Сбор  специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся  к оцениваемому объекту. Указанные  данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

    1. Юридическое описание и регистрационные  данные:

    а)   договор на передачу титула собственности;

    б)   документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

    в)   информация о собственнике или арендаторе;

    г)   характеристика сервитутов;

    д)   правила зонирования и функционального использования;

    е)   градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

    ж)  различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

    Глава 2.Методы оценки земельных участков

    Оценка  стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.

    Единичная и кадастровая оценка стоимости  земельных участков предполагает комплексное  применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 1. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

    

    Итоговая  величина оценочной стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При  сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

    Доходный  подход к оценке земельных участков позволяет получил оценку стоимости  земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    § 2.1 Доходный подход к оценке земельных участков

    Доходный  подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод.

    Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму  приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

    Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

    При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

    —рента  для оценки сельскохозяйственных и  лесных земель;

    —часть  дохода от имущественного комплекса, приходящаяся

    —на застроенный земельный участок;

    —арендная плата для оценки земель поселений;

    —доход  от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

    Сложной проблемой доходного подхода  является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода  к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

    Первый  подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного  капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик  денежного рынка на дату оценки.

    —Второй подход — расчет ставки капитализации  методом кумулятивного построения.

    Третий  подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной  информации об объектах сравнимых продаж.

    При анализе доходов и расходов можно  использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать  как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

    Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, может  использоваться техника остатка  дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

    Применение  доходного подхода затруднено при  высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

 
 
 
 
 
 
 

    § 2.2 Сравнительный подход к оценке земельных участков

    Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным  рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков, т.е. на принципе замещения.

    Принцип замещения исходит из того, что  рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное  количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.

    Метод сравнения продаж включает следующие  этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка.

    Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

    В результате сегментирования земельные  участки делятся на следующие  группы:

    —участки, используемые для целей садоводства  и огородничества;

    —участки, используемые для ведения личного  подсобного хозяйства;

    —участки, используемые для индивидуального  жилищного

    —строительства;

    —участки, используемые для массового жилищного  строительства;

    —участки  под объектами коммерческой недвижимости;

    —участки  под общественными объектами  и т.п.

    Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

    Этап 2. Проверка информации о сделках  с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности  и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

    Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

    Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая  информация:

    —титул  собственности и регистрационные  данные по земельному участку, сервитуты;

    —категория  земель, в границах которых расположен земельный участок;

    —физические характеристики участка;

    —данные о взаимосвязи участка с окружением;

    —  экономические факторы, характеризующие участок.

    Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок  в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы  для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая информация:

    —титул  собственности и регистрационные  данные по земель

    —ному участку, сервитуты;

    —категория  земель, в границах которых расположен земельный участок;

    —физические характеристики участка;

    —данные о взаимосвязи участка с окружением;

    —  экономические факторы, характеризующие участок.

    Оценка  методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке  сделкам.

    Как показывает практика, метод сравнения  продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    § 2.3 Затратный подход к оценке земельных участков

    Затратный подход к оценке рыночной стоимости  земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется  приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.