Қр ипотекалық несиенің мәні және мәселелері

Қайнар  көзі:БаянбаеваА. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане// «Қаржы Қаражат»., 2005. -№4. -36-41 бб.

АҚ «БТА Банкінің»"Ипотека Lights" деп аталатын жаңа бағдарламасын  ипотека нарығына енгізді. Бұл бағдарлама бойынша несие ставкасы, банкке орналастырылған депозит сомасына қарай - 7-11 пайыз (жылдық). Кепіл ретінде сатып алынатын тұрғын үй және ақша салымы болады. Ең төменгі 7 % ставкасы бойынша ипотекалық несие алу үшін алынатын несие сомасының 50 % көлемінде ең жоғары депозит сомасын енгізу қажет. Сонда, қарыз алушы 15 жыл ішінде несиенің 50 % өтесе, қалған жарты сомасын ол несиенің өзінің депозитіне салған 50 % - мен өтейді. Демек, бұл бағдарлама, несиенің жарты сомасын депозит ретінде алдын ала банкке салуға қабілетті ең бай азаматтарға арналған [14,21-23бб.]. 

Ипотекалық несие беруді ұйымдастыру процесіне ипотекалық, риэлторлық, сақтандыру, бағалау компаниялары, пәтерді немесе коммерциялық мақсатта падаланылатын жылжымайтын мүлікті  сатушылар және қарыз алушының өзі қатысады. Ипотекалық компания қарыз алушыға қолайлы жағдайлар негізінде несиелік келісім - шартты жасасу үшін банкті таңдауға, ал риэлторлық компания несие алу үшін қажетті құжаттарды заңды түрде ресімдеуге (оның ішінде ипотеканы Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта тіркеуге) көмектеседі. Ипотекалық несиелендіруде қажетті талап: кепілге салынатын мүлікті, сондай - ақ қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігін міндетті сақтандыру болып табылатындықтан сақтандыру компаниясымен сақтандыру шарттары жасалады. Бағалау компаниясы ипотека объектісінің нарықтық құнын анықтайды.

Несиелендіру объектісіне, несие саясатына, ұйымдық құрылымына қарай әр коммерциялық банк ипотекалық несиелендірудің технологиясын әзірлейді. Ипотекалық   несиені   беру   мен   өтеу   технологиясының   келесі   бес   негізгі кезеңдері бар: несиені алу туралы өтінішті қарау және қарыз алушымен сұхбат жүргізу; андеррайтинг; ипотекалық несиені беру туралы шешімді қабылдау; несиелік келісім — шарт пен кепіл туралы келісім — шартты ресімдеу; несиені қарыз алушыға беру және несиелік келісім — шарттың орындалуын бақылау.

Бірінші кезеңде, банк қарыз  алушыға ипотекалық несие берудің  шарттарын түсіндіреді және несиелендіруге байланысты тәуекелділікті азайту тұрғысында банктің мүддесіне сай мәліметтерді жинақтайтын анкета түрінде қарастыруға болатын өтінішті толтыруды ұсынады. Несиелендіру процесінің осы кезеңінің өзінде - ақ тәуекелдерді мүмкіндігінше толық бағалау маңызды болып келеді. Егер кредитор несиені беруге байланысты шешуші сұрақтарға қанағаттанарлықтай жауап алмаса, онда несиені беру туралы өтініштен бас тартылады. Ал егер де кредитор оңды шешім қабылдайтын болса, онда ол ықтималды қарыз алушыға несие жөніндегі қажетті құжаттарды даярлауды хабарлайды.

Екінші кезеңде, қарыз алушының несиені қайтару жөніндегі әлеуетті мүмкіндігін, сондай - ақ оны қамтамасыз ету дәрежесін бағалау жүргізіледі. Егер кепілге құрылыстағы пәтер қойылатын болса, онда жоспарлық - сметалық құжаттама, құрылыстың аяқталу мерзімі, тұрғын үй құрылыс саласындағы мердігер ұйымдардың беделі ескеріледі.

Отбасының орташа айлық табысын есептегенде соңғы 12 айдың құжатпен расталған табысы алынады. Несиенің ең жоғары сомасын  есептеу кезінде табыстардың алыну көздері болып келесілер табылады: негізгі жұмыс орны бойынша еңбекақы; дивиденттер түріндегі табыс; сақтандыру төлемдері бойынша сыйақылар түріндегі табыс; зейнетақы төлемдері мен стипендиялар; арендалық төлемдер нысанындағы таза табыс. Сонымен қатар, тұрақты ай сайынғы шығындарға да көңіл бөлінеді. Несие қаражатына сатып алынатын тұрғын үйге байланысты ай сайынғы шығындарға мыналар жатады: несие бойынша ай сайынғы төлемдер (негізгі қарызды қайтару және сыйақыны төлеу); сақтандыру бойынша ай сайынғы төлем (қарыз алушының өмірін, еңбек қабілеттілігін   және  тұрғын  үйді   сақтандыру);   мүлік  салығы   бойынша  ай

сайынғы төлемдер (сатып алынатын жылжымайтын мүлік  бойынша); коммуналдық қызмет көрсету бойынша ай сайынғы төлемдер. Сатып алынатын тұрғын үйге байланысы жоқ тұрақты ай сайынғы шығындарға: ипотекалық несиені қоспағанда басқа несиелерді қайтару; ипотекалық несиеге қатысы жоқ міндетті салық төлемдері; өзге де шығындар. Несиеге сатып алынған шығындардын табыстарға қатынасы 35 % - дан аспауға, ал барлық шығындардың табыстарға қатынасы 40 % - дан аспауға тиіс.

Үшінші кезеңде  несиелік комитет андеррайтинг процесінде алынған мәліметтерді қарай отырып, оларды зерттегеннен кейін несиені  беру немесе оны беруден бас тарту туралы шешімді қабылдайды. Несиелік комитеттің шешімі оңды болған жағдайда, клиентке ипотекалық несиені ресімдеуге байланысты шығындар сметасын қүрады. Сметада келесідей баптар көзделуі мүмкін: риэлторлық компанияға комиссиондық төлем; кепілді бағалау бойынша шығындар; жылжымайтын мүлікті тіркеу органдарынан кепіл туралы анықтама алынғаны үшін төлем; сатып алу - сату шартын және кепіл шартын нотариалдық куәландырғаны үшін алым; кепіл мәнін сақтандыру.

Төртінші  кезеңде, банк қарыз алушымен несиелік келісім - шартын жасайды. Осы шарт бойынша банк, ақша қаражатын, яғни несиені шартта көрсетілген мөлшерде, мерзімге және талаптарына беруге міндеттенеді, ал қарыз алушы алынған несиені белгіленген мерзімде қайтаруға және ол бойынша сыйақы төлемдерін төлеуге міндеттенеді. Әрбір несиелік келісім -шартта міндетті түрде келесі бөлімдер болуға тиіс:

• тараптардың аты- жөні мен мекен - жайлары;
• несие сомасы және пайыз мөлшері;
• берілетін несиенің мерзімі;
• пайызды төлеу тәртібі және мерзімі;
• ипотека шартында жеке көрсетілініп кеткен, қамтамасыз ету мүлкінің 
  сипаттамасы және бағасы;
• тараптардың құқықтары мен міндеттері;
• шарттың талаптарын бұзған жақпен төленетін айыппүл мөлшері.

Несиелік  келісім - шартпен қоса, ипотека шарты, сондай - ақ банк пайдасына сақтандыру шарты жасалады [15,7-95-97бб.]. 

Бесінші кезеңде, банк берілген несиенің мақсатына сай  пайдалануына, несиені қамтамасыз етуге берілген кепілдің сақталуына, сондай - ақ несиенің қайтарылуы мен ол бойынша пайыздардың төленуіне бақылау жүргізеді.

Ипотекалық  несиенің ең басты артықшылығы - несиеге  сатып алынған тұрғын үйге бүгіннің өзінде - ақ ие болу. Қарыз алушы сол пәтерге тіркелуге, онда отбасымен тұруға немесе кепіл ұстаушының келісімімен оны жалға беруге құқылы. Алайда, пәтерді сатуға, сыйға беруге немесе айырбастауға құқықты, қарыз алушы тек қана несиені толық өтеп, одан кепіл алынған жағдайда ғана алады. Ипотекалық несие тек қана тұрғын үйді сатып алу үшін ғана емес, сондай - ақ тұрғын үй құрылысына, күрделі жөндеуіне және оны жаңғыртуға да беріледі (оның ішіне құрылыс материалдарын, жер учаскесін сатып алу және мердігерлік жұмысқа ақы төлеу кіреді).

Несиеге сатып алынған тұрғын үй сол несиенің қайтарылуын қамтамасыз етеді, яғни егер қарыз алушы міндеттемені орындамаған жағдайда, оның кредитор алдындағы берешегін өтеу үшін сол тұрғын үйді өндіріп алу және оны кейіннен сауда - саттықта өткізу жүзеге асырылады.

Егер қарыз алушының несие бойынша ай сайынғы төлемдерді төлеуге мүмкіндігі болмаса, онда ол төлемдерді 30 күн мерзімге дейін жылына екі рет кейінге қалтыра алады. Ал егер бұл уақыт (яғни 60 күн) жеткіліксіз болса, онда қарыз алушыға мерзімі кешіктірілген берешегін 90 күн ішінде өтеуге соңғы мүмкіндік беріледі.

Компания, ипотекалық несие берген банк - әріптестерден ипотекалық куәлікті немесе несие бойынша талап ету құқығын келесі жағдайлардың бірі болған кезде өзіне қайта сатып алуды талап етуге құқылы:

а) қарыз алушының ипотекалық несие бойынша төлемдерді кешіктіру жағдайында;

э) ипотекалық несиелерді Компаниямен орнатылған талаптарға қасақана сәйкес етпеу жағдайында;

б) қарыз   алушымен  ипотекалық  несие  бойынша  міндеттеменің  өтелуі 
мүмкін болмаған жағдайда;

в) пайдалануға ипотекалық несие бойынша уақытша алынған түпнұсқа 
құжаттардың банк - әріптестің кінәсінен жоғалу жағдайында;

г) компания талаптарын ипотекалық несиелер қанағаттандырмаған өзге де 
жағдайларда.

Қазіргі таңда  компанияның операторы ретіндегі қызметінің осы соңғы үш жыл ішіндегі несиелік қоржыны 8 млрд. теңгеге, ал несие алушылар саны 5 мың адамға артты. Ипотекалық облигациялар нарығы, яғни, ипотекалық несиелеу жүйесін инвестициялаудың қайнар көзі дәл осылайша дамымағанда, Қазақстанда соңғы үш жылда қол жеткізілген нәтижелер жүзеге аспаған болар еді. Компанияның иелігіндегі кепілдік түріндегі ипотекалық несие бойынша талаптар құқығымен тікелей қамтамасыз ете алуы ипотекалық облигацияның басқа қаржылық құралдардан негізгі айырмашылығы болып табылады, мұның өзі облигациялардың инвестиция нысаны ретіндегі жоғары сенімділігін арттырады.

Компанияның облигациялары  агенттік санатқа енгізілген, оның кірістерінен Салық кодексіне сәйкес табыс салығы алынбайды (мемлекеттік  құнды қағаздар сияқты).

Ипотекалық облигациялардың қаржыландыру жағынан тартымды болуы үшін екінші деңгейдегі банктер үшін компания пруденциялдық нормативтерді қайта қарады. Мысалы, компанияның ипотекалық облигацияларының құнсыздану қаупінің 20 пайыздық деңгейі бойынша өлшенуі (отандық эмитеттердің басқа да корпоративтік облигациялары - 100 пайыз), сондай - ақ оларды мемлекеттік құнды қағаздармен қатар жоғары өтімді активтер тізбесіне кіргізу қайта қаралды[16,15-17бб.]. 

Бұған Отандық  институционалдық қаржыландырушылардың негізгі категориясын, яғни, зейнетақы қорларын да тартуға жағдай жасалды. Олар үшін ипотекалық облигацияға зейнетақылық активтерді қаржыландырудың жеке нормативті — зейнетақылық активтің   10  пайызына дейінгі  көлемдегі

норматив  белгіленді. Компания қаржыландырушылардың (инвесторлар) да, компания қызметінің ерекшелігіне де тиімді болатын осындай облигациялық құрылым жасау бағытында үздіксіз жұмыс істеді. Мысалы, соңғы шығарылған облигациялар қор нарығы үшін ерекше тиімді болып табылады, өйткені ол бойынша негізгі қарыздың бір бөлігі жыл сайын өтеліп отыруы көзделген, бұл арқылы қаржыландырушылар үшін несиелік қауіп төмендейді.

Компания  жүргізіп отырған осындай іс - шаралар  Қазақстанда ипотекалық облигация нарығын табысты түрде іске қосуға мүмкіншілік берді. Бүгінгі таңда компанияның облигациялары отандық қор нарығындағы ең өтімді корпоративті облигациялар болып табылады, ал таратылған облигациялардың жалпы көлемі 7,8 млрд. теңгені құрап отыр [17,34-37бб.]. 

Компанияның алдағы күндерге жасаған болжамы  бойынша, ипотекалық облигация нарығының дамуы келешекте де жалғаса береді. Компанияның таяу уақыттарда облигация шығаруды айына 2 млрд. теңге деңгейіне тұрақтандыруға мүмкіндігі туып отыр. Тиісінше, ипотекалық несие аясында да ақша осындай деңгейде болмақ.

Тұрғын үй сатып алу және тұрғын үй жағдайын жақсарту бойынша азаматтарға қаржылай көмек көрсетудің тағы бір жаңа түрі - құрылыс жинақ бағдарламасы. Құрылыс жинақ жүйесі жеке және заңды тұлғалардың қаражатын банктік салымдарға тартуға және осы жинақтар есебінен салымшыларға несие беруге негізделген тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың тұыйықталған жүйесі болып табылады. Құрылыстық жинақ жүйесі - дамыған қаржылық нарықты қажет етпейді және орташадан төмен табыстары бар халықтың қалың жігіне бағдарланған.

Құрылыс жинақтың қазақстандық жүйесі немістің тұрғын үй келісім - шарт жинақ «Ваusparkassen» жүйесі негізінде әзірленген. Құрылыс жинақ жүйесінің неміс моделінің таңдалу себебі, ол бұрыннан өз жұмысын атқарып келеді және көптеген елдерде өзінің тиімділігін дәлелдеді. Мәселен, Чехия мен Словакияда бұл жүйеге халықтың шамамен 30 пайызы қатысады .

«Қазақстан  тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» акционерлік  қоғамы Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысымен 16 сәуірде 2003 жылы акционерлік қоғам нысанында  және   жарғылық  капиталына  мемлекеттің   100   %   қатысуым құрылды. Банктің жарғылық капиталы Үкіметпен толық төленді және 2 млр теңгені құрап отыр. 2003 жылдың 23 қыркүйегінде осы банк өз жұмысына кірісті. Оның қызметі 07.12.2000 жылғы «Тұрғын үй құрылыс жинақ туралы ҚР заңымен реттеледі. «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» (ары қарай банк) АҚ - ы ең ұзақ мерзімді мемлекеттік бағдарлама болып табылады және ол, тұрғы үй сатып алу проблемасын шешуге, сондай - ақ тұрақты еңбекақы алатын бірақ жаңа пәтер сатып алуға жеткілікті қаражаты жоқ азаматтарға көмектесуге тиіс. Бұл жүйе, тіпті 10 000 теңгеден аспайтын, орташа еңбекақы төлемдеріі алатын азаматтарға да жағдай жасайды.Халықтың аталған бөлігі, ұзақ мерзімд несие мен сыйақының төмен ставкасы қолайлы деп тапқан адамдар санатын көрсетеді,    осыған    орай    бұл    несиені    өтеу,    отбасы    бюджетіне    ауыр тимейді [18,23-27бб.]. 

Қолданыстағы  болжам бойынша 10 - нан 70 мыңға дейінгі  табысы бар қалалық азаматтардың экономикалық белсенді бөлігін құрайтын екі миллионнан астам адамдар, құрылған құрылыс жинақ жүйесінің қатысушылары бола алады. Сонымен бірге, Қазақстан ¥лттық Банк басқармасының пікірі бойынша, егер шетелдік тәжірбиеге сүйенсек, бұл көрсеткіш одан да көп болуы мүмкін.

Құрылған  құрылыс жинақ жүйесі ипотекалық несиелендірудің типтік жүйесінен түбегейлі ерекшеленеді.Банк клиенті екі кезеңнен өтеді. Бірінші кезеңде ол банкпен тұрғын үй құрылыс жинағы туралы келісім - шарт жасайды және тұрғын үй құрылыс жинағының салымшысы деген мәртебеге ие болады (салым сомасы бойынша ешқандай шектеусіз). Қол қойылған құжатта салымшыға қажетті келісімді сома көрсетіледі. Ол жиналған ақша сомасы мен гұрғын үй заемынан калыптасады. Бірінші кезеңдегі тапсырма — банк шотына ақшаны сатып алынатын тұрғын үй құнының кем дегенде жартысын, яғни 50 % жинау керек.   Жинақтың  ең  төменгі  мерзімі  - үш  жыл,  ал ұзақ мерзімі