• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Главное, чтобы объект был востребован, пользовался спросом. Оцениваемый объект располагается в районе средней отдаленности, арендные ставки, выходит, будут ниже, чем у аналогичного объекта в центре, всего пять помещений хронически простаивать не могут, риск вложения в недвижимость – 5 %;

•  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Риск инвестиционного менеджмента – 4 %, т. к. арендаторы помещений самостоятельно решают вопросы управления, площади одновременно могут сдаваться нескольким арендаторам. Многие арендуют место в период выставки, связанной с их профессиональной деятельностью. 

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Остающийся срок полезной жизни принимается равным от 10 до 50 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

Срок полезной жизни равен 30 лет, это связано с тем, что

здание  находится в привлекательном месте для выставочного центра, так как по близости нет выставочных центров аналогичного масштаба, объекты культурно-просветительского назначения всегда имеют большой потребительский спрос,

 в дальнейшем  потребность в выставочных центрах будет возрастать, и объект находится в хорошем состоянии. Это значит, что годовая норма возврата капитала –3,3%.

Коэффициент капитализации  рассчитывается по форме таблицы 3.9.

          Таблица 3.9           

Расчет коэффициента капитализации

В завершение данного  подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).

С_дп=4876995,04/0,2= 24384975,2 р

Стоимость объекта  доходным методом составляет Сдп=24385 тысяч рублей (с учетом округления).

     

4. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ  ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

     После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

     Весовые коэффициенты каждого из подходов определяются по методу расстановки приоритетов. Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. В целях получения большей точности значение a_ij может варьироваться по степени отличия от единицы.

     Достоинство затратного подхода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости на основе конкретных данных, когда трудно найти аналоги, также является более достоверным в случае, если речь идет об объекте, построенном недавно. Недостаток: существует принципиальное отличие между затратами и рыночной стоимостью, можно потратить большое количество средств на создание объекта, но в последствие не получить прибыли из-за нерационального его расположения, управления или других факторов. Особенно в случае, если построено давно, трудно оценить износ.

     Положительные стороны доходного подхода: он отражает представление инвестора о недвижимости, то есть качество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор. Чем более устойчива экономика, тем более мы можем доверять прогнозам. Недостатки следующие: не для всех объектов можно применить; подход основан на прогнозах.

     У сравнительного подхода плюсом  является то, что он отражает отношение рынка к объекту оценки, можно использовать цены объектов-аналогов. Минус – очень часто информация весьма не прозрачная,  истинная величина рыночной стоимости объектов часто держится в секрете ввиду различных целей оценки, отсутствие существующих даже двух абсолютно подобных объектов, подобрать аналоги бывает сложно, внешние поправки искажают стоимость.

     Принимая во внимание все вышеизложенное, а именно то, что затратный подход не очень целесообразен в данном случае, так как оцениваемое здание является выставочным центром и расположено недалеко от центра, хоть будучи специализированным, рынок здесь весьма активен, и цена на строительство постоянна меняется. Коэффициент равен 0,05. Доходный подход целесообразен вследствие того, что в оцениваемом здании планируется получать доход от сдачи его площадей в аренду, и такое здание приносит высокий доход. Весовой коэффициент равен 0,10. Сравнительный же подход эффективен, схожих объектов на рынке в настоящее время достаточно много, из чего можно сделать вывод о стоимости объекта оценки по рыночной стоимости объектов-аналогов. 9 аналогов - достаточное число, для определения цены этим подходом. Коэффициент – 0,85, так как показывает отношение рынка к объекту, не имел много поправок.

     Итоговая  величина стоимости определяется по формуле:

     

, (4)

     где - рыночная стоимость объекта, р.;

      - величина рыночной стоимости,  полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;

      - весовой коэффициент подхода; 

      применяемые подходы к оценке.

 

     Данные  о сведении полученных результатов  в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблицу 4.1.

                     Таблица 4.1       

     Расчет  рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	32322	0,05
Сравнительный	19154	0,85
Доходный	24385	0,10
Рыночная  стоимость	20335,5	1

     РС=32322*0,05+19154*0,85+24385*0,1=20335,5

     В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки, т.е. определить залоговую стоимость. Ликвидность объекта высока, поэтому назначаем процент залога равным 65%.  Таким образом, залоговая стоимость составляет

     С_зал=0,65*20335,5=13218 тыс. руб.

 

5. РАСЧЕТ КРЕДИТА И ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПОД ЗАЛОГ

     ОЦЕНЕННОГО  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

     При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

     В курсовом проекте остановимся на анализе залогового обеспечения  кредита. Сумма кредита будет приниматься равной залоговой стоимости недвижимости.

     Обязательства по кредиту представляют собой суммы  выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д.

     Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула:

     

      (4)

     где РМТ - выплаты по кредиту, р.;

       PV - сумма кредита, р.;

     i - годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;

     к - число начислений в году;

     n - срок, на который выдан кредит, лет.

 

     PMT=14537,45*((0,15/12)/(1-(1/(1+0,15/12) )))= 640900 руб.

 

     Ставка  за пользование кредитом устанавливается  по результатам анализа условий кредитования, которые предлагаются банками и равна 15 %. Срок, на который выдается кредит - 2 года. При расчете процентов за пользование кредитом учитывать, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

     Расчет проводим по форме таблицы 5.1.

     Таблица 5.1

     Расчет  выплат по кредиту, руб.

месяц	остаток по кредиту	процент пользования кредитом	выплаты по кредиту			остаток долга на конец месяца
			всего	В т.ч.
				основной  суммы	процентов
1	2	3	4	5	6	7
1	13 218 075,0	165 225,9	640 900,2	475 674,2	165 225,9	12 742 400,8
2	12 742 400,8	159 280,0	640 900,2	481 620,1	159 280,0	12 260 780,6
3	12 260 780,6	153 259,8	640 900,2	487 640,4	153 259,8	11 773 140,3
4	11 773 140,3	147 164,3	640 900,2	493 735,9	147 164,3	11 279 404,4
5	11 279 404,4	140 992,6	640 900,2	499 907,6	140 992,6	10 779 496,8
6	10 779 496,8	134 743,7	640 900,2	506 156,4	134 743,7	10 273 340,3
7	10 273 340,3	128 416,8	640 900,2	512 483,4	128 416,8	9 760 856,9
8	9 760 856,9	122 010,7	640 900,2	518 889,4	122 010,7	9 241 967,5
9	9 241 967,5	115 524,6	640 900,2	525 375,6	115 524,6	8 716 591,9
10	8 716 591,9	108 957,4	640 900,2	531 942,8	108 957,4	8 184 649,2
11	8 184 649,2	102 308,1	640 900,2	538 592,0	102 308,1	7 646 057,1
12	7 646 057,1	95 575,7	640 900,2	545 324,4	95 575,7	7 100 732,7
13	7 100 732,7	88 759,2	640 900,2	552 141,0	88 759,2	6 548 591,7
14	6 548 591,7	81 857,4	640 900,2	559 042,8	81 857,4	5 989 549,0
15	5 989 549,0	74 869,4	640 900,2	566 030,8	74 869,4	5 423 518,2
16	5 423 518,2	67 794,0	640 900,2	573 106,2	67 794,0	4 850 412,0
17	4 850 412,0	60 630,1	640 900,2	580 270,0	60 630,1	4 270 142,0
18	4 270 142,0	53 376,8	640 900,2	587 523,4	53 376,8	3 682 618,6
19	3 682 618,6	46 032,7	640 900,2	594 867,4	46 032,7	3 087 751,2
20	3 087 751,2	38 596,9	640 900,2	602 303,3	38 596,9	2 485 447,9
21	2 485 447,9	31 068,1	640 900,2	609 832,1	31 068,1	1 875 615,9
22	1 875 615,9	23 445,2	640 900,2	617 455,0	23 445,2	1 258 160,9
23	1 258 160,9	15 727,0	640 900,2	625 173,1	15 727,0	632 987,8
24	632 987,8	7 912,3	640 900,2	632 987,8	7 912,3	0,0
	Всего:			13 218 075	2 163 529

 

     В колонку номер два на первый месяц  записываем сумму залога, так как  выбран способ равновеликих выплат, в колонку номер четыре записываем выплаты по кредиту, рассчитанные по формуле 4.  Процент пользования рассчитываем как остаток по кредиту, умноженному на процент выплат за год в долях и делим на 12 месяцев, пример для строки1:

                13218075,0   *0,15/12= 165225,9   руб.

           Остаток долга на конец месяца рассчитываем как разницу  между остатком по кредиту (колонка 2) и основной суммы (колонка 5), пример для строки 1:

               13218075,0-475 674,2   =  12 742 400,8   руб.

     Аналогично  рассчитываются и остальные строки.

     Находим сумму выплат процентов, составляет   2 163 529 р 

 

     Второй  вариант выплат по кредиту с фиксированной  основной суммы, при этом проценты и  ежемесячные выплаты каждый месяц  уменьшаются. Расчет ведем по форме таблицы 5.2.

     Таблица 5.2

     Расчет  выплат по кредиту

 

месяц	остаток по кредиту	процент пользования кредитом	выплаты по кредиту			остаток долга на конец месяца
			всего	в т.ч.
				основной  суммы	процентов
1	2	3	4	5	6	7
1	13218075,00	165225,94	715979,06	550753,13	165225,94	12667321,88
2	12667321,88	158341,52	709094,65	550753,13	158341,52	12116568,75
3	12116568,75	151457,11	702210,23	550753,13	151457,11	11565815,63
4	11565815,63	144572,70	695325,82	550753,13	144572,70	11015062,50
5	11015062,50	137688,28	688441,41	550753,13	137688,28	10464309,38
6	10464309,38	130803,87	681556,99	550753,13	130803,87	9913556,25
7	9913556,25	123919,45	674672,58	550753,13	123919,45	9362803,13
8	9362803,13	117035,04	667788,16	550753,13	117035,04	8812050,00
9	8812050,00	110150,63	660903,75	550753,13	110150,63	8261296,88
10	8261296,88	103266,21	654019,34	550753,13	103266,21	7710543,75
11	7710543,75	96381,80	647134,92	550753,13	96381,80	7159790,63
12	7159790,63	89497,38	640250,51	550753,13	89497,38	6609037,50
13	6609037,50	82612,97	633366,09	550753,13	82612,97	6058284,38
14	6058284,38	75728,55	626481,68	550753,13	75728,55	5507531,25
15	5507531,25	68844,14	619597,27	550753,13	68844,14	4956778,13
16	4956778,13	61959,73	612712,85	550753,13	61959,73	4406025,00
17	4406025,00	55075,31	605828,44	550753,13	55075,31	3855271,88
18	3855271,88	48190,90	598944,02	550753,13	48190,90	3304518,75
19	3304518,75	41306,48	592059,61	550753,13	41306,48	2753765,63
20	2753765,63	34422,07	585175,20	550753,13	34422,07	2203012,50
21	2203012,50	27537,66	578290,78	550753,13	27537,66	1652259,38
22	1652259,38	20653,24	571406,37	550753,13	20653,24	1101506,25
23	1101506,25	13768,83	564521,95	550753,13	13768,83	550753,13
24	550753,13	6884,41	557637,54	550753,13	6884,41	0,00
	Всего:			13218075	2065324,22

 

     Так как выбран способ с фиксированной основной суммой, рассчитываем сумму выплаты за один месяц, путём деления суммы залога на 24 месяца:

     13218075/24=550753,13 руб.

     Затем определяем процент пользования, умножая  остаток по кредиту на процентную ставку за год и деля на количество месяцев, т.е. на 12, пример для строки 1:

     13218075*0,15/12=165225,94 руб. Переносим значение в графу 6.

     Находим сумму выплат всего, складывая основную сумму с процентом, пример для строки 1:

     550753,13 +165225,94 =13931722,92руб.

     Аналогично  рассчитываем и остальные графы  на 24 месяца.

     Затем находим сумму процентов по кредиту, что составило для данного  способа выплат 2065324,22 руб., что на 98204,78 руб. меньше, чем в первом варианте. Для кредитора более выгодным является второй вариант.

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

     В результате проведенной работы по оценке недвижимости в рамках курсового проектирования были получены необходимые теоретические знания по оценке стоимости объектов недвижимости. Данные знания позволяют на основе трех подходов к оценке недвижимости: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж получить итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости и на основании ее определить залоговую стоимость, которая по своей сути представляет стоимость заложенного имущества, которую кредитор рассчитывает получить при его продаже на рынке в случае невозврата кредита.

     В первом разделе была поставлена задача оценки. Была выявлена базовая информация: функциональное назначение здания, район, местоположение. Были описаны основные характеристики: площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, состояние. Были установлены права пользования, а так же описана цель оценки: определение залоговой стоимости.

     Во  втором разделе был проведен анализ наилучшего использования объекта, после чего был сделан вывод об использовании объекта оценки в  качестве здания общественного питания - ресторана.

     Тритий  раздел содержит в себе использования  трех методов определения стоимости здания. Затратным подходом определено, что стоимость объекта оценки составляет 32322 тыс. руб.; сравнительным подходом установлено, что стоимость объекта составляет 19154 тыс. руб.; доходным подходом установлено, что стоимость объекта составляет 24385 тыс. руб. Используя весовые коэффициенты, устанавливаем рыночную стоимость объекта.  Она составила 20335,5 тыс. руб.

     В результате выполнения курсового проекта  было разработано две схемы выплат по кредиту. Первая схема с равновеликими выплатами, а вторая с фиксированной основной суммой. Проанализировав два предложенных варианта выплат по кредиту, основываясь на абсолютной сумме выплаченных процентов можно сделать вывод, что для кредитора наиболее выгодный вариант в этом случае второй. Т. к. в первом случае он выплатит 2163529 руб., а во втором 2065324,22 руб. кредита.

     Основываясь на результатах курсового проекта, можно сделать вывод, что получение банковских кредитов на покупку дорогостоящих товаров приемлем. При этом, при получении кредита в банке особую роль может играть залоговое обеспечение, которым часто становится недвижимость.

 

      СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. / А.Н. Асаул. - СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.
2. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий /  Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70 с.
3. Гражданский Кодекс РФ: По состоянию на 15 сентября 2005 г. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2005. – 494 с. 
4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. / С.В. Грибовский. – СПБ.: Питер, 2001.- 336с.
5. Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимости. Методические указания к курсовому проекту по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 291500 «Экспертиза и управление недвижимостью». Разработаны С.А. Гариной, Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2004. – 40 с.
6. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124с.
7. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2002. - 56 с.
8. Озеров  Е.С.  Экономика и менеджмент недвижимости /Е.С. Озеров.-СПб.: Изд-во «МКС», 2003.-422 с.
9. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.
10. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592 с.
11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие /СП. Коростелев. — М.: Рус. деловая лит. 1998.-222 с.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
12. Мосин  В.Г.   Основы  внешней  оценки  производственно-хозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие / В.Г.   Мосин,   В.А.   Щербаков.   -  Новосибирск:   НГАСУ, НГАВТ,1998.-70с.
13. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998. -384 с,.
14. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. - М.: Дело, 1997.-480 с.
15. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. - М.: Рус. деловая лит., 1996. - 272 с.
16. Щербакова НА. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320 с.