Земельный участок-основа недвижимости

    - выбор основных факторов стоимости  земельного участка; 

    - определение цен продаж земельных  участков — аналогов;

    - определение характера и степени  отличий каждого аналога от  оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

    - определение корректировок цен  аналогов, исходя из характера  и степени отличий каждого  аналога от земельного участка; 

    - корректировка цен каждого аналога,  сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

    - обоснование и расчет стоимости  земельного участка как средневзвешенного  значения скорректированных цен  аналогов.

    Подбор  аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

    Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки.

    Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

    - прямым попарным сопоставлением  цен аналогов, отличающихся друг  от друга только по одному  фактору стоимости и определением  на базе полученной таким образом  информации корректировки по данному фактору стоимости;

    - сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга  только по одному фактору стоимости  и определения путем капитализации  разницы в доходах корректировки  по данному фактору стоимости; 

    - корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;

    - оценкой затрат, связанных с изменением  характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

    - экспертным определением корректировок  цен аналогов.

    В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта  аналога корректируется в сторону  повышения и наоборот. ⁴ 

    Метод выделения 

    Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие  информации о ценах сделок или  предложения (спроса) с объектами  недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

    Данный  метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные  участки должны иметь одинаковый размер.

    Метод предполагает следующую последовательность действий:

    - выбор основных факторов стоимости  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок; 

    - определение цен продаж или  предложения (спроса) единых объектов  недвижимости, включающих в себя  земельные участки, аналогичные  оцениваемому земельному участку;

    - определение характера и степени  отличий каждого аналога от  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, по каждому из выбранных  факторов стоимости; 

    - определение корректировок цен  аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

    - корректировка цен каждого аналога,  сглаживающая отличия от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

    - обоснование и расчет рыночной  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, как средневзвешенного  значения скорректированных цен  аналогов;

    - расчет стоимости замещения или  стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

    - расчет рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка путем вычитания  из рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения  или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

    При определении стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений земельного участка необходимо учесть величину накопленного износа улучшений.

    Накопленный износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

    Физический  износ — потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или  полной потерей их эксплуатационной пригодности.

    Функциональный  износ — потеря стоимости улучшений  из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу улучшений.

    Экономический износ — потеря стоимости объекта  недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости.⁵

    Метод распределения 

    Метод распределения используется для  оценки застроенных земельных участков.

    Условия применения метода:

    - наличие информации о ценах  сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

    - наличие информации о наиболее  вероятной доле стоимости земельного  участка в рыночной стоимости  единого объекта недвижимости;

    - соответствие улучшений земельного  участка наиболее эффективному использованию.

    Метод предполагает следующую последовательность действий:

    - выбор основных факторов стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок; 

    - определение цен продаж или  предложения (спроса) единых объектов недвижимости — аналогов объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

    - определение характера и степени  отличий каждого аналога от  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

    - определение корректировок цен  аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок; 

    - корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

    - обоснование и расчет рыночной  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

    - расчет рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка путем умножения  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  на наиболее вероятную долю стоимости земельных участков в рыночной стоимости недвижимости.

    Метод дает более точные результаты для  участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к  общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.⁶

    Доходный  подход

    Подход  применяется для определения  стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем  на протяжении определенного срока  его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

    Подход  основывается на принципе ожидания, —  разумный покупатель (инвестор) приобретает  земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

    Подход  применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

    Арендная  плата отражает величину земельной  ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

    При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур  и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

    В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

     

    Метод капитализации земельной  ренты 

    Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

    Метод предполагает следующую последовательность действий:

    - расчет земельной ренты, создаваемой  земельным участком;

    - определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

    - расчет рыночной стоимости земельного  участка путем деления земельной  ренты на коэффициент капитализации. 

    Для земельных участков застроенных  или предназначенных под застройку  величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

    Величина  коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

    - деление величины ренты по  аналогичным земельным участкам  на цену их продажи;

    - увеличение безрисковой ставки  отдачи на капитал на величину  премии за риски, связанный  с инвестированием капитала в  оцениваемый земельный участок.⁷

    Метод остатка для земли 

    Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.