Қр ипотекалық несиенің мәні және мәселелері

Бір атап өтетін жәй, ипотеканың барлық түрлері (шіркеу ипотекасынан басқа) сақталынған және қазіргі уақытқа дейін көптеген елдерде қызмет етуде. Осы кезеңде уақыты бойынша бағынышты ипотекалар қызмет ете бастады, олардың принциптері тек мынау ғана болған: "qui prior est tempore potior est jure" - мерзімі бойынша кім бірінші болса, сол құқық бойынша күшті болады. Постклассикалық римдік құқық кездің өзінде ақ иотеканың түріне байланысты кредиторлар арасында өзара қарым — қатынасты тәртіпке келтіру үшін субординарлық ипотекалар туындай бастаған. Біріншіден, ипотека заңымен орнатылған оның маңыздылық деңгейіне байланысты бөлініп отырған. Солардың ішіндегі "заң бойынша" ең негізгісі - фискалдық болып саналған. Одан кейінгілері ресми құжаттармен ресімделген ипотекалар, келесі - жеке меншік құжаттармен рәсімделген ипотека, тек содан кейін - қарапайын келісімдермен рәсімделген ипотекалар болған. Түрлері бойынша сараланған ипотекалардың басымдылығы әр қашан жоғары болған, және уақытына сәйкес

берілген   ипотеканың   дәрежесі   орнатылғаннан   кейін   олардың   рәсімделуі басқаларын саралаған болатын [3,231-239бб.].

Ипотекалық  келісімдерге қатысушылардың құқығын сақтауда мемлекеттің рөлі өте жоғары болған болатын. Мәміле құрылымының қиындығына байланысты кейінге қалтырылған тіркелген жүйемен бақылау, реттеу талап еткен болатын. Ежелгі әлем дәуірінің аяқталуымен бұл мемлекеттердің қызметтерінің әлсіреуіне байланысты ипотека институты бірнеше ғасырлар бойы өз қызметін тоқтатқан болатын.

Біртіндеп ипотека  орта ғасырлық заңдар жиынтығына кіреді. Германияда XIV ғ. (осыған дейін қарыз үшін жауапкершіліктің жеке принциптері басшылық еткен болатын), ал Францияда XVI ғасырдың аяғында дауыс бермейтін ипотекалар болды. Европалық елдердің заңнамаларында ипотека екі жақтылық сипатта болады. Біріншіден, ол тек жылжымайтын мүлікке тиесілі, екіншіден, кепілге қойылған мүлікті сату кредиторлардың өздерімен емес, ол соттың қатысуымен жүзеге асырылған. Кредитор үшін ипотека "қарызды қамтамасыздандыруды" алудың ең тиімді әдісі болып табылады. Ол өз иелігіне қарыз алушының мүлігін қабылдамай - ақ және бәсекелес кредиторлардан қауіптенген. Ипотека сенімді маңызды құқыққа ие болады, бірақ ол тек міндетті түрде ипотека туралы негізгі кітапқа арнайы жазбалар енгізгеннен кейін ғана. Орта ғасырлық кодекстерде мынандай анықтамалар сақталынған, және енгізілген ипотекалар табиғаты бойынша бөлінбейді, ол қанағаттанушыларды алу құқына негізделген. Ипотека жылжымайтын мүліктерге кеңінен тарай бастады.

Ипотекалық  құқық өздігінен өмір сүре алмайды. Егер де ипотека орнатылған құқық болмаса, онда ипотеканың да өмір сүруі мүмкін емес. Талаптардың дұрыс орындалмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқтауына әкеп соғады. Бұл ипотеканың мәні римдік құқықпен ғана емес, сонымен қатар европалық мемлекеттердің заңдарымен де құпталған. Римдік құқық бойынша ипотека - талаптарға және оны құрастырушылардың барлығына, оған ипотекадан пайыздар мен шығындарды қоса отырып таратылған болатын. Ал

бұл канағаттандырушылықты  алу мақсатымен кредитормен жүзеге асырылады. Ипотекалық заңдар бойынша XVII - XIX ғ. ғ. бірқатар елдерде талаптың капитал сомасы өспелі пайыздар сомасына оның жариялығына сәйкестігімен, оның көлемімен (ипотекалық кітапта тіркелген) анықталады, бірақ олар жазба кітапшаларында бейнеленуі тиіс. Римдік құқықтың рецепциясы (өзара қарыз) кезінде ипотека еуропалық заңдылыққа көшті. АҚШ пен ¥лыбританияда ипотеканың (mortgage) өз артықшылығы бар: қарыз алушымен негізгі міндеттемелердің орындалуы кезеңінде мүлікті иеленудің барлық құқығымен титулы ипотека бойынша қарыз алушыдан кредиторға өтеді.

Осылайша, тарихи тұрғыда ипотекалық несиелендіру қарыз  алушының міндеттемелерін қамтамасыз етудің ең сенімді формасы ретінде шаруашылық қатынастарымен пайда болған болатын.

         1.2 Ипотекалық несиелендіру бойынша  төлемдерді есептеу

        Коммерциялық банктерде тұрғын үй ипотекалық несиелендіруді қалыптастыру және дамыту жөніндегі шараларды қолдану аясында маңызды орынды ипотекалық несиелендіру құралдарын таңдау алады.

Ипотекалық  несиелендіру құралдары деп, негізгі  қарызды өтеу және несиеге байланысты пайыздарды төлеу тәсілдері бойынша қарыз алушымен есептесу механизмін айтамыз. Ипотекалық несиелендіру құралдары ұзақ мерзімді ипотекалық несие бойынша ақша ағымын ұйымдастыру нысанын анықтайды.

Ипотекалық  несиелендіру құралдары кредитор мен  қарыз алушының мүдделерін төмендегідей етіп байланыстыруға арналған:

• ипотекалық іс - әрекеттің табысты болуын және берілген ипотекалық 
  несиенің қайтарылуын қамтамасыз ету, кредитордың қаражатын инфляциядан 
  қорғау;
• ипотекалық несиелендіру тәуекелдерін төмендету;
• ипотекалық несиенің қарыз алушыға қол жетімділігін қамтамасыз ететін 
  жағдай жасау.

Несиелендіру  құралдарын таңдауға бірқатар факторлар әсер етеді, олар:

• экономикадағы    жағдай    (инфляция    деңгейі,    азаматтардың    табысы,үкіметтің ақша саясаты және т.с.с);
• ипотекалық  несиелерді  беру  үшін  тартылған  қаражаттардың  қайнар 
  көздері және бағасы;
• несиелер     бойынша     есеп     айырысудың     түсінікті     болуы     үшін 
  қарапайымдылықты қамтамасыз ету [4,7-9бб.].

Банктермен берілетін  ипотекалық несиелер екі топқа бөлінеді. Несиелердің бірінші тобы — стандартты ипотекалық несие, оған сәйкес, несие бойынша төлемдер ай сайынғы жарналар түрінде болады. Мұндай несие аннуитеттік ипотекалық несие деп аталады. Мерзімді аннуитет - бұл, шектелген уақыт ішінде төлемдердің тең түсімін білдіреді.

Несие бойынша  төлемдерді есептеу үшін келесі формула  қоланылады:

R=  

мұнда:

       R-несие бойынша айлық төлем мөлшері;

Р - ипотекалық несие сомасы;

n - несиенің бүкіл мерзімі ішінде несие бойынша төлемдердің жалпы саны (жылдық айлар саны);

       г - бір айға несие бойынша  пайыздық ставка.

       Несие бойынша төлем ай сайын жүзеге асырылады. Қарыз алушы ай сайын тең сомаларды төлейді, оның бір бөлігі несиені өтеуге және тағы бір бөлігі - бір айға есептелінген пайыздарды төлеуге кетеді. Бұл біріншіден, қарыз алушыға оның несие бойынша шығыстар мөлшерінің тұрақтылығын береді, екіншіден, пайыздар несиенің әлі төленбеген негізгі қарыз сомасына есептелетіндіктен, қарыз алушы пайыздарды жылдан - жылға аз төлейді.

       Талдау мақсатында, сондай — ақ  қарыз алушының өтініші бойынша  несие мерзімінің кез келген айына несиенің негізгі сомасына баланс есептелуі мүмкін.

Несиелердің екінші тобы - төлемдері өзгермелі ипотекалық несие, ол екі ішкі топқа бөлінеді: төлемдер мөлшері несие шартын жасаған кезде дереу анықталатын және индекстеу коэффициентін пайдаланатын несиелер.

Екінші топтағы несиелер арасында ең кең тарағандары - пайыздық ставкасы өзгермелі несиелер, негізгі соманың төлемдері тіркелген несиелер, төлемдері шарлы несиелер, төлемдерінің өсуі мүмкін несиелер, индекстелетін несиелер.

Тұрақсыз экономика жағдайында пайыздық ставкасы өзгермелі несиелер ең қолайлы деп саналады. Оның мәні, пайыздық ставка қаржы нарығындағы жағдайдың өзгеруіне, яғни тартылатын ақша ресурстар құнының өзгеруіне қарай кайта қаралып отырады. Алғашында, есеп стандартты аннуитеттік несие формуласы бойынша жүргізіледі. Осылайша алынған төлем сомасы пайыздық ставканы қайта қарауға дейін өз күшінде болады. Содан кейін, осындай есеп несиенің қалған мерзіміне және ары қарай несиенің әр кезеңі үшін жасалынып отырады.

Ипотекалық  несиенің бұл құралын қолданған  кезде, несие бойынша пайыздық ставканың өзгеруі негізделген индексті таңдау қажет. Индекстелетін көрсеткіштер ретінде мемлекеттік бағалы қағаздардың табыстылғы; банк аралық несиелер бойынша ставкалары; LIBOR ставкасы (АҚШ долларымен несие ресурстарын ұсынудың Лондондық банк аралық ставкасы); коммерциялық банктердің депозит сертификаттары бойынша орташа пайызы; АҚШ долларының бағамы және т.б. пайдаланылуы мүмкін.

Пайыздык  ставкасы өзгермелі несиені қолданған  кезде, бірқатар проблемаларға шалдығу мүмкін, атап айтқанда:

• пайыздық ставканы қайта қарауға арналған индекстер инфляция мен 
  ақша ресурстар құнын дәл көрсетпейді;
• пайыздық ставканы жиі қайта қарау, несиенің тиімділігін азайтады;
• несие   бойынша   төлемдер   мен   қарыз   алушы   табысының   үйлесімді 
  болмауы мүмкін;
• бұл кұралдың тым күрделігі [5,13б.].

Қарыз алушыларға пайыздық ставкасы өзгермелі ипотекалық несиенің тартымдылығын көтеру үшін, пайыздық ставканы реттеу механизмі қолданылады. Реттеудің мәні, пайыздық ставканың ең жоғары деңгейіне дейін шектеуді белгілеу болып табылады. Бұл ретте, пайыздың бір жыл ішінде көтерілуі мүмкін ең жоғары шегін және пайызды несиенің бүкіл мерзімі ішінде ұлғайтудың ең жоғарғы шегін анықтау мүмкін болады. Алайда, банк мүддесін қорғау мақсатында пайыздық ставканың ең төменгі деңгейі белгіленуі мүмкін.

Негізгі соманың төлемдері  тіркелген несие, банктермен тұтынушыларды несиелендіру тәжірибесінде кеңіннен қолданылған. Мұнда қарыз алушы қарыздың негізгі сомасының өтелуіне көптеп төлемдерді жүргізеді, ал пайыздар қарыздың қалған бөлігіне есептеледі және жалпы төлем құрамына енгізіледі. Сөйтіп, ай сайынғы төлемдердің ұлғаюы оның азаю жағына өзгереді. Бұл несие құралының кемшілігі қарыз алушыға алғашқы айлары ауыр тиеді. Тиісінше, несиенің қайтарылмау тәуекелі өседі және ипотекалық несиені пайдаланушылар саны шектеледі. Айтылғанды ескере келе, негізгі соманың төлемдері тіркелген несие, ипотекалық несиелендіру тәжірибесіне лайық емес.

Соңғы кездері  шетел банктерінің тәжірибесінде төлемдері шарлы несиелер кеңінен қолданылып жүр. Бұл несие негізгі қарыздың өтелуіне күрделі қорытынды төлемді көздейді. Несиенің бұл түріне сүйенсек:

• несие кезеңі ішінде тек қана пайыздар төленеді, ал мерзімнің соңында 
  қарызды өтеу есебіне «шарлы» төлем;
• қорытынды  шарлы  төлемімен  несиенің  ішінара  өтелімі,  яғни   несие 
  мерзімі ішінде пайыздар төленеді және негізгі қарыз ішінара өтеліп жабылады, 
  ал мерзімнің соңында төленуге қарыздың қалған бөлігі шығарылады;
• несие мерзімінің соңына дейін пайыздық төлемдер тоқтатылады, мерзім 
  аяқталар кезде  несиенің барлық сомалары және есептелген  күрделі пайыз 
  төленеді.

Төлемі «шарлы»  несиенің кемшілігі несиенің қайтарылмай қалу тәуекелі, яғни несие тәуекелі болып табылады. Бұл, негізгі соманың қайтарылуы мерзімнің соңына апарылуына байланысты, сондықтан да қарыз алушының

қаржы жағдайы  нашарлап, төлем қабілеттілігі төмен  болу ықтималдылығы жоғары. Сонымен бірге, уақыт өте келе кепіл құнының өзгеру тәуекелі, жылжымайтын мүлікке бағаның түсу ықтималдылығы өседі. Ал бұл, несие мерзімінің соңында қарыз бойынша негізгі соманың өтелуіне әсер етеді.

Ипотекалық  несиелендірудің индекстеу құралы инфляциясы жоғары елдер үшін әзірленген болатын. Мұндай құралдар арасынан қарыздың өтелмеген сомасын индекстеу несиесі мен екі мәрте жасалатын индексациясы бар несиені атаған жөн.

Қарызды индекстеу несиесі  қарыздың өтелмеген сомасын таңдап алынған индекс негізінде түзеуді білдіреді. Индекс ретінде экономикадағы жағдайға, сондай - ақ ипотекалық несиені беру үшін тартылатын ақша ресурстар құнына байланысты әртүрлі көрсеткіштер алынады - тұтынушылық баға индексі, АҚШ доллары, ең төменгі еңбекақы индексі, инфляция деңгейі және т.б. Мүндай құрал несиені, төлемдердің атаулы шамалары өзгерген кезде нақты сомаларда бірдей төлемдермен өтеуге мүмкіндік береді. Инфляция тәуекелі толығымен қарыз алушыға жүктеледі. Сонымен қатар, несие тәуекелі жоғарылайды, өйткені индекс өсімі қарыз алушының нақты табыс өсімінен асады.

Екі мәрте жасалатын индексациясы бар несие тәуекелдерді қарыз алушы мен кредитор арасында бірдей бөлуге мүмкіндік береді. Екі индекс қолданылады:

1. несие   бойынша  төлемдер,   қарыз   алушы  табысының   қандай   да  бір 
   көрсеткіші бойынша индекстеледі, сөйтіп несиенің қайтарылуы және оған қол 
   жететіндік қамтамасыз етіледі;
2. несиенің аталмыш өтелмеген қалдығы инфляция деңгейін  көрсететін 
   индекс   бойынша   индекстеледі,   бұл   кредитор   капиталының   нақты   құнын 
   қорғауға мүмкіндік береді.

Сонымен, еңбекақы индексінің өзгеруі ескеріле отырып, алдын ала келісілген уақытта төлемдердің аталмыш құндары өзгереді, ал қарыздың өтелмеген қалдығының аталмыш құны инфляция индекс динамикасы ескеріле отырып өзгереді [6,119-121бб.].

Екі мәрте жасалатын индексациясы бар несиенің бір түрі бар, ол реттеліп тұратын төлемдердің мерзімін ұзарту несиесі. Бүл несие бойынша екі пайыздық ставканың қолданылу мүмкіндігі бар. Бірінші ставка, өте жоғары, «контракттік ставка», ол төлемнің мөлшерін анықтайды. Бұл несиелендіруді табысты етеді және оны клиент банкке төлеуге тиіс. Бұл пайыздың мөлшері несиелердің банкаралық нарығындағы пайыздық ставка негізінде есептелініп отырады.

Алайда, шындығында қарыз  алушы несие бойынша ай сайынғы  төлемдерді «төлемдік» деп аталатын төмен ставка бойынша төлейді. Клиенттің банкке өзара шарттағы ставка бойынша қарызы мен оның төлем ставкасы бойынша төлеулерінің арасындағы айырмашылық, қарыз алушының негізгі қарыз сомасына тұрақты түрде қосылып отырады. Қарыз алушының ай сайынғы төлемдердің ұлғаюы, мерзімнің соңында клиент толық өтейтіндей етіп берешектің өскен сомасына қарай мезгіл бойы қайта есептеледі.

Сонымен қатар, қарыздың негізгі сомасын индекстеумен несие  құралдарын пайдалану несие берешегінің өсу проблемасына байланысты, бұл өтімділік тәуекелін ұлғайтады, демек банктегі қолма - қол ақша қаражат ағымы салымшылар талаптары бойынша төлемдер мөлшерімен салыстырғанда жеткіліксіз болуы мүмкін. Өтімділік тәуекелі пассивтері қысқа мерзімді депозиттерге, ал активтері - ұзақ мерзімді несиелерге бағытталған банктер үшін жоғары болып табылады. Ипотеканың көптеген түрлерінің бар болуына және олар бойынша кепіл сомаларының әртүрлі болуына қарай тәуекелді және талап етілетін ставканы бағалау кезінде төлемдердің сомалары мен жүргізілу уақыттарын анықтауға назар аудару қажет.