Обоснование заемного финансирования по обеспечение недвижимостью

     - условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. -10 %, цен. и отд. - 30 %;

     - разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5%;

     - разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов -   3 %, сред, и выс. -   4 %, низк. и выс. - 7 %.

     Приведем  расчет корректировок для стоимости  объекта – аналога А1:

1. Оцениваемые права стоимости: поскольку  у объекта – аналога частная и у оцениваемого объекта тоже частная, то процент корректировок равен 0%.
2. Условия финансирования: типичные у объекта - аналога и типичные у оцениваемого объекта, то процент отличия равен 0%.
3. Условия продажи объекта оценки – типичные, объекта-аналога – срочная продажа, что снижает стоимость объекта на 10%. Для чего, чтобы приблизить стоимость  аналога к оцениваемому объекту, добавляем корректировку равную 10%:

     1,05*10%=0,105 руб. и скорректированная цена  составит: 1,05+0,105=1,155 тыс. руб.

4. Дата продажи аналога 3 месяца назад, за этот срок цены возросли на  2%, корректировка составит 1,155*2%=0,023 тыс. руб. и скорректированная цена составит: 1,155+0,0231=1,178 тыс. руб.
5. Местоположение оцениваемого объекта- с/о, а объекта – аналога – центральное, оцениваемый объект хуже - понижающий коэффициент. Процент корректировок равен 20%:

     1,178*20%=0,236 тыс.руб. и скорректированная цена составит: 1,178-0,236=0,942 тыс.руб.

6. Асфальтобетонное покрытие у аналога - до 10 %, и у объекта оценки – 10% , то процент корректировки равен 0%.
7. Несущая способность грунтов низкая у аналога и низкая у объекта оценки: корректировка равна 0%.

     Расчет  скорректированных цен земельных  участков приведен в табл. 3.2.

     Таблица 3.2 

     Расчет  скорректированных цен земельных  участков

       

     

 Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование — это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

     

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

     Цпр1= (0,942+0,708+1,042+0,997+1,037+0,689)/6=0,902 тыс.руб.

2. модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены:

     Цпр2= 1,00тыс.руб.

3. медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений:

          0,689  0,708   0,942  0,997  1,037 1,042 

     Цпр3=(0,942+0,997)/2=0,969 т.р.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

     Наиболее  похожим является объект-аналог А4, т.к. он меньше всего имеет поправок, следовательно Цпр4= 0,997 т.р.

     Стоимость земельного участка в итоге принимается  как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

     Цпр=(0,902 +1,000+0,969 +0,997)/4=0,967 тыс. руб. за 1м2

     С_З=0,967*8000=7736 тыс. руб.

     

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

     

В качестве единицы  сравнения в данном проекте принимается 1 м_². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м_² необходимо выполнить по форме таблицы 3.3.

     

При расчете  стоимости нового строительства  необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы - 25 % от прямых затрат;
• прибыль  подрядчика -   12  %  от суммы  прямых  и накладных затрат;
• оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;
• налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
• прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

     

Таблица 3.3  

     

 Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м_²

       

     

 

     

Снс=2439,74*12,441=30352,8 тыс.руб.   

     

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости.

По мере эксплуатации объекта, постепенно ухудшаются качества объекта, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью  человека. На стоимость недвижимости в не меньшей степени влияют и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

     

Износ обычно определяют в процентах, а  стоимостным выражением износа является обесценение. В зависимости от причин, вызывающих обесценение, выделяют три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

     

  Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.

     

Износ: физический (устранимый и неустранимый), функциональный (устранимый и неустранимый), внешний (экономический, как правило, неустранимый).

     

1) Физический износ — это уменьшение стоимости объекта 
недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов 
и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении 
строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных

     

технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

     

2) Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта 
недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и 
требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. 
Функциональный износ может проявиться в устаревшей архитектуре здания, 
в удобствах его планировки, объёмах, инженерном обеспечении и т.д. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.