Способы исследования и анализ рынка недвижимости

Форма вопроса может повлиять на ответ. Исследователи выделяют два  типа вопросов: закрытые и открытые. Закрытые вопросы включают в себя все возможные варианты ответов, и опрашиваемый просто выбирает один из них. Открытый вопрос дает возможность  отвечать своими словами. Открытые вопросы  ставят в самых разных формах. Формулирование вопроса требует осторожности. Исследователь  должен пользоваться простыми, недвусмысленными словами, которые не влияют на направление  ответа. До начала широкого использования  вопросы следует предварительно опробовать.

Хотя анкета является самым  распространенным орудием исследования, в маркетинговых изысканиях находят  применения и разного рода механические устройства. Для замеров интенсивности  интереса или чувств опрашиваемого  при контакте с конкретным рекламным  объявлением или изображением используют гальванометры. Гальванометр фиксирует малейшее выделения пота, которыми сопровождаются эмоциональное возбуждение. Прибор под названием тахистоскоп экспонирует для опрашиваемого рекламное объявление в интервале выдержек от менее чем в одну сотую секунду до нескольких секунд. После каждого показа опрашиваемый рассказывает обо всем, что успел увидеть и запомнить. Применяется и специальный аппарат для фиксации движения глаз, с помощью которого определяют, на какие участки падает взгляд в первую очередь, как долго задерживается он на определенных участках и т.д. Электронное устройство под названием аудиметр, подключаемое к телевизору в домах опрашиваемых, фиксирует сведения обо всех его включениях и каналах, на которые настроен.

Составление плана выборки. Выборка - сегмент населения, призванный олицетворять собой население в  целом. Исследователь маркетинга должен разработать такой план составления  выборки, благодаря которому отобранная совокупность отвечала бы задачам, стоящим  перед исследованием. Для этого  необходимо принять три решения.

Первое: кого опрашивать? Ответ  на этот вопрос не всегда очевиден.

Второе: какое количество людей необходимо опросить? Большие  выборки надежнее, но для получения  точных ответов вовсе необязательно  опрашивать более 1% населения. Опросить всех невозможно, поэтому лучше провести выборочный опрос. Но сколько людей  спрашивать? Если о генеральной совокупности ничего не известно (например, мы не знаем  даже, сколько человек осталось не участвующих в приобретении квартир  в городе), то расчет необходимого объема выборки осуществляют по формуле:

 

n=p*q*t*t/(p2-p1), (1.1)

где «n» - необходимый объем  выборки

«р» - доля участвующих в  покупке

«q» - доля неучаствующих в  покупке человек (q=1- p)

дельта «p» - допускаемая  ошибка выборки (в данном случае берем +- 5%)

«t» - коэффициент, зависящий  от вероятности, с которой гарантируется  заданная точность выборки (дается в  специальной таблицы, в данном случае t=2)

n=0,5*0,5*4/ 0,0025= 1/0,0025=400 человек  (1.2)

Таким образом, в нашем  примере необходимый объем выборки  составляет 400 человек.

Третье: каким образом  следует отбирать членов выборки? Для  этого можно воспользоваться  методом случайного отбора. Можно  отбирать их по признаку принадлежности к определенной группе или категории, такой, как возрастная группа или  факт проживания в определенном районе. Или же отбор может основываться на интуиции исследователя, который  чувствует, что именно эти лица могут  быть хорошими источниками информации.

Способы связи с аудиторией. Когда вступить в контакт с  членами выборки? По телефону, по почте  или по средствам личного интервью.

Интервью по телефону - лучший метод скорейшего сбора информации. В ходе него интервьюер имеет возможность  разъяснить непонятные для опрашиваемого  вопросы. Два основных недостатка телефонных интервью: опрашивать можно только тех, у кого есть телефон, и беседа должна быть краткой по времени и  не носить слишком личного характера.

Анкета, рассылаемая по почте, может быть лучшем средством вступления в контакт с лицами, которые  либо не согласятся на личное интервью, либо на их ответах может сказаться  влияние интервьюера. Однако почтовая анкета требует простых, четко сформулированных вопросов, а процент и/или скорость возврата таких анкет обычно низки.

Личное интервью - самый  универсальный из трех методов проведения опроса. Интервьюер может не только задать больше вопросов, но и дополнить  результаты беседы своими личными наблюдениями. Это самый дорогой из трех методов, требующий тщательного планирования и контроля. Личные интервью бывают двух видов - индивидуальные и групповые.

Разработав проект исследования, необходимо собрать информацию. Как  правило, это самый дорогой и  самый чреватый ошибками этап исследования. При проведении опросов встают сразу  четыре крупные проблемы. Некоторых  опрашиваемых может не оказаться  ни дома, ни на работе, и попытку вступить с ними в контакт придется повторять. Другие могут отказаться участвовать  в опросе. Третьи могут отвечать пристрастно или неискренне. И  наконец, пристрастным и неискренним  может оказаться сам ведущим.

Следующий этап - извлечение из совокупности данных наиболее важных сведений и результатов, сведение данные в таблицы. На основе этих таблиц выводят/рассчитывают такие показатели, как распределение  частности, средние уровни и степень  рассеяния. Затем исследователь  обрабатывает данные с помощью современных  статистических методик и моделей  принятия решений, применяемых в  системе анализа маркетинговой  информации.

Исследования маркетинга представляют собой сбор, обработку  и анализ данных с целью уменьшения неопределенности, сопутствующей принятию маркетинговых решений. Исследованиям  подвергаются рынок, конкуренты, потребители, цены, внутренний потенциал предприятия. Основой исследований маркетинга служат общенаучные и аналитико-прогностические  методы.

Исследование рынка - самое  распространенное направление в  маркетинговых исследованиях. Оно  проводится с целью получения  данных об условиях рынка для определения  деятельности предприятия. Без рыночных исследований невозможно собирать, анализировать  и сопоставлять всю информацию, необходимую  для принятия важных решений, связанных  с деятельностью на рынке, выбором  сегмента рынка, определением объема продаж, прогнозированием и планированием  рыночной деятельности.

1.2 Понятие, классификация  и структура рынков

Рынок как экономическое  явление возник давно (примерно в VIIв. до н.э.), с появлением общественного  разделения труда и товарного  производства. Как только люди стали  специализироваться в своей деятельности, возникла объективная необходимость  в обмене продуктами. Можно считать, что в момент первого такого обмена и возник рынок. Обращаясь к понятию  «рынок», можно выделить два основных подхода к его трактованию.

Первый подход основан  на выделении политико-идеологического  и философского содержания рынка  и рыночных отношений, когда в  качестве основных характеристик рынка  рассматриваются:

·          рынок как способ организации общественного производства, основанный на свободе предпринимательства и ограниченной роли государства и в этом своем качестве противостоящий способам организации, опирающимся на применение методов планирования и административного регулирования. В данном случае подчеркивается противостояние принципов, лежащих в основе этих двух способов, хотя в реальной жизни можно наблюдать формы управления, основанные на сочетании тех или иных методов;

·          рынок как способ поведения хозяйственных субъектов, определяющий критерии принимаемых ими решений и характер отношений между субъектами («рыночное поведение»);

·          рынок как способ мышления, формирующий мировоззрение участников хозяйственной деятельности («рыночное мышление»).

Второй подход к трактовке  понятия рынка основан на выделении  его конкретно-экономического содержания. В этом случаи рынок рассматривается, прежде всего, как механизм, позволяющий  определить соотношение спроса и  предложения на различные виды товаров  и услуг.

Ну что же такое «рынок»? Рынок - система экономических (хозяйственных) отношений, складывающихся между хозяйствующими субъектами по поводу купли-продажи  товаров, услуг и других объектов, система связей между отдельными самостоятельно принимающими решения  участниками хозяйственного оборота. Рынок развивается на основе действия экономических законов стоимости, спроса и предложения и конкуренции.

Структура рынка - это способ организации рынка, оказывающий  наибольшее влияние на поведение  фирм и потребителей.

Рынки подразделяются по различным  признакам: в зависимости от объектов купли-продажи рынок делится на: рынки товаров и услуг; рынки  факторов; финансовый рынок.

Рынок товаров и услуг  по экономическому назначению объектов купли- продажи подразделяется на:

·          рынок потребительских товаров и услуг (товаров широкого потребления). Специфика исследования рынка потребительских товаров связана с тем, что эти товары рассчитаны на индивидуальных потребителей. Большое внимание в исследованиях уделяется изучению вкусов, желаний, поведения потребителей.

Рынок товаров и услуг  можно так же классифицировать по материально-вещественной форме:

1          общегрупповой: продукты питания; непродовольственные товары; предметы длительного пользования; услуги;

2          групповой - по группам товаров (услуг): одежда; мебель и т.д.

3          видовой - по видам товаров каждой группе: телевизоры; пальто мужские; платья легкие и т.д.

·          рынок товаров производственного назначения - рынок, на котором покупаются и продаются товары и услуги, используемые в дальнейшем при производстве товаров или услуг, продаваемых, сдаваемых в аренду или поставляемых другим потребителям. Характерной особенностью этого рынка является его связь с производственным процессом. Особое внимание здесь уделяется взаимосвязи потенциальных покупателей и производителей товара.

·          рынок сырьевых ресурсов распространяет свое действие на все материально-технические объекты, участвующие в общественном производстве, используемые в процессе изготовления продукции, выполнения работ, осуществления услуг. Этот огромный по масштабам объектов и их стоимости рынок состоит из двух взаимодействующих частей.

Во-первых, на рынке сырьевых ресурсов обращаются орудия труда в  виде производственных зданий и сооружений, конструкций, машин, оборудования, приборов, аппаратура. Во-вторых, этот рынок представлен  предметами труд в виде сырья, материалов, энергии, полуфабрикатов, из которых, или  с использованием которых посредством  орудий труда выпускается промежуточный  или конечный продукт производства. В рыночной экономике оба этих определяющих фактора производства становятся непосредственным объектом рыночных отношений.

Рынок факторов производства в широком экономическом смысле предполагает куплю и продажу  таких определяющих факторов производства, как земля, труд, капитал. В связи  с этим выделяются:

·          рынок рабочей силы. Рынок рабочей силы – это самое яркое проявление рыночной экономики. Его в принципе можно было назвать и рынком труда, но согласно классикам живой труд сам по себе еще не обладает стоимостью, ею обладает рабочая сила, то есть способность работника к труду. По принципу «Хочу – продаю, хочу – не продаю», «Кому хочу – тому продаю», тем самым признается, что рабочая сила, как способность к труду и ее практическое воплощение в виде труда принадлежит только самому работнику, и продается им на свободных началах. Рынок труда или рабочей силы находится в прямой связи с проблемой занятости. В условиях рыночных отношений, уровень трудовой занятости определяется соотношением спроса и предложения на рабочую силу. Рыночное равновесие достигается и поддерживается при некотором избытке предложения по соотношению к спросу, отсюда имеет место безработица;

·          рынок жилищной площади. Жилая площадь представляет типичный объект рыночных отношений и подлежит купле и продаже по рыночным ценам наравне с другими товарами. Право строительства и продажи жилья должно принадлежать на равных началах государственным, коллективным, кооперативным организациям и гражданам. Рынок жилья намного упрощает обмен, переезд в другое место жительство, передачу жилой площади по наследству, улучшает отношение людей к жилому фонду, повышает заинтересованность всех слоев населения в жилищном строительстве, способствует реализации избытков жилой площади, устраняет многочисленные механизации с жильем, его скрытую продажу;

·          рынок земельных и природных ресурсов;

·          рынок инвестиций - это распределение между отраслями, регионами, предприятиями капитальных вложений на новое строительство, реконструкцию, техническое перевооружение, обновление парка оборудования, внедрение прогрессивных технологических процессов. В основу механизма заложен принцип формирования капитальных вложений из двух источников. Один из них представляет государственные инвестиции, выделяемые из общегосударственного, республиканского, местного бюджетов. Второй инвестиционный источник - фонды развития производства, науки и техники предприятий, образуемые из их прибыли. В рыночной экономике происходят изменения как источников финансирования инвестиционных объектов, так и способов материализации денежного капитала. Дополнительными источниками инвестирования здесь становятся банковские кредиты, частный капитал, средств одних предприятий, вкладываемые в развития других. Рынок инвестиций по своему содержанию есть рынок капитала, вкладываемого в производство, а точнее, в дело.

В рыночной экономике на законных основаниях наравне с государственным  функционирует банковский, коммерческий капитал, направляемый туда, где он сулит принести весовую прибыль.

Финансовый рынок - организованная институциональная структура для  создания финансовых активов и обмена финансовыми активами. Он ориентирован на мобилизацию капитала, предоставление кредита, осуществление обменных денежных операций и рациональное размещение финансовых средств в производстве. Финансовый рынок представляет собой:

·          рынок денежных средств, предоставляет возможность торговли всеми видами денежных знаков кому угодно и как угодно, в т.ч. по свободным рыночным ценам. Это не означает, что валютно-денежный рынок не регулируется государством и не связан никакими ограничениями. Ограничительные условия есть, но они не опутывают предпринимателя по рукам и ногам, а лишь сужают зону его свободного действия;

·          рынок валюты, под которой понимается уже не только национальная, но и иностранная валюта, означает еще большую возможность купли, продажи, обмена по оптовому валютному рынку (мировому, государственному, плавающему, свободному) денег одной страны на деньги другой. Конечно, разделения рынка на валютный и денежный до некоторой степени условно. В общем случае валютный рынок одновременно является денежным, а денежный - валютным.