Қр ипотекалық несиенің мәні және мәселелері

шектелмеген. Банк салымшыларына  мемлекеттік сыйлықақы, салым сомасынан 20 % ставкасы бойынша жыл сайын аударылып тұрады. Жиналған жинақ сомасы өзіне салымдар сомасын, банк сыйақысын (2,5 - 3,5 %) және мемлекет сыйлықақысын қосады. Құрылыс жинағына салымдар бойынша сыйақы мен сыйлықақы, салымның негізгі сомасының ұлғаюына жіберіледі. Мемлекеттің мұндай қадамын, тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұктаж азаматтар үшін құрылыс жинақ жүйесіне өз ақшаларын салуға қосымша ынта ретінде қарастыруға болады .

Салымшы қажетті  соманы жинағаннан кейін, ол құрылыс  жинақ жүйесінің екінші кезеңіне көшеді. Енді ол құрылыс жинақ банкінен алынған несиені 10 -15 жыл ішінде өтеуге міндетті қарыз алушыға айналады. Банк өз клиентіне беретін несиесі - сатып алынатын тұрғын үйге келісімді сома (несие) мен салымшы жинаған сома арасындағы айырма. Несиелендіру тек қана ұлттық валютада - тенгемен жүргізіледі. Құрылыс жинақ жүйесінде несиеге қойылатын пайыздық ставка нарықтағы ипотекалық несие ставкасынан әлдеқайда төмен, нақты айтқанда 6,5 пайызға дейін болады. Сонымен қоса, келісім - шартта жазылған пайыздық ставканың, несиені өтеудің бүкіл мерзімі ішінде өзгеріске ұшырамауына банк кепілдік береді. Несие бойынша пайыздық ставка, құрылыс жинақ салымдары бойынша сыйақы ставкасынан асады, бірақ, жылдық 3 пайыздан көп емес.

Тұрғын үй несиесі: жылжымайтын мүлік кепілімен, оның ішінде сатып алынатын тұрғын үймен, банктік кепілдікпен, кепіл болушылықпен, сақтандыру шартымен және қамтамасыз етудің Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес басқа да тәсілдерімен қамтамасыз етіледі.

Несие тек  қана пәтер сатып алуға немесе оны салуға ғана берілмейді, сонымен қатар жиналған қаражат пен несие, тұрғын үйді күрделі жөндеуге, жаңғыртуға, құрылыс материалдары мен жер учаскесін сатып алуға, мердігерлік жұмысқа төлеуге беріледі.

«Қазақстан  тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ Қазақстан Республикасының бірыңғай банктік жүйесіне кіреді, және ол «Казпочта» ААҚ бөлімшелері   арқылы   Қазақстанның   барлық   облыс   орталықтары   мен   ірі қалаларда әрекет етеді.

Менің пікірім бойынша, өзінің тұрғын үй мәселесін шешу үшін тұрғын үй -жинақ жүйе механизмін, болашақта алынатын тұрғын үй құнының 50 % - на тең сомада қаражат жинауға және несие алу үшін 4 — 5 жыл күтуге келісетін отбасы ғана пайдаланады. Мысал келтіретін болсақ, орташадан төмен деңгейде табыс табатын отбасы осы банк шотына ай сайын 10 000 теңге құйып тұратын болса, онда ол 5 жылдан кейін 600 000 теңге алады. Бұл соманың шамамен 10 пайызын салым бойынша банктің 3 % сыйақысы құрайды. Ішінара жиналған сома, одан 20 % мөлшеріндегі жыл сайынғы мемлекеттік сыйлықақы арқасында ұлғаяды (бірақ бір жылға шаққандағы ең төменгі 60 айлық көрсеткіштен көп емес). Көрсетілген мысалдың қорытындысы шамамен 900 000 теңге жиналғанын айтады. Нәтижесінде бізбен қарастырылған шартты отбасы, құны 1 800 000 теңге (12 000 АҚШ долларға) түратын пэтерге үміттене алады.

Қарастырылған мысалға сүйене отырып, тұрғын үй —  жинақ жүйесінің келесідей негізгі кемшіліктерін атап кеткен жөн:

• азаматтардың көбісі өзінің тұрғын үй проблемасын шешу үшін 5-7 жыл 
  күтуге дайын емес;
• орташа деңгейден төмен табыс табатын отбасының, салым ретінде ай 
  сайын 10 000 теңгені салып отыруға шамасы келмейді;
• пәтерге бағаның ұдайы өсу жағдайында, пәтердің болашақтағы құнының 
  50 % - на сәйкес соманы жинау қиынға түседі;
• салымдарды   инфляция   бойынша   индекстеудің   болмауы,   салымдар 
  бойынша сыйақы түріндегі банктердің уәде берілген 3- 4 % - ы жылдық инфляцияның бес - алты пайызымен жойылуы мүмкін.

Ал құрылыс - жинақ жүйесінің жағымды жақтарын айтатын болсақ, салымшыға мемлекет тарапынан сыйлықақының берілуіне сенімділік (бүгінгі таңдағы жағдайды ескерсек, жыл сайын 52 000 теңге). Сондай - ақ балалар үшін келешекте тұрғын үй сатып алу мүмкіндігі[19,35-40бб.]. 

Тұрғын үйді несиелендірудің Қазақстанда әрекет ететін: ипотекалық несиелендіру жүйесі мен тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі өзара бәсекелеспейді, керісінше бір - бірін толықтырады. Өйткені, ипотекалық несиелендіру жүйесі табысы орташа деңгейден жоғары азаматтарға, ал тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі табысы орташа деңгейден төмен азаматтарға бағдарланған. Көптеген елдерде осы екі жүйе біркелкі іс - әрекет етеді, және олардың бірлесіп жұмыс істеуінің нәтижесінде, азаматтардың табатын табыс деңгейіне қарамастан, тұрғын үй мәселесі шешіледі.

   2.2Ипотекалық несие беруде туындайтын  қыншылықтарды шешу жолдары

       Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап мықтап көңіл бөлінген мәселенің бірі банк жүйесінің жұмысы болды. Алғашқы кезеңде банктер негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға қысқа мерзімді несиелер беріп келді. Бірте - бірте әр банктің тұрақты клиенттері іріктеліп, сондай — ақ жеке тұлғалардың салымдары көбейе түсті. Сонымен бірге, көптеген несие алушы заңды тұлғалардың онша жақсы емес несиелік тарихы да банктер үшін оңайға соққан жоқ. Сол себепті банктер соңғы жылдары жеке тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды .

Банктерде 4 жыл  бұрын ипотекалық несиелер қандай болғанын еске алатын болсақ, бұл несиелер 3 жылдан аспайтын қысқа мерзімді болды, екіншіден, несиелердің бәрі шетел валютасымен берілді, үшіншіден, несие бойынша пайыздық ставка өте жоғары болды. Валюталық несиелер бойынша олар 22 пайызға дейін, ал теңгемен - 28 пайызға дейін жеткен болатын.

Қазір, ипотекалық несиелер 15 жылға дейін берілетін болды, несиелендіру шетел валютасының бағамына байланысты болмай ұлттық валютада жүргізіле бастады, ал ең бастысы - сыйақы ставкасы жылына 12-14 пайызға дейін түсті. Сөйтіп, пайыздық ставка екі есеге азайды.

Қарап отырсақ, тұрғын үй мәселесін шешуге ұмтылған азаматтардың ипотекалық несие алуға толық мүмкіндіктері бар сияқты. Алайда, бұл қызықтыратын ипотекалық несие азаматтарымыздың бәріне қол жетімді емес[20,18-21бб.].

Шамамен мысал  келтіретін болсақ, халықтың 3-5 пайызы ең бай адамдардан тұрады және оларда бір үй емес, бірнеше үйден бар. Олардың қаражатқа деген мұқтаждығы жоқ. Аванстық жарнасы бар және нарыктық ставкаға сүйенген несиелер орташа таптың жоғарғы бөлігіне арналған. Ипотекалық несие беру жүйесін іске қосқан кезде, ол халықтың максимум 10 пайызын қамтиды деген болжам болған. Азаматтардың басым бөлігінде тұрғын

үй құнының 15 пайызын  құрайтын бастапқы жарнаның өзіне ақшалары жоқ. Тұрақты жүұмыс орындары бар, бірақ  жеткілікті қаражат жинағы жоқ азаматтар үшін басқа жүйе - құрылыс жинақ жүйесі іске қосылған. Бұл жүйеде азамат белгілі бір уақыт кезеңі ішінде қаражатты сол құрылыс жинақ банкінде ашылған депозит шотына жинайды, сосын банктен ипотекалық несие алады. Бірақ, бұл жүйе қазір халықтың көп дегенде 25-30 пайызына пайдалы болуы мүмкін.

Сонымен, халыктың 5 пайызы тұрғын үйді қолма - қол ақша есебінен салып алады, 10 пайызы - құрылыс жинақ жүйесін пайдалануы мүмкін. Ал қалған, табысы аз азаматтарымыз үшін ипотекалық несиені пайдалану ықтималдылығы өте төмен. Бұл адамдарды муниципалды тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі әлі де бар және ол тек бізде ғана емес, кез келген мемлекетте, тіпті дамыған елдің өзінде де бар. Мұны түсіну қажет. Әрине табысы аз адамдар үшін ипотекалық несиенің қол жетімділігін ұлғайтуға болады, бірақ бүл мемлекетпен субсидиялануы керек. Біздің жағдайда нарықтық жүйе халықтың 10 пайызын қамтуға қабілетті, бұл ретте тек Алматы, Астана, Атырау және өндіріс орындары жетілген кейбір қалаларында. Бұл жүйе республикамыздың бүкіл аумағында бір уақытта дами түседі деп болжам жасауға болмайды.

Ипотекалық несиелендіру жүйесі даму сатысында болғандықтан, пайыздық ставканың өте баяу қарқынмен  түсуі анық. Шетел тәжірибесі көрсеткендей, ипотекалық несиелендіру процесінде банктерде тәуекелдерді әртараптандыру өте маңызды. Тәжірибеге сәйкес, ипотекалық несиенің қайтарымдылығы, корпорациялық несиелерге қарағанда жоғары болады. Елде экономикалық дағдарыс болған кезде кәсіпорындардың көбісі дефолт жариялайды да, ақшаларын қайтармайды. Ал адамдар болса, әйтсе де өздерінің тұрғын үй несиелерін қайтарады.

Қазақстандық орташа отбасының тұрғын үй мәселесін шешуге ипотека көмектесуі мүмкін бе деген сұраққа жауап бермес бұрын, қандай отбасын орташа деп санауға болатынын анықтап алу қажет. Мәселен, бұл отбасы ресми түрде расталған 60 000 теңге мөлшеріндегі орташа айлық табыс табады дейік.

Онда, ипотекалық несиелендіру жүйесіне қатысатын көптеген қазақстандық банктердің нормативтері бойынша, егер отбасының ай сайынғы  төлемі 20 000 теңгені құраса, несие берілуі мүмкін. Бұл ретте несиелендіру ставкасы 12,5 % (талдау жасау сәтінде мұндай ставканы «Қазақстан ипотекалық компаниясы» ЖАҚ — ның банк - әріптестері ұстанады) және несиелендіру мерзімі 15 жыл болса, несиенің ең жоғарғы сомасы шамамен 1 623 000 теңгені (10 820 АҚШ долларды) құрайды. Қалған соманың барлығын клиент бастапқы жарна түрінде енгізеді. Сөйтіп, 30 % - ды бастапқы жарнаны (4 640 АҚШ доллары) қосқанда, жоспары кәдімгі екі бөлмелі пәтерді 15 460 АҚШ долларына сатып алуға үміттенуге болады. Осылайша, орташа табыс табатын кәдімгі отбасы ипотека көмегімен өздерінің тұрғын үй жағдайын шынайы жақсартуға қабілетті деп айтуға болады.

Ең бастысы  несие бойынша бір айлық төлемдерді шегеріп тастағанда, айлық табыстан отбасының қажетті шығындарына жеткілікті сома қалуы тиіс [34]. Мәселен, 18 000 АҚШ доллары көлемінде ипотекалық несие алу үшін ең төменгі еңбекақы мөлшері қанша болу керек және несиені толық өтеу үшін қанша жыл қажет болады ? Егер клиенттің шартты түрдегі қарауында ешкімі жоқ деп есептейтін болсақ және оның бір ай ішіндегі қажетті шығыны 100 АҚШ долларынан аспайтын болса, онда ол ай сайын 367 АҚШ долларын табуы қажет. Сонда, қарыз алушы (13,5 % ставкасымен ай сайын 217 АҚШ долларын төлей отырып) ипотекалық несиені 20 жыл ішінде өтеп шығады. Ал, егер ол несиені 10 жылда өтеп шығамын десе, оның еңбекақысы 430 АҚШ доллары болуы керек, демек несие бойынша ай сайын төленетін сомасы 280 АҚШ доллары болмақ.

Ипотекалық несие бойынша  тағы бір мысал келтіретін болсақ, егер несиеге сатып алынатын пәтердің құны 40 000 АҚШ доллары болса, онда ай сайынғы орташа төлем 412 АҚШ долларын құрайды. 20 жыл ішінде сіз 98 880 АҚШ долларын төлейсіз. Ал, банк болса сізге 34 000 АҚШ долларын берген емес пе ? Айта кететін жайт, ұзақ жылдар бойы төлемдер қатарына тек қана несие бойынша негізгі қарыз сомасы мен пайыздық сыйақы ғана емес, сонымен бірге

тұрғын үйді және қарыз  алушының еңбек қабілеттілігін сақтандыру жөніндегі жылдық төлемдер кіреді.

Коммерциялық  банк үміткер қарыз алушыға ипотекалық несиені бермес бұрын, оның тұрақты еңбекақысын, өзге табыстарын, салық және басқа да міндетті төлемдер бойынша қарыздардың болмауын, несие тарихын, іскерлік беделін тексереді. Егер бұл көрсеткіштер банктің талаптарына сәйкес келсе, ол қарыз алушының несиені қайтару қабілеттілігі жақсы деген баға береді [21,12б.]. 

Тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық несие бойынша коммерциялық банктерде туындайтын негізгі проблема - бұл, құрылыс жобасын тиісті түрде іске асыру, атап айтқанда құрылысты мерзімінде бітіру тәуекелі мен салынған тұрғын үйдің өтімділігіне байланысты тәуекел деңгейінің ықтималдылығын дәл бағалау болып табылады.Бұл үшін кредитор бұл тұрғын үй типіне сұраныс деңгейін, нарық сыйымдылығын, құрылыс салушының құрылыс барысында, оны салып біткенде жоспарланған бағаға шыға отырып, тұрғын үйді сатудың ұсынылған бастапқы шарттарында қалу үшін мерзімдерді және шығын сметасын бақылап жүру қабілеттілігін қоса алғанда, тәуекел факторларының бүкіл кешеніне толық талдау жасауы тиіс.

Банк - кредитор, сондай - ақ несиелік тәуекел мен  пайыздық ставка тәуекелін азайту проблемасының сәтті шешілуін қамтамасыз етуге міндетті. Бұл ретте, несиелік тәуекел деңгейі не қарыз алушының жұмыс орны бойынша басшысының кепілдігін алу арқылы немесе бұрығы тұрғын үйін кейін сатып алу құқығымен жалға алу туралы келісім — шартты пайдалану негізінде қамтамасыз етілуі мүмкін.

Ал пайыздық ставка тәуекеліне келетін болсақ, банктердің, өзгермелі ставканы немесе доллар (евро) бағамына не банк аралық несиелер бойынша ставкаға байланысты индекстелетін несиелік құралдарды қолданғаны жөн[3]. Бұл жағдайда тиімді түрі, пайыздың жазылған ставкасымен және берешектің қалған сомасын ең төменгі еңбекақы мөлшерінің өзгеруіне сәйкес индекстеу арқылы несиелендіру болуы мүмкін.

Екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық компаниялар  үшін несиелік тәуекел деңгейінің төмендеуін, ипотекалық несиелендірудің ары қарай дамуына шешуші фактор ретінде қарастыруға болады, өйткені кредиторлардың тәуекел деңгейін төмендетпей несие мерзімін ұзарту және бастапқы жарнаны азайту мүмкін емес. Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің бағалауы бойынша несие тәуекелінің кредиторға несие бойынша ең төменгі ставка құрылымында пайда түсірмей — ақ шығынды жабуға мүмкіндік беретін үлес салмағы ұлттық валютадағы несиелер үшін 49,2 % - дан шетел валютада 59,8 % - ға дейін құрайды.

Сонымен, елдің  қаржы нарығында кредиторлар  үшін несиелік тәуекел деңгейін төмендететін тиімді құралдың болуы қажет. Әлемдік тәжірибеде ипотекалық несиелер бойынша тәуекелдерді нақты төмендететін жалпыға танылға қаржы құралы - несиелерге кепілдік беру (сақтандыру) болып табылады.

Ипотекалық  несиелерге кепілдік беретін (сақтандыратын) институттарды өздерінде құрған бірқатар елдердің қаржы жүйелері, бұған әртүрлі экономикалық дағдарыстар нәтижесінде келді .

Елдің қаржы жүйесін  нығайту бойынша мақсатқа бағытталған  саясаттың салдарынан 2003 жылдың қазан айында құрылтайшысы Қазақстан Республикасы ¥лттық Банкі болып табылатын Қазақстандық ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры құрылды. Қордың негізгі міндеттері: ипотекалық несиелердің мерзімдерін ұзарту; несие бойынша пайыздық ставканы төмендету; берілетін несие мөлшерін көбейту; ипотекалық несие алу кезіндегі бастапқы жарнаның көлемін 10 % - ға азайту.

Бүгінгі таңда ипотекалық несиелерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесіне қатысатындар: «Альянс банк»  АҚ, «БТА ипотека» АҚ, «Казкоммерцбанк» АҚ, «Цеснабанк» АҚ, «ЦентрКредитБанк» АҚ, «Қазақстанның халық банкі» АҚ, «Астана - финанс» АҚ, «ТұранӘлемБанк» АҚ, «Темірбанк» АҚ, «Евразиский банк» АҚ. Жақын арада, «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ -мен басты келісім - шартқа қол қою жоспарланады [22,2-3бб.].