Земельный участок-основа недвижимости

 

 

Интернет-источники

15. www.aup.ru
16. www.citadel-expert.ru
17. www.eumtp.ru
18. www.ozenka-biznesa.narod.ru

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложения

Приложение 1.

    Пример  оценки земельного участка. Метод сравнения.

    Для анализа рыночных условий и приведения объектов к оцениваемому объекту  требуется выполнить корректировки  продажной цены объекта сравнения  по элементам сравнения.

    Например, — Оценивается свободный земельный  участок по состоянию на 01.01.2006 года, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением.

    Таблица 1.

    Характеристики  сравниваемых участков. 

 

    По  остальным элементам сравнения  участки не имеют существенных различий.

    РЕШЕНИЕ:  
Описание вносимых поправок

    Право собственности:

    По  объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имееют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

    Условия финансирования:

    Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи 4 аналога составляет –1 003 руб.

    Особые  условия продажи:

    В цену продажи участка № 2 внесена  поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.

    Ограниченный  срок экспозиции участка на рынке  снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно  определенная повышающая поправка +10%.

    Время продажи:

    Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

    Рост  цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2005 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

    Поправка  для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.

    Местоположение:

    Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

    Участок №3 худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.

    Физические  характеристики:

    Рельеф  поверхности земельного участка  №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи  участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж).

    Результаты  корректировки цены сравниваемых участков приведены далее.  
 

    Таблица 2

    Результаты  корректировки цен.

    Определение стоимости оцениваемого участка 

    После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 12 700 руб. до 14 750 руб. за 0,10 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 13 726 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит 13 726*0,2 = 27 451 руб.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение  2.

Пример  оценки земельного участка. Метод выделения.

    Единый  объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2006 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.

    РЕШЕНИЕ:

    Рыночная  стоимость единого объекта недвижимости составит:

    985 * 34 000 = 33 490 000 рублей.

    Анализ  рынка показывает, что затраты  на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей/кв.м. Накопленный износ:

    Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни = 20 / 80 = 0,25%

    Следовательно, рыночная стоимость улучшений (здания) составит:

    985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 рублей.

    Следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составит:

    33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 рублей.  
 
 
 
 
 
 
 

Приложение 3.

    Пример  оценки земельного участка. Метод Распределения.

    Цена  продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный  земельный участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

    РЕШЕНИЕ:

    Есть  информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных  в этом же районе.

    Таблица 3

    Стоимость  аналогичных единых  объектов недвижимости и входящих в их состав земельных участков.

    Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22.

    Таким образом, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта  оценки равна:

    57 430 * 0,22 = 12 635 $. 
 
 

 Приложение 4. 

    Пример  оценки земельного участка. Метод капитализации земельной ренты. 

    Этот  метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

    Например, — Участок земли был недавно  сдан в аренду с условием отнесения  эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.

    РЕШЕНИЕ:

    Стоимость земельного участка, определенная методом  капитализации земельной ренты  составит:

    Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации = 30 000 / 12% = 250 000 рублей.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение 5.

      Пример оценки  земельного участка Метод остатка  для земли.

    Например, — Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.