Оценка эффективности инвестиционного проекта

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 8. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 4)

№ п/п	Показатели	Годы							Итого
		2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
1.	Денежный  поток от инвестиционной деятельности:
1.1.	Оттоки	5760000	-	-	-	-	-	-	5760000
1.2.	Притоки	-	-	-	-	-	-	-	-
	Денежный  поток от инвест. деятельности итого:	5760000	-	-	-	-	-	-	5760000
2.	Денежный  поток по операционной деятельности:
2.1.	Притоки (от сдачи  в аренду):
2.1.1.	Доход от сдачи  в аренду	-	757318	1605513	1701634	1803581	1911939	2026699	-
2.1.2.	Доход от условной реализации в 2012 году	-	-	-	-	-	-	7569000	9280000
2.1.3.	Доход от реализации 1180 м2 в 2006 году	1357000	-	-	-	-	-	-	1357000
2.2.	Оттоки:
2.2.1.	Расходы на эксплуатацию	-	258703	538102	559626	582011	605292	629504	-
2.2.2.	Затраты на управление:
	а) управляющая  компания (5%)	-	-	-	-	-	-	-	-
	б) самостоятельное  управление (7%)	-	34903	74719	79941	85510	91465	97804	-
2.2.3.	Амортизация (4698000)	-	58725	117450	117450	117450	117450	117450	-
2.2.4.	Налог на имущество (2,2%)	-	102064	99480	96896	94312	91728	89144	-
2.3.	Операционная  прибыль	1357000	302923	775762	847721	924298	1006004	1092798	-
2.4.	Налог на прибыль (20%)	271400	60585	155152	169544	184860	201201	218560	-
2.5.	ЧОД от сдачи  в аренду	-	242338	620610	678177	739438	804803	874238	-
2.6.	Амортизация (+)	-	58725	117450	117450	117450	117450	117450	-
2.7.	Чистый операционный денежный поток	1085600	301063	738060	795627	856888	922253	8560688	-
3.	Денежный поток  от инвест. и опер. деятельности CF	-4674400	301063	738060	795627	856888	922253	8560688	-
3.1.	CF нарастающим  итогом	-4674400	-4373337	-3635277	-2839650	-1982762	-1060509	7500179	-
3.2.	Срок окупаемости	4 года 8 месяцев							-
4.	Дисконт-фактор (16%)	1	0,8621	0,7432	0,6407	0,5523	0,4761	0,4104	-
4.1.	Дисконтированный денежный поток	-4674400	259537	548499	509724	473252	439097	3513668	-
4.2.	Дисконтированный CF нарастающим итогом	-4674400	-4414863	-3866364	-3356640	-2883388	-2444291	1069377	-
4.3.	Дисконтированный срок окупаемости	5 лет  3 месяца							-
5.	NPV - чистая приведенная  стоимость	1069377
6.	IRR -внутренняя  норма прибыли	21,06%
7.	PI - индекс рентабельности  инвестиций	1,19
8.	PP - срок окупаемости инвестиций	4 года 8 месяцев
9.	DPP - дисконтированный  срок окупаемости	5 лет  3 месяца

 

Таблица 9. Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам

Показатели	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4
NPV	1357209	1130577	1282175	1069377
IRR	21,22%	21,34%	20,93%	21,06%
PI	1,24	1,2	1,22	1,19
PP	4 года 7 месяцев	4 года 8 месяцев	4 года 7 месяцев	4 года 8 месяцев
DPP	5 лет 2 месяца	5 лет 2 месяца	5 лет 2 месяца	5 лет 3 месяца

 

     Вывод: По всем показателям наиболее приемлемым для принятия решения инвестиционного характера является первый вариант. Данный вариант предпочтительней по показателю  NPV, а этот показатель характеризует прирост экономического потенциала организации, что является одной из наиболее приоритетных целевых установок.

     Расчет  внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что вариант 1 имеет самую высокую  ожидаемую доходность.

     Наиболее  приближенным к 1 варианту по всем показателям  является 3 вариант.  Чистая приведенная  стоимость и индекс прибыльности инвестиций по 2 и 4 варианту намного ниже, чему у вариантов реализации 1 и 3, так как после продажи в 2006 году части площади у нас сильно изменяется денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности, хотя и затраты на эксплуатацию и амортизация становятся меньше.

     Самая высокая эффективность вложений (PI) т.е. высокий уровень дохода на единицу затрат также у варианта 1. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в проект.

       По показателю срока окупаемости инвестиций (число базисных периодов за которое произойдет возмещение сделанных инвестиционных расходов) и дисконтированному сроку окупаемости инвестиций вариант 1 также превосходит все остальные и составляет 4 года 7 месяцев и 5 лет 2 года соответственно.

 

 

4. Учет  инфляции и риска

     В данной курсовой работе мы используем метод «Анализ чувствительности». Данный метод покажет, как измениться NPV от колебаний основных факторов, представленных в таблице 10.

     Таблица 10. Показатели, использующиеся для анализа чувствительности

№ п/п	Показатели	Базовое значение	Выбранные границы
1	Ставка дисконтирования, % в год	16%	13%-22%, шаг 1%
2	Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2 / месяц – темп прироста % в год	26 евро –  6%	3%-9%, шаг 1%
3	Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2 / месяц – темп прироста % в год	8,26 евро –  4%	0%-7%, шаг 1%
4	Прогнозная  средневзвешенная недозагрузка объекта  в % от арендопригодной площади в  год	7%	4%-17%, шаг 1%

 

     Для простоты расчетов были сделаны вспомогательные таблицы со значениями по каждому из показателей, использующихся для анализа чувствительности.

     Таблица 11. Значение коэффициентов дисконтирования

	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
13%	-	0,8850	0,7831	0,6931	0,6133	0,5428	0,4803
14%	-	0,8772	0,7695	0,6750	0,5921	0,5194	0,4556
15%	-	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972	0,4323
16%	-	0,8621	0,7432	0,6407	0,5523	0,4761	0,4104
17%	-	0,8547	0,7305	0,6244	0,5337	0,4561	0,3898
18%	-	0,8475	0,7182	0,6086	0,5158	0,4371	0,3704
19%	-	0,8403	0,7062	0,5934	0,4987	0,4190	0,3521
20%	-	0,8333	0,6944	0,5787	0,4823	0,4019	0,3349
21%	-	0,8264	0,6830	0,5645	0,4665	0,3855	0,3186
22%	-	0,8197	0,6719	0,5787	0,4514	0,3700	0,3033

 

     Таблица 12. Значение арендной платы при изменении темпа прироста

вариант (1, 3)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
3%	-	928512	1912735	1970117	2029220	2090097	2152800
4%	-	928512	1931305	2008557	2088899	2172455	2259354
5%	-	928512	1949875	2047369	2149737	2257224	2370085
6%	-	928512	1968445	2086295	2211287	2344136	2484841
7%	-	928512	1987016	2126107	2274934	2434180	2604572
8%	-	928512	2005586	2166033	2339315	2526461	2728578
9%	-	928512	2024156	2206330	2404900	2621341	2857262
вариант (2 ,4)
3%	-	757318	1560074	1606876	1655083	104735	1755877
4%	-	757318	1575221	1638229	1703759	177199	1842785
5%	-	757318	1590367	1669885	1753380	1841049	1933101
6%	-	757318	1605513	1701634	1803581	1911939	2026699
7%	-	757318	1620660	1734106	1855493	1985378	2124354
8%	-	757318	1635806	1766670	1908004	2060644	2225496
9%	-	757318	1650952	1799538	1961497	2138031	2330454

 

     Таблица 13. Значение расходов на эксплуатацию  при изменении темпа прироста

вариант (1,3)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
0%	-	317184	634368	634368	634368	634368	634368
1%	-	317184	640712	647119	653590	660126	666727
2%	-	317184	647055	659996	673196	686660	700394
3%	-	317184	653399	673001	693191	713987	735406
4%	-	317184	659743	686132	713578	742121	771806
5%	-	317184	666086	699391	734360	771078	809632
6%	-	317184	672430	712776	755542	800875	848927
7%	-	317184	678774	726288	777128	831527	889734
вариант (2,4)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
0%	-	258703	517406	517406	517406	517406	517406
1%	-	258703	522580	527806	533084	538415	543799
2%	-	258703	527754	538309	549075	560057	571258
3%	-	258703	532928	548916	565384	582345	599815
4%	-	258703	538102	559626	582011	605292	629504
5%	-	258703	543276	570440	598962	628910	660356
6%	-	258703	548450	581357	616239	653213	692406
7%	-	258703	553624	592378	633845	678214	725689