Обоснование заемного финансирования по обеспечение недвижимостью

     

Причины функционального  износа:

     

- недостатки, требующие  добавления элементов (элементы  здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам).

     

- недостатки, требующие  замены или модернизации элементов  (позиции, которые выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам).

     

- сверхулучшения (позиции и элементы сооружения, наличия которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

     

3)   Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может “самоустраниться” из-за позитивного изменения окружающей среды.

     

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

,         (2)                  

     

где И_физ- физический износ здания, %;

     

И_функ- функциональный износ здания, %;

     

И_вн- внешний износ здания, %.

     

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций, в данном случае - Правилами оценки физического износа жилых зданий [2]. Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 3.4.

     

Количественная  оценка физического износа приводится только по фундаментам, стенам и перекрытиям. Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий [2].

     

Для остальных  элементов износ определяется самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым трем элементам. Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

     

Таблица 3.4           

     

Расчет физического  износа здания

     

Функциональный  износ здания оценивается самостоятельно в интервале от 1 до 5 %.

Так как  необходимы затраты на модернизацию системы противопожарного оборудования и систему кондиционирования, функциональный износ здания оценен в 3 %.

     

Внешний износ  оценивается аналогично функциональному  в интервале от 1 до 10 %.

Так как  зданий галерей и выставочных центров достаточно много в городе, то это сказывается на снижение коммерческой привлекательности объекта со стороны арендаторов. Таким образом, внешний износ оценен в 5 %.

     

Вывод о состоянии  здания: здание находится в хорошем  состоянии, так как износ составил 11,67% (до 20%) и его износ незначителен.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

И_н=1-(1-0,12)*(1-0,03)*(1-0,05)=0,19

     

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

     

В завершение данного  подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).

     

     

Сз=0,967*8000=7736 т.р.

     

Снс=12,441* Sзд =2439,74*12,441=30352,8 тыс.руб.   

     

Ин=0,19*Снс=0,19*30352,8=5767 т.р.  

     

Итоговая стоимость  объекта, определенная в рамках затратного подхода составляет Сзп=32322 тысяч рублей (с учетом округления).

     

3.2 Использование сравнительного подхода

 

     

Сравнительный подход основан на определении стоимости  недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данном курсовом проекте использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

 

     

  Таблица 3.5    

     

Данные о продажах коммерческой недвижимости

      * Относительно объекта оценки.

     

Элементы сравнения  объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

     

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблице 3.6, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.

     

На основании  сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

     

- 15 % между расположенными  в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

     

-  10% между центром и районом средней отдаленности.

     

Таблица 3.6    

     

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости