Правовые основы сделок с недвижимостью

Содержание

      Введение.

1. Договор аренды недвижимого имущества. Понятие договора аренды недвижимости.
2. Существенные условия договора аренды недвижимости.
3. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости.

      Заключение.

      Список  используемой литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

      Возникновение аренды – естественное следствие  реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую  деятельность.

      В настоящее время сделки с недвижимостью  приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Прибегнув к арендному договору, у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.

      Недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.

      Для достижения этой цели я поставила  следующие задачи:

      - изучить понятие договора аренды недвижимого имущества;

      -существенные условия договора аренды недвижимости;

      - форму и государственную регистрацию договора аренды

недвижимости.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Договор аренды недвижимого имущества. Понятие договора аренды недвижимости.

     Основным  источником гражданско-правового регулирования  арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются ЗК РФ, ВК РФ, Законом о недрах и ЛК РФ. Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений ЖК РФ, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется законом о приватизации и другими подзаконными актами.¹

    По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ). Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащей в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

    По  договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (п.1 ст.656 ГК РФ).

    По  договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (п.1 ст. 665 ГК РФ).²

    Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той  причине, что его вступление в  силу не связывается с передачей  арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицирует по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором.³

    Согласно  ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. Исходя из этой нормы в аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Объектом аренды может быть также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст.ст. 132, 656 ГК).⁴  В соответствии ст. 666 ГК РФ по договору финансовой аренды могут быть переданы любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.⁵ 
 

2. Существенные условия договора аренды недвижимости.

     В договорах аренды существенными  в силу закона считаются условия  о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.

  Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект – земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей – отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п.3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находящимися в них движимым имуществом – оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

      Передача  объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим  в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение или пользовании арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

      В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества  в аренду – например, помещение  под склад, офис и т.п. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании п.3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнуть договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.

      В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права  арендатора на сдачу имущества в  субаренду (поднаем). В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право  заключать договор субаренды  только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

      Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.

      Договор субаренды как производный от основного не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон  защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находится у него в пользовании.

Сущность  такого подхода в том, что договор  субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного  субарендатора даже тогда, когда  основной договор расторгается. Новый  договор с субарендатором заключается  с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.

      В договоре аренды должны быть согласованы  размер и порядок внесения арендной платы арендатором. В ГК РФ содержится норма, направленная на защиту интересов  арендатора от произвольного завышения  арендных платежей арендодателем. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ запрещено частое изменение размера арендной платы (более одного раза  в год) по соглашению сторон договора.

      Ограничение изменения размера арендной платы  – норма императивная (п. 1 ст. 422 ГК РФ), и стороны не могут изменить ее соглашением сторон.

      Поскольку аренда предусматривает временное  владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон.  В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, т. е. на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст.610 ГК РФ).

          Для аренды отдельных  видов недвижимого имущества – природных объектов – законом установлены максимальные (предельные) сроки. В ст. 10 Закона о недрах предельные сроки дифференцированы в зависимости от целей пользования:

    - геологического изучения - на срок  до 5 лет или на срок до 10 лет  при проведении работ по геологическому изучению участков недр внутренних морских вод, территориального моря и континентального шельфа Российской Федерации;

    - добычи полезных ископаемых - на  срок отработки месторождения  полезных ископаемых, исчисляемый  исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр;

    - добычи подземных вод - на срок  до 25 лет ⁶.

      Если  в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его  действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

      По  истечении срока договора арендатор  имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений  на новы срок при условии:

  - надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);