Оценка эффективности инвестиционного проекта

 
 
 
 

     Таблица 14. Значение арендной платы  при изменении коэффициента недозагрузки

вариант (1,3)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
4%	-	958464	2031944	2153860	2283092	2420077	2565282
5%	-	948480	2010778	2131424	2259310	2394868	2538560
6%	-	938496	1989612	2108988	2235528	2369659	2511839
7%	-	928512	1968445	2086295	2211287	2344136	2484841
8%	-	918528	1947279	2064116	2187963	2319241	2458396
9%	-	908544	1926113	2041680	2164181	2294032	2431674
10%	-	898560	1904947	2019244	2140399	2268823	2404952
11%	-	888576	1883781	1996808	2116616	2243613	2378230
12%	-	878592	1862615	1974372	2092834	2218404	2351509
13%	-	868608	1841449	1951936	2069052	2193195	2324787
14%	-	858624	1820283	1929500	2045270	2167986	2298065
15%	-	848640	1799117	1907064	2021488	2142777	2271344
16%	-	838656	1777951	1884628	1997705	2117568	2244622
17%	-	828672	1756785	1862192	1973923	2092359	2217900
вариант (2,4)
4%	-	781747	1657304	1756742	1862147	1973876	2092308
5%	-	773604	1640040	1738443	1842749	1953314	2070513
6%	-	765461	1622777	1720144	1823352	1932753	2048718
7%	-	757318	1605513	1701634	1803581	1911939	2026699
8%	-	749174	1588250	1683545	1784557	1891631	2005129
9%	-	741031	1570986	1665245	1765160	1871070	1983334
10%	-	732888	1553723	1646946	1745763	1850508	1961539
11%	-	724745	1536459	1628647	1726365	1829947	1939744
12%	-	716602	1519195	1610347	1706968	1809386	1917949
13%	-	708458	1501932	1592048	1687571	1788825	1896154
14%	-	700315	1484668	1573748	1668173	1768264	1874359
15%	-	692172	1467405	1555449	1648776	1747702	1852565
16%	-	684029	1450141	1537150	1629378	1727141	1830770
17%	-	675886	1432877	1518850	1609981	1706580	1808975

 

     Далее представлены результаты расчетов чистой приведенной стоимости при изменении основных показателей.

 
 

Таблица 15. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования

№ п/п	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
13%	2333153	1926580	2250798	1859411
14%	1989375	1646186	1909574	1581099
15%	1664466	1381182	1587103	1318084
16%	1357209	1130576	1282175	1069377
17%	1066475	893446	993667	834063
18%	791218	668939	720538	611292
19%	530466	456263	461823	400277
20%	283317	254682	216624	200287
21%	48933	63513	-15893	10640
22%	-142961	-95095	-209192	-147019

     

 

Рис. 1. Влияние изменения ставки дисконтирования на NPV

     Как видно из таблицы и представленного  графика при повышении ставки дисконтирования NPV резко снижается, а при ставках 21% (3 вариант) проект до 2012 года не окупается. Таким образом можно сделать вывод, что чем меньше процентная ставка, тем выше NPV  и наоборот, чем выше ставка дисконтирования, тем ниже NPV.

     Если в ближайшем времени произойдет увеличение процентной ставки, то инвесторы рискуют потерять денежные средства.

 
 

     Таблица 16. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной платы

№ п/п	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
3%	997257	258035	929801	215205
4%	1114550	355617	1044625	310734
5%	1234687	1030643	1162232	971548
6%	1357209	1130576	1282175	1069377
7%	1483728	1233767	1406030	1170396
8%	1612753	1339002	1532339	1273416
9%	1744864	1446756	1661669	1378901

     

 
 

Рис. 2. Влияние изменения арендной платы на NPV

 

     Между NPV и уровнем арендной платы существует прямая зависимость: чем больше темп прироста арендной платы в год, тем больше NPV, и наоборот, чем меньше темп прироста арендной платы, тем ниже и NPV.

 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 17. Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию

№ п/п	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
0%	1511854	1256709	1433564	1192854
1%	1474580	1226307	1397075	1163092
2%	1436394	1195162	1359693	1132603
3%	1397277	1163257	1321399	1101370
4%	1357209	1130576	1282175	1069377
5%	1316169	1097104	1241999	1036609
6%	1274139	1062823	1200854	1003050
7%	1231096	1027716	1158717	968682

 

     

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис. 3. Влияние изменения расходов на эксплуатацию на NPV

 

     При увеличении расходов на эксплуатацию происходит уменьшение NPV, так как сокращаются операционная прибыль и соответственно денежный поток от операционной деятельности, таким образом риск компании увеличивается, хотя даже при темпе прироста расходов на 7% до 2012 года проект окупается, но при более низком NPV.

 
 
 
 

     Таблица 18. Анализ чувствительности NPV к изменению коэффициента недозагрузки

№ п/п	вариант 1	вариант 2	вариант 3	вариант 4
4%	1528305	1270126	1449669	1205988
5%	1471446	1223749	1394007	1160588
6%	1414586	1177374	1338344	1115189
7%	1357209	1130577	1282175	1069377
8%	1300867	1084621	1227019	1024389
9%	1244007	1038245	1171356	978989
10%	1187147	991869	1115694	933590
11%	1130287	945493	1060030	888190
12%	1073428	899116	1004368	842790
13%	1016568	852740	948706	797390
14%	959709	806364	893043	751989
15%	902849	759988	837381	706590
16%	845989	713612	781718	661190
17%	789130	667235	726055	615790

 
 

Рис. 4. Влияние изменения коэффициента недозагрузки на NPV

 

     Делая вывод о влиянии коэффициента недозагрузки, следует отметить, что чем больше пустует площади бизнес-центра, тем меньше компания получат денежных средств от сдачи в аренду, соответственно уменьшается и денежный поток от операционной деятельности, что приводит с снижению NPV.

 

     Вывод: В условиях нестабильной ситуации субъекты инвестиционной деятельности должны учитывать факторы, которые могут привести к убыткам. Для учета этих убытков при оценке инвестиционного проекта может быть использован анализ чувствительности, цель которого состоит в сравнительном анализе влияния различных факторов инвестиционного проекта на ключевой показатель эффективности проекта, в нашем случае, это чистая приведенная стоимость.

       При анализе чувствительности  проекта «Строительство бизнес-центра класса «В» Приморский» мы рассматривали изменения ставки дисконтирования, арендной платы (при изменении темпов прироста и коэффициента недозагрузки) и эксплуатационных расходов. Проведенный анализ показал, что при всех возможных колебаниях исходных значений выше перечисленных показателей, наилучшим вариантом реализации инвестиционного проекта является вариант №1.