Оценка эффективности инвестиционного проекта

     В анализе рисков используется информация, содержащаяся в распределении вероятности  с множественными значениями. Именно использование множественных значений вместо детерминированных распределений  вероятности и отличает имитационное моделирование от традиционного подхода.

     Определение случайных переменных и придание им соответствующего распределения  вероятности является необходимым  условием проведения анализа рисков. Успешно завершив эти этапы, можно  перейти к стадии моделирования. Однако непосредственный переход к моделированию будет возможен только в том случае, если будет установлена корреляция в системе случайных переменных, включенных в модель. Под корреляцией понимается случайная зависимость между переменными, которая не носит строго определенного характера, например, зависимость между ценой реализации товара и объемом продаж.

     Наличие в модели анализа коррелированных  переменных может привести к серьёзным  искажениям результатов анализа  риска, если эта корреляция не учитывается. Фактически наличие корреляции ограничивает случайный выбор отдельных значений для коррелированных переменных. Две коррелированные переменные моделируются так, что при случайном выборе одной из них другая выбирается не свободно, а в диапазоне значений, который управляется смоделированным значением первой переменной.

     Хотя  очень редко можно объективно определить точные характеристики корреляции случайных переменных в модели анализа, на практике имеется возможность  установить направление таких связей и предполагаемую силу корреляции. Для этого применяют методы регрессионного анализа. В результате этого анализа рассчитывается коэффициент корреляции, который может принимать значения от -1 до 1.

     Стадия "прогонов модели" является той  частью процесса анализа риска, на которой всю рутинную работу выполняет компьютер. После того, как все допущения тщательно обоснованы, остается только последовательно просчитывать модель (каждый пересчет является одним "прогоном") до тех пор, пока будет получено достаточно значений для принятия решения (например более 1000).

     В ходе моделирования значения переменных выбираются случайно в границах заданных диапазонов и в соответствии с  распределениями вероятностей и  условиями корреляций. Для каждого  набора таких переменных вычисляется значение показателя эффективности проекта. Все полученные значения сохраняются для последующей статистической обработки.

     Для практического осуществления имитационного  моделирования можно рекомендовать  пакет "Risk Master", разработанный  в Гарвардском университете. Генерирование случайных чисел этот пакет осуществляет на основе использования датчика псевдослучайных чисел, которые рассчитываются по определенному алгоритму. Особенностью пакета является то, что он умеет генерировать коррелированные случайные числа.

     Окончательной стадией анализа рисков является обработка и интерпретация результатов, полученных на стадии прогонов модели. Каждый прогон представляет вероятность  события, равную

     p = 100 : n,

     где p - вероятность единичного прогона, %;

     n - размер выборки.

     Например, если количество случайных прогонов равно 5000, то вероятность одного прогона  составляет

     p = 100 : 5000 = 0,02 %.

     В качестве меры риска в инвестиционном проектировании целесообразно использовать вероятность получения отрицательного значения NPV. Эта вероятность оценивается на основе статистических результатов имитационного моделирования как произведение количества результатов с отрицательным значением и вероятности единичного прогона. Например, если из 5000 прогонов отрицательные значения NPV окажутся в 3454 случаях, то мера риска составит 69.1%.

 
 

 

     

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

    Оценка  эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения, от результатов  которого в значительной мере зависит  степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлена  используемыми методами анализа. В связи с этим были рассмотрены существующие методические подходы к оценке эффективности инвестиций и определены возможности их применения с целью рационального выбора вариантов инвестирования.

    В данной курсовой работе были рассмотрены  следующие вопросы:

• понятие инвестиционного проекта и классификация;
• критерии оценки экономической эффективности инвестиционных проектов;
• основные методы оценки эффективности;
• учет инфляции, риска и неопределенности при оценке эффективности инвестиционного проекта
• на конкретном примере рассмотрены основные методы оценки инвестиционных проектов.

 

     

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

     1.Волков И., Грачева М., Алексанов Д. Учет влияния инфляции в проектном анализе. Институт экономического развития Всемирного банка, 2003 г.

     2. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук,  проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2003

     3.Ковалев В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд. – М.: Проспект, 2008

     4.Макконелл, Брю. Экономикс Принципы, проблемы и политика.- Москва,  ИНФА-М,  2008

     5.Непомнящий Н.Г. Инвестиционное проектирование: учебное пособие.- Таганрог: ТРТУ, 2003

     6.Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов- М.: Финансы и статистика,2005

     7.Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). - М.: Экономика, 2000.

     8.Елена Бреслав. Выгодно или не выгодно, когда и кому. - Латвияс Экономистс, - №1, 2005

     9.http://www.econfin.ru

 

 

     ГЛАВА II. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «СТРОИТЕЛЬСТВО БИЗНЕС-ЦЕНТРА КЛАССА «В», «ПРИМОРСКИЙ»»

 

     1. Описание проекта и анализ местоположения

     Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморской районе г. Санкт- Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52

     Основные  характеристика проекта, с точки  зрения его местоположения:

     Основным  преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.

     2. Варианты реализации  проекта и его технико-экономические показатели

     С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:

     1. Строительство бизнес-центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании.

     2. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании.

     3. Строительство бизнес-центра класса  «В», и самостоятельное выполнение  функций по его эксплуатации.

     4. Строительство бизнес-центра класса  «В», реализация части помещений  (1 этаж), самостоятельное выполнение  функций по его эксплуатации.

     Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2006 по 2012 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м2 коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16%, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ») при анализе эффективности инвестиционных проектов (составляет 15-17%, в зависимости от анализируемого проекту).

     Основываясь на приведенную ниже классификацию бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристик проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес-центра класса «В».

     Основные  технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта приведены в таблице 2.

 
 
 

 

     

Таблица 1.Классификация бизнес центров.

Класс бизнес-центра	Характеристики, определяющие класс бизнес-центра
	Местоположение	Тип и технический  уровень здания	Уровень управляющей компании и сервиса
А	Исторический  центр города, престижные в деловом  отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского  районов, с удобными подъездными  путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой.	Отдельно стоящие  специализированное здание, новое строительство  или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки.	Профессиональная  управляющая компания с известным  брендом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3-х  лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
Б	Территории  исторического центра - части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского  районов, не попадающие в категорию "А", и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением - на набережных, вблизи магистралей.	Отдельно стоящее  специализированное здание, высотки.	Уровень отделки (если существующее - капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная  планировка этажей, конференц-зал, кафе (ресторан).
С	Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро.	Размещение  в административных зданиях, НИИ, различные  состояния сдаваемых помещений - от ремонта "советского типа", до хорошего современного интерьера, обеспеченье  телефонией.	Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.

 

 

     

Таблица 2. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта

	Показатель	Бизнес-центр  класса "В", "Приморский"
		Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании	Вариант 2. Частичная  реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей  компании	Вариант 3. Самостоятельная  эксплуатация	Варинта.4. Частичная  реализация в ходе строительства, самостоятельная  эксплуатация
1	Полезная площадь  объекта м2, в том числе:	6400
2	- передаваемых  в аренду	6400	5220	6400	5220
	- реализуемых		1180		1180
3	Срок стрительства, месяцев	18
4	Прогнозная  себестоимоть строительства м2 коммерческой площади, евро	900
5	Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2006 год), евро		1150		1150
6	Прогнозная  цена продаж м2 полезной площади на конечный период (2012 год), евро	1450
7	Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2007 год), евро	26
8	Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта  м2/месяц (2007 год), евро	8,26
9	Стоимость услуг  профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом нагрузки объекта, в год	5%
10	Прогнозные  затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год	7%
11	Прогнозная  средневзвешенная недогрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год	7%
12	Ожиданмый прирост  затрат по эксплуатации объекта, % в  год	4%
13	Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год	6%
14	Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая	16%
* - под валовым доходом понимается, сумма денежных средств получаемых  при сдаче объекта в аренду  за вычетом затрат на эксплуатацию  объекта (рекомендация ГУД)