Кредитное финансирование

     - система, включающая элементы  ипотеки и оформления кредитов  под залог объекта нового строительства  с постепенным предоставлением  сумм кредита; 

     - система, базирующаяся на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получения под нее кредита на новое строительство;

     - система, предусматривающая смешанное  финансирование, при которой наряду  с банковским кредитом используются  дополнительные источники финансирования (жилищные сертификаты, средства граждан, предприятий, муниципалитетов и др.);

     - система, предполагающая заключение  контракта на куплю-продажу имеющейся  недвижимости с отсрочкой передачи  прав на нее на срок нового  строительства.

     Важной  составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае неплатежеспособности заемщика погашение задолженности будет происходить за счет стоимости залога, поэтому точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет особое значение. Оценка недвижимости определяется рядом факторов, основными из которых являются: спрос и предложение на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта.

     Оценка  недвижимого имущества может  производиться методом калькуляции, методом оценки по рыночной стоимости, методом капитализации дохода.  
 
 

     Метод калькуляции предполагает оценку балансовой стоимости или ликвидационной стоимости  объекта. В последнем случае определяется восстановительная стоимость за вычетом износа и возможная сумма дохода, которую можно получить при быстрой распродаже имущества. Метод оценки по рыночной стоимости предполагает сбор и анализ информации о рынке предложений и продаж по аналогичным объектам. Затем осуществляется корректировка цен на основе учета характеристик, по которым сравниваемые объекты различаются. Данный метод называют также методом сравнительного анализа продаж.

     Метод капитализации дохода базируется на определении способности объекта  приносить доход в будущем. Он предполагает оценку потенциального дохода от использования объекта, возможных потерь и расчет фактических затрат от эксплуатации оцениваемой недвижимости. Ипотечный кредит способствует развитию и укреплению рыночных отношений. Он позволяет фирмам и компаниям увеличивать объемы финансовых ресурсов для производственного инвестирования на долгосрочной основе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.3долгосрочное кредитование инвестиций

Необходимость в долгосрочном кредитовании инвестиций вытекает из часто возникающего у  предприятий дефицита собственных средств, что обусловлено несоответствием имеющихся финансовых ресурсов с потребностями в них на расширенное воспроизводство основного капитала. В данном случае возникают долговременные кредитные отношения между заемщиком и заимодавцем (банком).

Долгосрочные кредиты коммерческих банков привлекаются сейчас в реальные и быстрореализуемые проекты с высокой нормой прибыльности (доходности) инвестиций. В отличие от бюджетных средств привлечение долгосрочных кредитов банков на капиталовложения повышает ответственность заемщиков за их рациональное использование благодаря возвратности и платности заемных средств. Долгосрочным кредитованием капиталовложений способны заниматься сейчас только крупные коммерческие банки, но при условии предоставления им налоговых льгот, ибо при высокой инфляции отсутствуют критерии целесообразности кредитуемых мероприятий. Коммерческие банки в России в

современных условиях долгосрочным кредитованием строительства  крупных объектов без льгот, компенсирующих потери по сравнению с результатами краткосрочного кредитования, вряд ли будут заниматься. Исключение составляют «консорциональные кредиты», предоставляемые несколькими банками одному надежному заемщику на реализацию высокодоходного проекта (если норма доходности по нему превышает ставку ссудного процента). 
 

Объектами банковского  кредитования капиталовложений предприятий  всех форм собственности являются затраты:

• по строительству, расширению и реконструкции объектов производственного и непроизводственного назначения;
• приобретению движимого и недвижимого имущества (построек, оборудования и т.д.);
• образованию новых предприятий с участием иностранных инвесторов;
• созданию научно-технической продукции, интеллектуальных ценностей и других объектов собственности.
• Порядок предоставления, оформления и погашения долгосрочных кредитов (на срок свыше одного года) регулируется правилами банков и кредитными договорами с заемщиками .

 

При установлении сроков и периодичности погашения  долгосрочного кредита банк принимает  во внимание:

• окупаемость затрат за счет чистой прибыли заемщика;
• платежеспособность предприятия;
• уровень кредитного риска;
• возможности ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов.

Для получения  долгосрочной ссуды заемщик представляет банку документы, характеризующие  его платежеспособность:

• бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату;
• отчет о прибылях и убытках;
• технико-экономические обоснования и расчеты к ним, подтверждающие эффективность и окупаемость затрат по кредитуемым мероприятиям и проектам.

Суммы полученных кредитов в рублях зачисляются на расчетный счет или специальные счета в банках, а также на валютный счет (при получении кредита в иностранной валюте).

За счет долгосрочного  кредита оплачиваются строительно-монтажные  работы, поставки оборудования, проектной  продукции и других ресурсов для  строительства. Возврат заемных средств по вновь начинаемым стройкам и объектам начинается после ввода их в эксплуатацию в сроки, установленные договорами. По объектам, строящимся на действующих предприятиях, возврат кредитов начинается до ввода в действие этих объектов.

Проценты за пользование кредитными ресурсами  начисляются с даты их предоставления в соответствии с заключенными дого-

ворами между  предприятиями и банками. Погашение  процентов за пользование заемными средствами осуществляется:

по вновь начинаемым стройкам и объектам — после сдачи их в эксплуатацию в сроки, определенные кредитными договорами;

по объектам, сооружаемым на действующих предприятиях, — ежемесячно с даты получения  этих средств.

 вытекает  из часто возникающего у предприятий  дефицита собственных средств, что обусловлено несоответствием имеющихся финансовых ресурсов с потребностями в них на расширенное воспроизводство основного капитала. В данном случае возникают долговременные кредитные отношения между заемщиком и заимодавцем (банком).

Долгосрочные кредиты коммерческих банков привлекаются сейчас в реальные и быстрореализуемые проекты с высокой нормой прибыльности (доходности) инвестиций. В отличие от бюджетных средств привлечение долгосрочных кредитов банков на капиталовложения повышает ответственность заемщиков за их рациональное использование благодаря возвратности и платности заемных средств. Долгосрочным кредитованием капиталовложений способны заниматься сейчас только крупные коммерческие банки, но при условии предоставления им налоговых льгот, ибо при высокой инфляции отсутствуют критерии целесообразности кредитуемых мероприятий. Коммерческие банки в России всовременных условиях долгосрочным кредитованием строительства крупных объектов без льгот, компенсирующих потери по сравнению с результатами краткосрочного кредитования, вряд ли будут заниматься. Исключение составляют «консорциональные кредиты», предоставляемые несколькими банками одному надежному заемщику на реализацию высокодоходного проекта (если норма доходности по нему превышает ставку ссудного процента).

Объектами банковского  кредитования капиталовложений предприятий всех форм собственности являются затраты:

• по строительству, расширению и реконструкции объектов производственного и непроизводственного назначения;
• приобретению движимого и недвижимого имущества (построек, оборудования и т.д.);
• образованию новых предприятий с участием иностранных инвесторов;
• созданию научно-технической продукции, интеллектуальных ценностей и других объектов собственности.

Порядок предоставления, оформления и погашения долгосрочных кредитов (на срок свыше одного года) регулируется правилами банков и кредитными договорами с заемщиками . 
 

При установлении сроков и периодичности погашения  долгосрочного кредита банк принимает  во внимание:

• окупаемость затрат за счет чистой прибыли заемщика;
• платежеспособность предприятия;
• уровень кредитного риска;
• возможности ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов.

Для получения  долгосрочной ссуды заемщик представляет банку документы, характеризующие  его платежеспособность:

• бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату;
• отчет о прибылях и убытках;
• технико-экономические обоснования и расчеты к ним, подтверждающие эффективность и окупаемость затрат по кредитуемым мероприятиям и проектам.

Суммы полученных кредитов в рублях зачисляются на расчетный счет или специальные  счета в банках, а также на валютный счет (при получении кредита в иностранной валюте).

За счет долгосрочного  кредита оплачиваются строительно-монтажные  работы, поставки оборудования, проектной  продукции и других ресурсов для  строительства. Возврат заемных  средств по вновь начинаемым стройкам и объектам начинается после ввода их в эксплуатацию в сроки, установленные договорами. По объектам, строящимся на действующих предприятиях, возврат кредитов начинается до ввода в действие этих объектов.

Проценты за пользование кредитными ресурсами начисляются с даты их предоставления в соответствии с заключенными договорами между предприятиями и банками.

Погашение процентов  за пользование заемными средствами осуществляется:

• по вновь начинаемым стройкам и объектам — после сдачи их в эксплуатацию в сроки, определенные кредитными договорами;
• по объектам, сооружаемым на действующих предприятиях, — ежемесячно с даты получения этих средств.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Имеются разнообразные модификации определений  понятия "инвестиции", которые отражают многообразие подходов к пониманию их экономической сущности. В значительной степени это обусловлено экономической эволюцией, спецификой конкретных этапов историко-экономического развития, господствующих форм и методов хозяйствования.

     Все виды инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов осуществляются за счет формируемых ими инвестиционных ресурсов. Инвестиционные ресурсы представляют собой все виды финансовых активов, привлекаемых для осуществления вложений в объекты инвестирования. Источники формирования инвестиционных ресурсов в рыночной экономике весьма многообразны. Это обусловливает необходимость определения содержания источников инвестирования и уточнения их классификации.

     Одной из важнейших форм финансового обеспечения  инвестиционной деятельности фирм (компаний) является самофинансирование. Оно основано на использовании собственных финансовых ресурсов, в первую очередь прибыли и амортизационных отчислений.

     Наряду  с рассмотренными выше собственными инвестиционно-финансовыми ресурсами фирмы источниками финансирования инвестиционной деятельности могут служить привлеченные и заемные средства в том числе кредитные.

     Источники внешнего финансирования инвестиционной деятельности в рыночной экономике  характеризуются значительным многообразием. С развитием финансовых рынков модифицируются традиционные и возникают новые способы мобилизации капитала.

     Принятие  инвестиционных решений предполагает оценку приемлемости инвестиций, сопоставление  предполагаемых результатов инвестирования и вложенных средств. При этом важную роль приобретает правильное определение действительной стоимости инвестируемого капитала. Решение данной проблемы означает, с одной стороны, необходимость использования такого способа мобилизации капитала, при котором стоимость капитала будет минимальной, а с другой стороны - выбора направлений использования мобилизованных средств, ориентированных на максимизацию доходности вложений.