующий индекс изменения сметной стоимости строительства.

Рекомендуются следующие подходы к расчету  первоначальной стоимости объектов: