Қр ипотекалық несиенің мәні және мәселелері

Ипотекалык несиелерге кепілдік беру жүйесі банктер мен  ипотекалық компанияларға несиелік тәуекелдерін, капитализация мен реттеудің тиісті деңгейі бар Қормен оны бөлу арқылы төмендетуге мүмкіндік береді. Қорды, карыз алушының ипотекалық тұрғын үй заем шарты бойынша өзінің міндеттемелерін орындамау салдарынан туындайтын шығындардан ұзақ мерзімді қорғау мен тәуелсіз андеррайтинг жүргізетін ұйым ретінде қарастыруға болады.

Қордың кепілдігі  ипотекалық несиенің бүкіл мерзімі  бойы өз күшінде болады. Қордың 500 млн. теңге көлеміндегі капиталы, қабылданатын тәуекелдің өзінің жеке капиталына - 20 : 1 қатынасы кезінде (ипотекалық несиенің орташа мөлшері - 15 000 АҚШ доллары болса) жылына 5 000 ипотекалық несиелерді кепілдендіру үшін жеткілікті болады. Сонымен бірге, бұл есеп трансфертті есепке алмай 3,8 млрд. теңге мөлшерінде 2007 — 2009 ж. республикалық бюджеттен келтірілген.

Қор өзін - өзі  қаржыландыратын ұйым болып табылады. Сонымен қоса, өзінің мақсаты ретінде  ипотекалық несиелерге  кепілдік  бергеннен сыйақы

түрінде түсетін пайда алуды көздемейді, бұл түсімдер есебінен резерв қалыптасады[23,44-58бб.]. 

Шетел тәжірибесіндегі  жалпы ереже бойынша қорға  сыйақыны (жарналарды) қарыз алушы төлейді. Бұл ретте, Қор, кепілдендірілетін ипотекалық несие сомасынан белгілі бір моделге сәйкес 0,12 % - дан 3,37 % - ға дейінгі ауқымында бір уақыттық және жыл сайынғы сыйақы түрін белгілейді.

Кепілдік келесі үш модел  бойынша беріледі:

1. модел - төлемнің ең жоғарғы мөлшерін ипотекалық несиенің бастапқы 
   сомасынан 30 % құрайды;
2. модел  - төлемнің  ең  жоғарғы мөлшерін  кредитордың талап ететін 
   сомасынан 30 % құрайды;
3. модел - төлемнің ең жоғарғы мөлшерін кредитордың таза шығындар 
   сомасынан 50 % құрайды.

Қордың кредитор шығындарын жабуға беретін кепілдіктерінің  нұсқаларын көрсету мақсатында аталған моделдер бойынша есеп жүргізудің шартты мысалдары келтірілген :

Модел 1. Бұл  моделді Н/К (несие /кепілге) = 85 % коэффициентімен таңдаған жағдайда кредитор шығыны 6630 теңгені құрайды (графа -1), алайда Н/К = 80 % коэффициенті кезінде кредитор шығыны толығымен жабылады (графа -2). 

     

Кесте- 2 Модел -1 көрсеткіштері

Кепілдіктерді төлеу	Графа-1 , тнг.		Графа -2, тнг.
1. Мүліктің  бастапқы құны	117650		117650
2. Несие бойынша  бастапқы сома	100 000		94120
3. Талап етілетін төлемдер сомасы	107 220		97220
4. Өтімділік  құны (%)	60%		60%
Кесте- 2 жалғасы
5. Сатудан  түскен таза табыс	70590		70590
6. Таза шығын	-36630		-26630
7. Кепілдіктің  ең жоғарғы сомасы (30 %)	30000	28240
8. Төленген  кепілдік сомасы	30000	26630
9. Кредитордың  мүлікті өткізу мен кепілдікті төлегеннен кейінгі шығыны	-6630	0

 Қайнар көзі: Косарева Н.Б. Методические рекомендации по организации и порядку

осуществления   программ   ипотечного   жилищного   кредитования.   -Москва, 2002. -44-58 бб.

    Модел 2. Бұл моделді Н/К = 85 % коэффициентімен таңдаған жағдайда кредитор шығыны 4460 теңгені құрайды (графа-1), алайда Н/К = 80 % коэффициенті кезінде кредитор шығыны толығымен жабылады(графа- 2).

 

Кесте- 3   Модел -2 көрсеткіштері

Кепілдіктерді төлеу	Графа-1 , тнг.	Графа -2, тнг.
1. Мүліктің  бастапқы құны	117650	117 650
2. Несие бойынша  бастапқы сома	100 000	94120
3. Талап етілетін  төлемдер сомасы	107 220	97220
4. Өтімділік  құны (%)	60%	60%
5. Сатудан  түскен таза табыс	70590	70590
6. Таза шығын	-36630	-26630
7. Кепілдіктің  ең жоғарғы сомасы (30 %)	32160	29160
8. Төленген  кепілдік сомасы	32160	26630
9. Кредитордың  мүлікті өткізу мен кепілдікті төлегеннен кейінгі шығыны	-4460	0

Қайнар  көзі: Косарева Н.Б. Методические рекомендации по организации и порядку

осуществления   программ   ипотечного   жилищного   кредитования.   -Москва, 2002. -48-57 бб.

Модел 3. Бұл моделді таңдаған жағдайда кредитор Н/К = 85 % коэффициентіне қарамастан шығында болады және кредитор шығыны 1831 теңгені құрайды (графа -1), ал Н/К = 80 % коэффициенті кезінде шығын 13310 теңгені құрайды (графа -2), алайда бұл модел қарыз алушы үшін ең арзан болып табылады

Кесте -4   Модел -3 көрсеткіштері

Кепілдіктерді төлеу	Графа-1 , тнг.	Графа -2, тнг.
1. Мүліктің  бастапқы құны	117 650	117 650
2. Несие бойынша  бастапқы сома	100 000	94120
3. Талап етілетін  төлемдер сомасы	107 220	97220
Кесте- 4   жалғасы
4. Өтімділік  құны (%)	60%	60%
5. Сатудан түскен таза табыс	70590	70590
6. Таза шығын	-36630	-26630
7. Кепілдіктің  ең жоғарғы сомасы (30 %)	18310	13310
8. Төленген  кепілдік сомасы	18310	13310
9. Кредитордың  мүлікті өткізу мен кепілдікті төлегеннен кейінгі шығыны	18310	-13310

Қайнар  көзі: Косарева Н.Б. Методические рекомендации по организации и порядку

осуществления   программ   ипотечного   жилищного   кредитования.   -Москва, 2002. -48-57 бб.

Жоғарыда  көрсетілген моделдер бойынша ипотекалық несиелерді кепілдендіру, ұзақ жылдар бойы АҚШ, Канада және Австралия ипотекалық жүйесінде маңызды орын алған, ал қазіргі таңда Европада және жаңғыру және өтпелі экономикасы бар бірқатар елдерде даму үстінде. 

Ипотекалық  несиелерді кепілдендіру жүйесіне қатысу, екінші деңгейдегі әр банктердің немесе ипотекалық компаниялардың ерікті таңдауы. Ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық компаниялар қатысатын болса, қордың берілген ипотекалық несиелер бойынша кепілдік төлемдері жолымен қарыз алушылардың ипотекалық несие бойынша дефолтқа ұшырау жағдайындағы шығындардан сақтанады.

Ипотекалық  несиелер бойынша пайыздық ставкаларды  азайту үшін келесілерді ұсынуға болады:

• банктердің ипотекалық облигацияларды бағалы қағаздар нарығында оңай 
  орналастыру үшін жағдай жасау;
• арзан несиелік ресурстары бар шетел инвесторларды белсенді түрде 
  тарту;
• банктерге ипотекалық несиелермен жұмыс істейтін аппаратты ұстауға 
  кететін үлесті шығындарды азайту жолымен өзінің пайыздық ставкасын кезең 
  бойы төмендетуге,   несиелік портфелдің жеткілікті үлкен массасын жинауға 
  мүмкіндік беру;
• елдегі  инфляция мен қайта қаржыландыру ставкаларын төмендетуге 
  мүмкіндік беретін жалпы экономикалық жағдайды тұрақтандыру.

Қазіргі таңда  ипотекалық несие бойынша пайыздық ставканы 11 % - ға төмендету, ипотекалық несиенің халықтың басым бөлігіне қол жеткізу проблемасын түбегейлі шешіп бермейді. Мәселен, несиелендіру ставкасы 12,5 % (жылдық), несие сомасы 1,5 млн. теңге және несиелендіру мерзімі 15 жыл болса, ай сайынғы төлем 18 487 теңгені, ал отбасының талап етілетін табысы -шамамен 55 461 теңгені құрайды. Осындай параметрлер бойынша және жылдық ставкасы 11 % болса, ай сайынғы төлем 17 048 теңгені, ал талап етілетін табыс — 51 144 теңгені құрайды, яғни төлемдердің айырмашылығы небары 1 439 теңгені немесе 7,7 % - ды құрайды. Демек, ипотекалық несие бойынша пайыздық ставканы 11 % - ға азайтқаннан, өздерінің тұрғын үй мәселесін шешу үшін берілетін ипотекалық несиені алушы адамдардың саны көбеймейді.

Отандық ипотекалық несиелендіру жүйесінің белсенді түрде дамуы, тұрғын үйге деген бағаның күрт өсуіне себеп болды. Сонымен бірге, «Қазақстан ипотекалық компаниясы» ЖАҚ өкілдерінің айтуынша, пәтерлерге деген бағаның өсуі - тек олардың ғана кінәсі емес. Мәселен, Алматы қаласындағы Жылжымайтын мүлік орталығының мәліметтері бойынша тек осы қалада ғана жылына тұрғын үй объектілерін сатын алу немесе оларға меншік құқығын ауыстыру бойынша шамамен 28 000 мәмілелер, яғни айына шамамен 2 400 мәмілелер жасалады. «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ деректері бойынша 2002 жылы Алматы қаласында айына орташа мөлшерде шамамен 250 - 300, яғни мәмілелердің жалпы санынан шамамен 10 - 13 % ипотекалық несиелер берілді. Тұрғын үйді сатып алу - сату мәмілелерінің 87 - 90 % ипотеканы пайдаланбай жүргізілді. Дегенмен, 2003 жылдың өзінде тұрғын үйді

ипотекалық несиеге сатып алу жөніндегі мәмілелер саны айына 600 - 700-ге дейін ұлғайды, яғни олардың үлес салмағы жалпы мөлшерде 25 — 30 % дейін өсті. Сонымен қатар, пәтерге бағаның жоғарылауына қала халқының өсуі де өз әсерін тигізеді. Мысалы, тек оңтүстік астананың, яғни Алматы қаласынының өзінде адам саны жыл сайын шамамен 22 000-ға жетеді.

Отандық ипотекалық несиелендіру жүйесінің бір кемшілігі, ол жеткілікті жоғары деңгейде жүргізілмейді. Ипотека - бұл Қазақстан үшін несиелендірудің жаңа түрі. Ипотекамен жұмыс істейтін сарапшы банктік істі, азаматтық және отбасы құқығын, нотариалдық қызметті, мемлекеттік тіркеу органдарының жұмысын және сақтандыруды саласын өте жақсы білуі тиіс. Мұндай жоғары деңгейдегі мамандар бізде көп емес. Ипотекалық несие беру саласында туындайтын тағы бір проблема - бұл, ипотекалық несие алуға үміткер азаматтардың өздерінің табыстарын ресми түрде растаудан жалтаруы.

Жоғарыда  аталған проблемаларға қарамастан Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесі белсенді даму сатысында, демек бұл проблемалар біртіндеп шешіледі және келешекте ипотекалық нарық шетелдік тәжірибеге ие болды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     ҚОРЫТЫНДЫ

 

     Елімізде 1995 жылға таман мемлекеттік тұрғын үйді жекешелендіру процесі аяқталған және бүгінгі таңда елдегі 90 %- дан астам тұрғын үй қоры жекешелендірілді және экономикалық айналымда жүр. Осы жылдың, яғни 1995 жылдың 25 желтоқсанында Қазақстанда ипотеканың дамуына "Жылжымайтын мүліктін ипотекасы туралы" заңды күші бар Президенттің Жарлығы бастау болды.

Жалпы ипотека дегеніміз -жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін берілетін ұзақ мерзімді несиені айтамыз. Осы ипотекалық несиелендірудің басты мақсаты - орташа табыс алатын азаматтарға тұрғын үй құны бойынша қол жеткізуді қамтамасыз ететін тиімді жұмыс істейтін жүйені құру болып табылады.

Ипотекалық  несиелендірудің дамуының негізгі  бағыттары:

• халықты ұзақ мерзімді несиелендіру;
• тұрғын үй сатып алу мақсатында халықты мемлекеттік қолдау.

¥зақ мерзімді ипотекалық несиелердің басқа несие түрлерінен келесідей стандарттар мен сипаттамалардан ерекшеленеді :

- несиелер ұзақ мерзімге беріледі, 5 жылдан астам уақытқа (10- 15 жыл).

Несиенің  ұзақ мерзімге берілуі оны уақыт  аралығында өтеу мерзімін 
созады, ал бұлалынған ссудаларды қайтару үшін қолайлы жағдайлар 
құра отырып, қарыз алушыға ай сайынғы төлем көлемін қысқартады,

көптеген   азаматтардың   тұрғын   үйді   сатып   алуға   деген   қажеттіліктерін қамтамасыз етуге мүмкіндік береді.

• кепілге сатып алынатын жылжымайтын мүліктің өзі қойылады;
• қарыз алуы тұрғын үйдін жарты бөлігін төлеуге, "бастапқы  жарнаны"енгізуге міндетті. Тәртіп бойынша ол өз қаражаттары есебінен тұрғын үй құнының 30-40 % сомасын төлеуі керек.

Қазіргі уақытта  бұл несие түрі өте тез қарқынмен  дамыды деуге болады. Бұл несие көмегімен халықтың тұрғын үйге байланысты проблемаларын шешуге болады.

Бұл курстық  жұмысында тұрғын үйді сатып алуға  байланысты бірқатар проблемалар және оны шешу жолдары қарастырылған. Соның ішінде ипотекалық несиені кез келген жеке және заңды тұлғалар ала алады делінген. Бірақ біздің ойымызша, ипотекалық несиелерді тек қалталы, яғни ақшасы бар адамдар ғана ала алатын сияқты. Себебі, бұл несие түрін алу үшін алдымен бастапқы жарнаны енгізу керек, содан кейін ай сайынғы төлемдерді жүргізіп отыру керек. Ал бұл тұрақты табысы жоқ қарапайым халықтарды қайтадан жоқтыққа әкеледі. 

Бірақ, Қазақстан  Республикасы Президентінің Қазақстан  халқына арнаған биылғы жылдың жолдауына сәйкес, осы жылдан бастап тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасы іске қосылды. Бұл саясаттың мәні, тұрғын үйге халықтың басым бөлігінің қол жетімділігін оның құнының арзандату, несие  мерзімін  ұзарту  арқылы   қамтамасыз   етуде.   2007   -  2009   жылдары Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасын іске асыру кезеңі ішінде ипотекалық несиелердің қол жетімділігін кеңейту мақсатында, ипотекалық несиелендірудің келесі жағдайларын жасау жоспарланады:

• жылдық сыйақы ставкасының мөлшері - 9 - 10%;
• бастапқы жарнаның мөлшері 25 % -дан 10 % -ға дейін төмендейді;
• ипотекалық несиенің мерзімі 20 жылға дейін ұзартылады;
• әр шаршы метрдің құны 350 доллардан аспайтын болады.

Бірақ, Қазақстан  Республикасында ипотекалық несиелерді қол жететіндей етіп жасаған бағдарламаның өзінде де бір мәселе бар. Бұл жерде айтып кететін мәселе, тұрғын үйдің бір шаршы метрі 420 долларды құрайды делінген, ал бұл қайтадан қарапайым халық үшін біршама қиындықтар туғызады

     ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

 

1. ҚР Президенті Н.Ә. Назарбаевтың қазақстан халқына Жолдауы «Дағдарыстан -дамуға»//Егемен Қазақстан, 2009ж.
2. Көшенова Б. Ақша, несие, банктер. -Алматы: Қаражат,2005ж.
3. Сейткасимова Г. Банковское дело. -Алматы: Экономика, 2005.
4. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка.-СПб.: Питер,2002.
5. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит.- М.: Финансы и статистика, 2002.
6. Мақыш <span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char