Земельный участок-основа недвижимости

    Метод предполагает следующую последовательность действий:

    - расчет стоимости воспроизводства  или замещения существующих или  прогнозируемых на оцениваемом  участке улучшений; 

    - расчет общего чистого дохода  от единого объекта недвижимости  на основе рыночных ставок  арендной платы и существующих  правовых ограничений использования объекта недвижимости;

    - расчет чистого дохода, приходящегося  на улучшения, как произведения  их стоимости воспроизводства  или замещения на коэффициент  капитализации доходов для улучшений; 

    - расчет чистого дохода, приходящегося  на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

    - расчет стоимости земельного  участка путем деления чистого  дохода, приходящегося на земельный  участок, на коэффициент капитализации  доходов для земли. 

    Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

    Действительный  валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

    Потенциальный валовой доход представляет собой  доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при  использовании арендаторами ста  процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

    Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень  эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

    Расчет  расходов на замещение элементов  улучшений с коротким сроком экономической  жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений  на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

    Управленческие  расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

    При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

    При расчете коэффициента капитализации  для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка. ⁸ 

    Метод предполагаемого  использования 

    Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков.

    Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

    Метод предполагает следующую последовательность действий:

    - анализ наиболее эффективного  варианта застройки и доходного  использования застроенного земельного  участка; 

    - расчет затрат на создание, обоснование  временной структуры затрат на  создание выбранного варианта  застройки земельного участка; 

    - прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка

    - расчет издержек, необходимых для  получения доходов от использования  застроенного земельного участка 

    - оценка стоимости земельного  участка путем дисконтирования  всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

    Для оценки текущей стоимости будущих  доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал  альтернативных по уровню рисков инвестиций.

    Источником  доходов может быть сдача в  аренду улучшений, прогнозируемых на земельном  участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно  обоснованным ценам.

    Расчет  доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей. ⁹ 

    Затратный подход

    Затратный подход практически не применяется  для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

    Затратный подход показывает рыночную стоимость  собственно земельного участка как  разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

    Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

    Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению  продуктивности земель.

    При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

    - местоположение участка по отношению  к источникам водоснабжения и  энергоснабжения, другим населенным  пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

    - инженерно-строительные условия:  характеристика грунтов, уровень  грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных  факторов учитывают естественные  условия территории;

    - внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

    - социальные факторы ценности  земли (социально-экономические  условия проживания, особенности  почв и растительности, прочие);

    - санитарно-гигиенические параметры  территорий (загрязнение воздушного  бассейна и почв, уровень шума  и др.).

    - Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

    - Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

    - Элементы затратного подхода  в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.  
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение

    Значение земельных отношений постоянно возрастает. Они охватывают огромную сферу общественных отношений по поводу использования и охраны земли и связанных с нею объектов природного и искусственного происхождения. Земля - основа жизни и деятельности любого человеческого общества. Она представляет собой главный объект хозяйственной деятельности человека. Почва (плодородный слой земли) является основой для ведения сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. В недрах земли содержатся запасы полезных ископаемых, необходимые для экономического развития. Водные ресурсы, являющиеся важнейшим условием существования людей, животного и растительного мира, также находятся на земле. Земля является местом обитания животного мира -возобновляемого природного ресурса. Земля - один из важнейших компонентов окружающей среды.

    Земельный участок – это основа недвижимости.

    Земельные участки практически и законодательно выделяются во всех категориях земель. Это является вполне обоснованным и необходимым. Земельные участки выделяются на землях сельскохозяйственного назначения, на землях поселений, на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, на землях для обеспечения космической деятельности, на землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также на землях лесного фонда, водного фонда и землях запаса. Каждая из вышеперечисленных категорий земель накладывает свой отпечаток на земельные участки в ее составе. Правовой режим категорий определяет и правовой режим земельных участков в их составе. 
 
 

    Рассмотрев  данную тему можно сделать следующие краткие выводы:

    - Земельный участок – это часть  поверхности земли с установленными  границами. Он незаменим другими  средствами производства и используется  неограниченное время. 

      - Земельный участок является неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса и других видов жизнедеятельности человека, выступая основным природным базисом.

      - По целевому назначению земельные  участки делятся на: земли сельскохозяйственного  назначения, земли поселения, земли  промышленности, земли особо охраняемых объектов, земли лесного и водного фонда, земли запаса.

      - Оценка земельного участка основана  на принципах: полезности, спроса  и предложения, замещения, ожидания, соответствия, внешнего влияния,  наиболее эффективного использования.

      - Выделяют три подхода к методам оценки земельных участков: сравнительный, доходный, затратный. Выбор подхода определяется спецификой оцениваемого объекта и рынка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  литературы 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1194 г. № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009 г.)
3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. От 22.07.2010 г.)
4. Федеральный закон о землеустройстве от 18.06.2001 г. №78-ФЗ (ред. от 23.07.2008 г.
5. Федеральный закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.)
6. С.В. Грищенко Экономика и недвижимость, Конспект лекций, Таганрог: Из-во ТРТУ, 2009г.
7. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, И.Л. Артеменков Оценка недвижимости, Финансы и статистика, 2010 г.
8. И.В. Косорукова Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества, Маркет ДС, 2010 г.
9. Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2010 г.
10. В.И. Петров Оценка стоимости земельных участков: КноРус, 2010 г.
11. Ю.Ф. Симионов, Л.Б. Домрачеев Экономика недвижимости: учебное пособие, МарТ, 2009 г.
12. Л.Н. Тэпман Оценка недвижимости: ЮНИТИ, 2009 г.
13. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. М.: Кнорус, 2009 г.
14. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие. Ростов-на-Дону: 2008 г..