• Правилами зонирования и существующими регламентами получения разрешения на застройку, разделение или объединение участков;
• Требованиями, предусмотренными СНиП, в частности, по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;
• Нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а так же по потреблению ресурсов.

     При этом имеются в виду запреты и  ограничения не только на сами функции, но так же и на набор работ, предназначенных для реализации этих функций.

     Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

• Наличие сервитутов и других ограничений прав собственности на объект;
• Местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;
• Наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;
• Возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемых функций. [3]

     Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Наш объект расположен в районе средней отдаленности, на главной магистрали, что практически недалеко от центра, то есть уже отпадает вариант использования здания в качестве промышленного производства, поскольку здания такого назначения, по недавно вышедшему закону, переносят за черту города. Вокруг объекта оценки хорошее окружение в виде зданий аптеки, почты и телеграфа, супермаркета, административных зданий, кафе. Территория прекрасно благоустроенна, имеются зеленые насаждения, палисадники и газоны, вряд ли местная администрация даст разрешение на создание автогаражей здесь, поскольку это ведет к загазованности, пыли и постоянному шуму. То же самое можно сказать и о складских помещениях, и СТО, к ним всегда требуется подъезд автотранспорта. Это не одобрят.

     2) физическая осуществимость. Исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка и конструктивных особенностях здания. Из этого перечня исключаются также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства: нет возможности обеспечить поставку материалов, техники, рабочей силы, а так же обеспечить необходимые условия техники безопасности и завершения проекта в заданный срок при приемлемом соответствии стоимости и качества работ.

     Очевидно, что требующееся для подобного  рода улучшения дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функций при окончательном выборе варианта[3].

     Здание  имеет пять помещений, примерно равных по площади, так же здание имеет высокие  потолки, несущими конструкциями являются стены. Поэтому, в принципе, в оцениваемом здании физически возможно реализовать галереи, магазины, салоны, ресторан, офисы. Все конструктивные особенности здания этому не противоречат.

     3)экономическая  целесообразность. Юридически разрешенные и физически осуществимые остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала[3].

     Оцениваем возможную доходность для каждого  законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. 

     Таблица 1                

     Ставки  аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2

 

     Как видим из анализа ставок арендной платы на коммерческую недвижимость, наиболее высокие ставки при данной площади и в районе средней отдаленности будут у производственных зданий и зданий торгового назначения. То есть среди возможных вариантов использования здания остаются те же кафе, галереи, магазины, салоны, ресторан, офисы, банк, аптека.

     4)  максимальная доходность. На последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта, и проект признается отвечающим принципу ЛНЭИ объекта.

     При анализе использования участка  с существующими улучшениями  учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли.

     Можно оценить, что вокруг объекта оценки уже есть здание аптеки, здание супермаркета, здание административное – бизнес-центр с офисами и банком на первом этаже,  здание кафе. Выходит, что наиболее удачным  вариантом будет использование объекта недвижимости под выставочный центр (галерею), по той хотя бы простой причине, что в округе этого нет. Значит, оно будет востребовано, посещаемо, будет пользоваться спросом и приносить доход, поскольку не будет встречать сильной конкуренции хотя бы поблизости. Это обуславливается так же тем, что объект находится на второстепенной улице города с удобными подъездными путями и легкой доступностью, расположен в районе средней отдаленности, что еще и говорит о более низких ценах на аренду помещений по сравнению с центром, значит, будет привлекателен для арендаторов.

     Итак, оцениваемый объект  - торговый центр с несколькими залами. Он предназначен как для ярмарок-выставок, так и для различных презентаций.  

 

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

     В отношении недвижимости, стоимость  – это мера того, сколько будущий  покупатель будет готов заплатить  за оцениваемый объект собственности  в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий). Затраты – это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости.

     Недвижимость  не существует сама по себе. Она находится  под воздействием окружающей среды  и сама влияет на нее. Наиболее существенно  на стоимость недвижимости влияют следующие факторы: физические, социальные, экономические, политические (административные).  Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение объекта недвижимости в системе расселения. Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

     Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный (отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат), сравнительный (отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки);  и доходный (отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора)). В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

     3.1. Использование затратного подхода

     Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

     

, (1)

     где - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

      - стоимость земельного участка,  тыс. р.;

      - стоимость нового строительства  здания, тыс. р.;

      - накопленный зданием износ,  тыс. р.

     Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

     Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым[1]. Данные о проданных на рынке аналогах - в таблице 3.1. 

     Таблица 3.1                 

     Данные  о продажах земельных участков

     * Сделка между партнерами по бизнесу.

     ** Приобретение соседнего участка  для расширения существующего.

     После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м_².

     Следующим этапом метода прямого сравнения  продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

     Основное  правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

     Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

     При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены).

     Первая  группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

     Вторая  группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

     Размер  величины поправок, необходимых для  расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

     - наличие сервитута (обременения)  снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

     - кредиты предоставляются под 15 %;