СОДЕРЖАНИЕ

      ВВЕДЕНИЕ

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

     «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

     «Недвижимое имущество – это реальная земельная  и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

     «Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги»[1, с. 29].

     Во  всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

     Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности[4, с. 87].

     Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости»[1, с. 35].

     Согласно  ст.130 Гражданского кодекса РФ “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…”[3, с. 76-77].

     С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  возникает рынок недвижимости. Рынок  недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

     В данном курсовом проекте необходимо произвести оценку объекта недвижимости для заемного финансирования.

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены[4, с. 124-126].

     Актуальность  оценочной деятельности состоит  в том, что рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

     Оценка  необходима и при вторичной эмиссии  акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

     Оценка-это  обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Также это подкрепляется нормативной базой: Федеральным Законом “Об оценочной деятельности в РФ ” №135 – ФЗ, принимаемые в соответствии с ним нормативные акты федерального уровня и уровня субъектов Федерации.

     В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

     Оценка  необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 % местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Также она необходима и в заемном финансировании под обеспечение недвижимости. Согласно ст.334 ГК сущность залогового финансирования заключается в том, что залог как способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор  по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель)  имеет право в случае неисполнения  должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими  кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом.[3, с. 139] .

     Целью данного курсового проекта является  закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков  в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости.

       Задачи исследования:  Техническое  описание объекта оценки; анализ  лучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости объекта недвижимости; оценка в рамках затратного подхода; оценка в рамках доходного подхода; оценка в рамках сравнительного подхода; согласование результатов оценки. 

       Предмет и объект исследования: объектом исследования является  недвижимость, предметом – определение состояния конструкций и оценка стоимости рассматриваемого объекта.

     Курсовой  проект состоит из нескольких разделов. В разделе постановка задачи нужно выявить базовую информацию, определяющей весь процесс оценки. Во втором разделе необходимо выполнить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Раздел определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости включает использование трех подходов для оценки объекта: затратный, сравнительный, доходный (метод капитализации). Также приводится сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости. Последний раздел – расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

     Необходимо  определить стоимость одноэтажного необорудованного здания коммерческой недвижимости. Этап постановки задач включает следующую последовательность действий:

     1) идентификация и описание объекта оценки. Здание предназначено для торгового выставочного центра с несколькими павильонами для проведения выставок на местном, межрегиональном и международном уровне.

     Объект  расположен в районе средней отдаленности г. Новосибирска по ул. Большевистская,123/2 (Октябрьский район). Здание одноэтажное, несущими элементами являются стены. Стены выполнены из кирпича, перекрытие – железобетонные панели, фундамент ленточный каменный, состояние хорошее. Площадь объекта оценки: общая площадь помещения составляет 2439,74 м2, по осям -   2460 м2, площадь застройки – 2480,34 м2.

     Земельный участок, относящийся к объекту, составляет 8000 м2. Несущая способность грунта средняя. Объект находится на главной магистрали города. В здании оборудование отсутствует. Асфальтобетонное покрытие составляет 10% от площади земельного участка;

     2) установление имущественных прав. Оцениваемый объект находится в собственности физического лица. Собственником данного объекта является Горохова Декабрина Федоровна, проживающая по адресу г. Новосибирск, ул. Депутатская, 58. Правоустанавливающим документом является договор купли – продажи;

     3) дата оценки. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки 06.10.2011 г;

     4) описание цели оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится с определенной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.). В данном проекте целью оценки является определение залоговой стоимости имущества;

     5) определение вида оцениваемой стоимости. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. В данном случае определяется залоговая стоимость. Залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуды [6, с. 19].  Залоговая стоимость оценивается на основе рыночной и составляет 30-70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта. Для данного объекта была выбрана 50 %, т. к. здание в хорошем состоянии, находится в районе, расположенным недалеко от центра, и на главной улице города. После продажи можно использовать как торговый выставочный центр, так и для других функциональных назначений, сделав определенную реконструкцию. Имеет относительно большие площади, что сказывается на высокой цене объекта в целом и пользуется более низким спросом, чем помещения меньших размеров.

      2. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ  ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

     По  определению лучшее и наиболее эффективное  использование  (ЛНЭИ) земли и  улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ЛНЭИ  объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом ЛНЭИ.

     Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. ЛНЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

     В оценочной практике результаты такого анализа могут быть использованы:

• При оценке свободных земельных участков;
• В затратном подходе оценки участков с улучшениями – при оценке функционального устаревания, связанного с различиями рекомендуемых функций, соответствующих ЛНЭИ для земельного участка как свободного и для того участка с существующими улучшениями.
• В подходе сравнительного анализа продаж (договоров аренды): при выборе объектов – аналогов и осуществлении корректировок цен продаж (ставок арендной платы) обязательно выполнение требования соответствия использования каждого аналога (после сделки) принципу ЛНЭИ.
• В доходном подходе: арендные ставки, потери от недозагрузки и неплатежей.

     Для каждого объекта при анализе ЛНЭИ необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям[3].

       Первоначально составляется максимально  полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень  осуществляется без ограничений. В частности, оцениваемый объект может реализовывать в себе любые функции, будь то здание автогаражей, складских помещений, мастерской ремонта, промышленное предприятие, здание пищевого производства, столовой, кафе или магазин. Любые функции теоретически могут быть здесь реализованы.

     1) законодательная разрешенность. Из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых – по данным анализа -  может встретить непреодолимые препятствия вследствие  законодательных и нормативно-правовых нарушений: