Земельный участок-основа недвижимости

      В Москве, особенно в центральной части  города, как и в большинстве  других городов с исторически  сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные  земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

      Принцип ожидания — величина рыночной стоимости  земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения ренты от него.

      Величина  рыночной стоимости земельного участка  зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

      Данный  принцип показывает, что стоимость  объекта недвижимости — текущая  стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая  продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

      Однако  этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в  буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

      Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость  земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

      Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую  стоимость при условии его  некоторого сходства с окружающими  объектами по использованию, по размеру  и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

      Для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

      В центральной части Москвы это  соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных  городов мира. Поэтому дальнейшего  роста цен на земельные участки  в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

      Реализация  данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

      Принцип наиболее эффективного использования  — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования.

      Наиболее  эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное  использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно  оправданным, соответствующим требованиям  законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

      При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

      - целевое назначение и разрешенное  использование; 

      - преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

      - ожидаемые изменения на рынке  земельных участков;

      - существующее использование земельного  участка. 

      При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

      При этом, как упоминалось ранее, учитываются  только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим  нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

      Если  участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

      Если  строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость  участка на величину стоимости данного  строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

      Данный  принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для  оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

      Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет  оценить максимальную возможную  величину земельной ренты от данного  земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

      Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.

      Прежде  всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

      Величина  рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

     Назовем основные факторы, определяющие оптимальное  использование земли:

1) местоположение  — фактор, оказывающий основное  влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения); 
2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; 
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 
4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; 
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта; 
6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; 
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

    2.2 Подходы и методы  оценки земельных  участков.

    Существует  три общепринятых подхода в оценке земельных участков:

    - Сравнительный подход, отражающий  совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

    - Доходный подход, отражающий позиции  наиболее вероятного покупателя (инвестора);

    - Затратный подход, отражающий точку  зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

    Выбор того или иного подхода для  оценки осуществляется, исходя из специфики  оцениваемого объекта, особенностей конкретного  рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

    В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

    Расчет  стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами.

    Рисунок 1.³

    Подходы и методы оценки земельных  участков.

    Рассмотрим  подробнее каждый из подходов и особенности  используемых для оценки методов.

    Сравнительный подход

    Сравнительный подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка  путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

    В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

    Метод сравнения продаж

    Метод используется для оценки земельных  участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых  строениями и сооружениями (далее  – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

    Метод предполагает следующую последовательность действий: