Қр ипотекалық несиенің мәні және мәселелері

                     Қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі

І.Жансүгіров атындағы Жетісу мемлекеттік университеті

 

Қаржы-экономика факультеті

Қаржы кафедрасы

 

 

 

 

 

 

++++++++++++++++++++++

 

Банк ісі  пәнінен

 

КУРСТЫҚ ЖҰМЫС

 

 

Тақырыбы:  ҚР ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ ЖӘНЕ МӘСЕЛЕЛЕРІ     

 

 

 

                                                                        Орындаған:                                                                            

                                                                                              «Қаржы» мамандығының

                                                                                                3 курс ҚҚ-312 топ студенті

                                                                             Талдыбаева З.

 

 

 

 

 

Қорғауға жіберілген  «___» _____2010ж..  Жетекші: ___Шомшекова Б.К._____             (аты-жөні) ____доцент, э.ғ.к._______           (лауазымы)   _______________________                  (қолы)

___бағаға қорғалған   Комиссия мүшелері: Э.ғ.к.доцент Шомшекова  Б.К. Аға оқытушы Сыздықбаева  Н.Б. Магистрант  Бастаубаев А.К.

 

 

 

Талдықорған 2010ж.

 

 

                                                     

 

 

 

 

         МАЗМҰНЫ

 

КІРІСПЕ............................................................................................................................3

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ  НЕГІЗДЕРІ............................................................ 5

   1.1 Ипотека мәні және ипотека институтының  қалыптасуы.............................5

   1.2 Ипотекалық  несиелендіру бойынша төлемдерді есептеу.......................................8

     2  ҚР   ИПОТЕКАЛЫҚ  НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ПРОБЛЕМАЛАРЫ........................................................................................................12

   2.1 Қазақстандағы  ипотекалық несиелендіру қазіргі  сипаттамасы............................12

   2.2 Ипотекалық несие беруде туындайтын қыншылықтарды шешу жолдары.........21

ҚОРЫТЫНДЫ................................................................................................................28

 ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР  ТІЗІМІ........................................................................29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КІРІСПЕ

 

Қазақстанда ипотекалық тұрғын үй несиелендіру нарығының   қалыптасып, дамуы өз кезегінде «ипотека» түсінігі  қазақстандықтар үшін  де  үйреншікті ұғымға айналды .

Ипотекалық несиелендіру жүйесі ұлттық экономикада алдыңғы  орындардың бірінде тұр деуге болады. Біріншіден, қазіргі уақытта көптеген экономикасы дамыған елдерде ипотекалық несиелендіру тек тұрғын үй жағдайын жақсартудың негізгі формасы ғана болып табылмайды, сонымен бірге ол ел экономикасына елеулі түрде әсерін тигізеді. Ал екінші жағынан, ипотекалық несиелендіру жүйесі бүгінгі күні өзара байланысты және өзара бағынышты жүйе бөлшектерінен тұратын күрделі механизм болып табылады.

Ипотекалық  несиелендіру жүйесін дамытудың  мақсаттары болып, бір жағынан тұрғындардың тұрғын үй жағдайын жақсарту, ал екінші жағынан, жылжымайтын мүлік және құрылыс нарығындағы сұранысты ынталандыру болып табылады. Сонымен қатар, ипотекалық несиелендірудің дамуына мемлекет тарапынан қолдау көрсетуі, еліміздің нақтылы экономикалық өсіміндегі жетістіктердің бірі болып табылады. Әлемдік тәжірибеден өткен және тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестицияларды тартудын сенімді әдісі болып табылатын, ипотекалық несиелендірудің нарықтық экономика жүйесіндегі алатын орнын зор. Ипотекалық несиелендіру - қоғамда болып жатқан қоғамдық процестерге, адамдарды ынталандыруға зор әсерін тигізеді.

Басқа елдердің банктік жүйесі қалыптасып, дамуы  үшін ондаған жылдар қажет болған болатын, ал еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап, Қазақстан Республикасының банктік жүйесі қысқа уақыт аралығында тез дамып кетті. Банктердің басты қызметі - жеке және заңды тұлғаларды қаржыландыру үшін ақша қаражаттарын жинақтау болып табылады. Ол үшін екінші деңгейлі банктерге, ссудаларды өтеу кезінде төленетін жарналар мен қарыз бойынша пайыздарды әрдайым қамтамасыз етудің тиімді несие саясатын жасауы керек .

Экономиканы тұрақтандыру және экономиканы дамытуға көшу, екінші деңгейлі банктерден Қазақстан Республикасы азаматтарының өмір сүру сапасын жақсартатын жаңа банктік қызмет көрсету түрін талап етеді. Екінші деңгейлі банктердің, мұндай несиелендірудің жаңа түрі - ипотека болып табылды.

Ипотека - бұл  жеке тұлғаларға сатып алынатын жылжымайтын  мүлікті кепілге қойып, тұрғын үй сатып алуға берілетін несие түрі. Сонымен бірге, бұл тұрғын үй тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз ету бойынша қойылатын талаптарға сай болуы керек.

2005 жылдан бастап Қазақстан  Республикасында тұрғын үй құрылысының жаңа саясаты жүзеге аса бастайды. Бұл саясаттың мәні - тұрғын үйді несиелендіру мерзімін ұзарту, тұрғын үй құнын арзандату, бастапқы жарналар мен несиелендіру ставкаларын төмендету арқылы барлық тұрғындарға қол жететіндей етіп жасау болып табылады. Сонымен бірге әлемдік экономикалық дағдарыс жағдайында, ҚР осы саладағы құрылған мемлекеттік бағдарламалары  негізінде  екінші деңгейлі банктермен мерзімі 15 жылға дейінгі тұрғын үйлерді сатып алғысы келетін жеке тұлғалар несиелендірілуде [1,1-2бб.]. 

Өзінің бастауын ипотекалық дағдарыстан алып,  әлемдік қаржы дағдарысына ұласын, қазір экономикалық дағдарыс ретінде әлемді толғандырып отырған ипотека саласына, оның проблемаларын шешуге тың көзқарастар мен жаңа бағыттар өмірге келуде.

Сондықтан да, Қазақстан Республикасындағы бұл  ипотекалық несиелендіру жүйесі, қазіргі таңдағы өзекті мәселелердің бірі болып табылады. Осы жоғарыда қарастырылған   мәселелерді зерттеу курстық жұмыс тақырыбының мақсатын  білдіреді. Осы жағдайдағы жұмыстың міндеттері болып келесілер табылады:       

• ипотекалық    несиелендірудің  негіздерін теориялық және  қолданыстағы нормативтік құжаттарға  сай негіздеу; 
• ипотекалық несиелендірудің қазіргі жағдайын қарастыру;
• ипотекалық несие беруде туындайтын қыншылықтарды шешу жолдары қарастыру.

Курстық жұмыстың теориялық  негіздеріне отандық және шетел  ғалымдарының еңбектері және ҚР қабылданған  құқықтық-нормативтік құжаттар мен  ҚР Президентінің Жарлықтыры, статистикалық және ағымдағы басылым мәліметтері алынды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        1 ИПОТЕКАЛЫҚ  НЕСИЕЛЕНДІРУ  НЕГІЗДЕРІ

 

  1.1   Ипотека мәні және ипотека институтының  қалыптасуы

Ипотека шаруашылық өмірдің элементі ретінде өзінің терең тамырларымен тарихқа кетеді. "Ипотека" түсінігінің өзі әлемдік қаржылы -экономикалық жүйеге ежелгі Грециядан келген болатын. Оны б. э. д. VI ғасырда архонт Солон енгізген, Солонның ізбасары - Драконт жеке меншікке және оның қозғалмалы бөлігіне кез - келген қол сұғушылық, қатаң түрде жазаланады деген тәртіп енгізген (б. э. д. 621 ж.). Б. э. д. 594 жылы Солон өзінің атақты реформаларын жүзеге асырады, сонымен бірге жерге байланысты қарыздарды төлеуді алып тастады, мұраға қалдыру еркіндігін енгізді, яғни өзінің жинап - терген мүлкін ұрпағына мұра ретінде қалдыру міндетті емес. Енді әркім өзінің қалауы бойынша өз «меншігін»  беруге немесе мұраға қалдыруға құқық алды. Бастапқы кезде Афинада мұндай міндеттеме бойынша кепілдікке қарыз алушының жеке басы қойылатын, бұл жағдайда қарыз алушыға қарызды өтемеген жағдайда құлдыққа бару қауіпі төнеді. Жеке меншікті мүлікке ауыстыру үшін Солон қарыз алушының атына жазуы бар діңгек орнатуды ұсынды, яғни бұл жер белгілі бір соманы қамтамасыз ету үшін қызмет етеді. Мұндай діңгекті «ипотека» деп атаған [2,61-69бб.].

Бұндай "ипотека" (гректің hypotheke-подставка, подпорка) деген  атқа ие болған діңгекте, жер меншік иесінің барлық қарыздары белгіленген кейін мұндай мақсат үшін ипотекалық деп аталатын негізгі кітаптар қолданыла бастады. Сонау ежелгі Грецияда әрбір мүдделі тұлғаға ешбір кедергісіз белгілі бір жер меншігінің жағдайы туралы куәландырудың мүмкіндігі болған болатын.

Ипотека институтының жаңа дамуы Рим империясынан бастау алды. Б. э. д. I ғ.жеке тұлғаларға мүлікті кепілге қойып, несие беретін ипотекалық мекемелер құрылды.

Император Антония  Пияның билік ету кезеңінде (б. э. д. II ғ.) ипотекалық банктер үшін арнайы заңнамалар дайындалған болатын. Сол кездері 50 - ге жуық банктер болған және 800 - ден астам өз өсімқорлық конторлар қызмет еткен. Әртүрлі банктік институттар дами бастады: коммуналдық, діни және т. б.жинақ кассаларының, жинақ ассоцияларының бейнелері туындаған және т. с. с. Мемлекет әрқашанда ипотекалық несиелендіруге үлкен көмек көрсетіп отырған. Ол үшін арнайы әлеуметтік институттар құрылған. Троян императоры түсында жесірлер мен жетімдерге көмек көрсету үшін қаржылық алиментарлық қор құрылған. Мұнда сол кездері Римде ең төмен жылдық пайыз - 5 % құрайтын ипотекалық несиелер ұсынылған.

Ипотека институты  аса көп емес уақыт аралығында мынандай эволюциядан өтті, яғни фидуциядан неғұрлым прогрессивті сатыға - пигнусқа, ары қарай ипотекаға өтті. Бұл жерде бірінші фидуция сатысы ерте римдік құқықта туындап ары қарай дамыды. Классикалық римдік құқықтың дамуының басында "пигнус" пайда болды (пигнус, лат. тілінен - бейресми кепіл), ал тек содан кейін ғана "ипотека" туындады. Осымен қатар кепіл туралы келісімнің өзі басында бастапқы несиелік келісім кезінде тек қосымша болған болатын. Бұл жерде айта кететін жай, бірінші саты "фидуция" ерте римдік қүқықта пайда болып, дамыды. Классикалық римдік құқықтың дамуының басында "пигнус" пайда болды. Содан кейін ғана "ипотека " туындады. Сонымен бірге кепіл туралы келісімнің өзі бастапқы кездері алғашқы несиелік келісім шарттар кезінде тек қосымша ретінде болған. "Фидуцидің" негізгі мәні мынада, яғни келісім орнатқан кезде кредиторға жылжымайтын мүлікті кепілге қоюға ресми түрде құқық орнатылды. Бұл заттың өзі "fiducia" - ға беріліп отырған және кредитор келісімнің түзетілген және өз уақытында орындалғанынан кейін жылжымайтын мүлікті қайтаруға міндетті болған. "Фидуция" келісімі де біртіндеп өз эволюциясынан өтті.

"Фидуция"  даму институтының бірінші кезеңінде  борышкер белгілі бір шешімдерді өзі шешпеді, ол тек кредитордың айтқан шартымен жүмыс істеді, яғни қарыз алушыдан қарызды өтеуді талап ету немесе оған мүлікті қайтармау. Кейіннен кредитордың жеткілікті тиімді альтернативасын ауыстыратын кепілзаты (action fiducia) туралы құжаттарға ресми жағдай енгізген болатын. Бірақ, сонда да келісім технологиясында кредитор қолдана алатын және қарыз

алушы үшін тиімсіз болып  табылатын байсалды құқықтық мезеттер жеткілікті түрде алып отырды.

Ипотекалық институттың  дамуының келесі сатысында қарыз  алушыны кредитордың өз еркімен іс әрекет етуінен сақтай отырып, прогрессивті сипатта болды. "Пигнус" ("пигнус" сатысындағы кепіл туралы келісім — шарт) келісім шартты кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті өз меншігі ретінде емес, оны тек қарыз алушымен алынған міндеттемелердің орындалуын кепіл ретінде иелігіне алуды қарастырған болатын. Сонымен қатар қарыз алушылар кредиторға берілген жылжымайтын мүліктерді қолданбай, оны тек сақтасын деп талап етуге құқықтары бар. Ал кредиторда, қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмаған жағдайда, өз қаражаттарын өтеу үшін кепілге қойылған затты сатуға құқығы бар. Сонымен бірге сол кездердің өзінде кредиторға сатылатын жылжымайтын мүлікті өзіне қалдыруға тыйым салынған болатын. Қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмаған жағдайда, кредитор жылжымайтын мүлікті сатқаннан кейін жылжымайтын мүліктің түсімдері мен қарыз қалдықтары арасындағы барлық айырманы қарыз алушыға қайтарды. Келісімнің бұл түрі ұқыпты регламенттелген болатын. Регламентацияға кірмейтін талаптар, сотпен шешілетін негізгі құралдар болған болатын.

Ипотека институтының соңғы  сатысының пайда болуы сол  уақыттағы саяси және экономикалық шарттармен негізделген болатын: Римде құл иеленушілік шаруашылықтың әлсіреуі және жалгерлерге жерді жаппай беру ипотеканың классикалық институтының пайда болуына әкелді. Қолданыстағы заңдар бойынша бірде — бір қызмет етіп отырған кұқықтық форма, жерді меншіктенушімен (латифундисттермен) жалға алушының арасындағы келісімнің мұндай түрін кепілдендіру үшін жарамсыз болып табылды. Өйткені ұсақ жалға алушылар өз мамандығы барысында кепілге қоя алмайтын еңбек құралдарынан басқа ештеңесі болмағандықтан. Бұл жағдайдан шығудың бір жолы кепілді жаңа түрін енгізу - жалгерлердің өз еңбек құралдарын кепілге қою болып табылады, мұндай кепілзаты жалға берушінің иелігіне өткізілмейді. Кейін кепілдің жаңа түрі басқаларға да, сонымен бірге жылжымайтын мүлік кепіліне де тарады. Осылайша, біріншіден, кепіл туралы келісім шарт, екіншіден кепілдеме туралы келісім шарт болып табылатын ипотека институты пайда болды. Қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалады, ал егер де қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмайтын болса, онда кепілге қойылған затты кредитордың талап етуге құқы бар, себебі қарыз алушының қалған қарыз сомасын өтеу үшін. Берілген келісімнің айғағы болып басында кредитор мен қарыз алушы арасындағы қарапайым келісім болған, ал кейін постклассикалық уақытта қүқықтың күші бар ресми және бейресми қүжаттар құрылған болатын. Осындай күшке үш немесе одан да көп куәгермен қол қойылған құжаттары ие болады. Классикалық ипотека институты да өз кезеңдерінен және өз эволюциясынан өтті. Екі жақтың келісімдерінсіз - ақ қызмет етіп тұрған әртүрлі жария ипотекалары енгізілді. Оған заң бойынша ипотекалар кірген болатын: инвестицияға деген инвестордың ипотекасы салықтарды төлемеушілердің мүліктеріне "фиска" (казына) ипотекасы, қамқоршының мүлігіне ипотека, шіркеу ипотекасы және т. б.