Основы оценки недвижимости

Тест  с выделенными  правильными теоретическими ответами и приведенным кратким решением задач высылайте на почт. ящик преподавателя с указанием ФИО слушателя.

В тестах могут быть несколько правильных ответов. Необходимо отметить все ответы, которые Вы считаете правильными.

Тестовые  задания

Дисциплина  «Основы оценки стоимости  недвижимости»

Выполнил  :Артюшевский Дмитрий Сергеевич

1. К элементам сравнения можно отнести:

А 1 кв.м

Б. 1 комнату;

В. 1 участок  земли;

Г. право  собственности на объект; 

2. К единицам сравнения можно отнести:

А 1 кв.м

Б. 1 га;

В. право  собственности на объект; 

3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?

А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)

Б. В относительных  единицах (в процентах)

В. А  и Б. 

4. Метод валовой  ренты является методом:

А. Доходного  подхода

Б. Сравнительного подхода

В. Затратного подхода. 

5. Ставка капитализации равна 15%, ипотечная постоянная 17%. Целесообразно ли использовать заемный капитал?

А. Да, целесообразно

Б. Нет, нецелесообразно

Rт > Rо — область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал 

6. Чем выше  ставка капитализации, тем …

А. Стоимость  объекта недвижимости выше

Б. Стоимость  объекта недвижимости ниже

В. С увеличением  ставки капитализации стоимость  объекта не изменится 

7. При оценке  объекта недвижимости дата проведения  оценки соответствует:

А. Дате составления  отчета об оценке;

Б. Дате подписания договора на оценку;

В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки 

8. Дата проведения  осмотра оцениваемого объекта  недвижимости должна:

А. быть позже даты оценки;

Б. совпадать  с датой оценки, но в особых случаях  может быть позже даты оценки;

В. быть раньше даты проведения оценки. 

9. При проведении  оценки объекта недвижимости  проведение осмотра обязательно:

А. В случае последующей  купли-продажи объекта

Б. В случаях  проведения оценки по решению суда

В. В исключительных случаях.

Г. Во всех случаях

Д А, Б

Е  Б, В  

10. В состав  операционных расходов входят:

А. Расходы  собственника (инвестора) оцениваемого объекта;

Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;

В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и  расходы арендатора оцениваемого объекта. 

11. Для расчета  рыночной стоимости объекта недвижимости  при расчете потенциального валового  дохода используют:

А. Контрактную  арендную ставку по оцениваемому объекту  недвижимости;

Б. Рыночную арендную ставку ПВД = S • С_ар,                                          

В. А и Б. 

12. Для расчета  рыночной стоимости объекта недвижимости  при расчете потенциального валового  дохода используют:

А. Общую площадь  объекта;

Б. Площадь  объекта, которая будет сдаваться  в аренду

В. А и Б. 

13. Какие потери  учитываются при расчете  действительного  валового дохода ?

А. Потери от недозагрузки;

Б. Потери от недосбора арендных платежей;

В. Потери от неэффективного менеджмента;

Г. А  и Б.

Д. А, Б и В. 

14. Какой вид  износа можно определить методом  срока жизни:

А. Функциональный.

Б. Физический

В. Внешний 

15. Какой вид  износа можно определить методом  капитализации потерь от арендной  платы:

А. Функциональный.

Б. Физический

В. Внешний 

16. Какой вид  износа можно определить методом  капитализации избыточных операционных  расходов:

А. Функциональный.

Б. Физический

В. Внешний 

17. Ставку капитализации можно рассчитать как:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение  потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение  цены продажи к чистому операционному  доходу

Г. Отношение  цены продажи к потенциальному валовому доходу 

18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение  рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи

В. А и Б. 

19. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

А. Доходный

Б. Затратный

В. Сравнительный 

20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

А. Доходный

Б. Затратный

В. Сравнительный 

21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ

Б. Функциональный износ.

В. Внешний износ 

22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?

А. Да V = ПВД_об • МВР_а

Б. Нет 

23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения

Б. Для объектов на стадии строительства

В. Для  объектов со стабильными денежными  потоками в прогнозном периоде

Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде 

24. Какой из методов определения ставки капитализации относится к методам инвестиционной группы:

А. Метод рыночной экстракции;

Б. Кумулятивный;

В. Метод  связанных инвестиций. 

25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:

А. Срок экономической  жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический  возраст;

Г. Эффективный  возраст. 

26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков?

А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Б. Для  объектов с нестабильными денежными  потоками в прогнозном периоде

В. А и Б 

27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование:

А. Которое физически  возможно

Б. Которое юридически допустимо

В. Которое финансово  реализуемо

Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки

Наилучшее и наиболее эффективное использование  объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим  образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми  ресурсами и дает максимальную стоимость 

28. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:

А. Премию за риск изменения политической ситуации;

Б. Премию за риск нестабильности;

В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;

Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.

Д. Все ответы верны. 

29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в  уставный капитал.

Б. Совершение сделки купли-продажи

В. А  и Б 

30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность  исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

Д. А, Б, В.

Е. А,Б, В и Г. 

31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение  рыночной стоимости.

Б. Определение  ликвидационной стоимости

В. А  и Б. 

32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?

А. Затратный

Б. Сравнительный

В Доходный  

33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 16 000 000  рублей

Б.  22 000 000 рублей

В. 28 000 000 рублей

ЧОД=ДВД-ОР=2200000-(2000×300)=1600000

С= 

34. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 20%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

А. 4 500 000  рублей

Б.  5 000 000 рублей

В. 5 500 000 рублей

Г. 6 500 000 рублей

Пместо=(50000*20)/100=10000, Прем=(50000*10)/100=5000

Цкв.м=50000+10000-5000=55000р

Ц=55000*100=5500000р 

35. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 2 млн.руб. в год. Ставка капитализации для собственного капитала 20%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

А. 10 000 000 рублей