Қр ипотекалық несиенің мәні және мәселелері

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           2ҚР   ИПОТЕКАЛЫҚ  НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ПРОБЛЕМАЛАРЫ

 

     2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің   қазіргі сипаттамасы

     Қазақстан  Республикасының қаржы нарығында тұрғын үйді сатып алу және жөндеу жөнінде коммерциялық банктердің тұрғын үй нарығын несиелендіру жағдайы банктер үшін маңызды қызмет   болып табылады. Осы күнге дейін коммерциялық банктер үшін жеке тұлғаларды қаржыландыру тиімсіз бағыт болып саналған, алайда бәсекелестіктің жоғары деңгейі және қолайлы экономикалық жағдайдың болуы, қызмет көрсетудің бұл түрінің пайда болуына және оның тез дамуына әсер етті [7,50-53бб.].

Тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі тұтас алғанда, жүргізілген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттік тұрғын үй салуға арналған бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу, оны тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтарға тегін беру болған.

Қазақстанда экономикалық өзгерістердің басынан бастап, өзінің маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргізілген болатын. Жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшілік бөлігінің төлемқабілетінің төмен болуы, сондай - ақ дайын тұрғын үйді сатып алуға ұзақ мерзімді несиенің болмауы жағдайында, реформаның алғашқы жылдарында құрылған тұрғын үй нарығы қажетті несие - қаржы тетіктерімен қамтамасыз етілмеді. Дегенмен, Қазақстанның тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың қалыптасуы «Жекешелендіру туралы», «Жеке меншік туралы» заңдарды қабылдағаннан кейін 1991 жылы басталды. Бертін келе, кепіл, инвестициялық іс әрекет туралы заңнама актілері қабылданды, Қазақстан Республикасының жаңа Азаматтық кодексі, «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы», «Жылжымайтын мүлікке және онымен жасалатын мәмілелерге құқықтарды   мемлекеттік   тіркеу   туралы»   және   «Тұрғын   үй   қатынастары туралы» Президент Жарлықтары енгізілді. Сөйтіп, тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың қалыптасуына заңнама базасы жасалды[8,2-5бб.]. 

1995 жылға таман  мемлекеттік тұрғын үйді жекешелендіру процесі аяқталған, және бүгінгі таңда елдегі 90 % - дан астам тұрғын үй қоры жекешелендірілді және экономикалық айналымда жүр.

Статистика  деректері екі тенденцияны көрсетеді. Олардың біріншісі мемлекеттік емес секторда салынған тұрғын үйдің үлес салмағының тұрақты өсуі, яғни, бәрінен бұрын жеке құрылыс салушылардың маңызының артуы. Егер 1990 жылы тұрғын үйдің 85 % - ын мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар салса, 1999 жылы жағдай түбегейлі өзгерді, жаңа тұрғын үй құрылысының 90 % жеке сектордың үлесіне тиді[9,7б.]. 

Соңғы жылдары  республикада өнеркәсіп миграциясының өзгеруі мен халықтың еңбекке жарамды топтарының көшіп — қонуы тұрғын үйге несие алу қажеттілігін тудыруда. Жылжымайтын мүлікке азды- көпті сұраныс қалыптасқан бірден- бір орталықтар- Алматы мен Астана қалалары болып табылады, себебі, бұрынғыдай бизнес таңдаулылары ғана емес, шетелдіктерді қоса алғанда, сонымен бірге мемлекеттік органдар қызметкерлерінің көпшілігі жиналған, сондай - ақ бұған өнеркәсіп саласының негізінен жұмыс істеп тұрған өндіруші және қайта өңдеуші кәсіпорындары шоғырланған кейбір қалалар енеді.

Тұрғын үй құрылыс саласында инвестициялық белсенділіктің нашар болуы, тұрғын үй салумен айналысатын көптеген мердігер ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр тиді. Мұндай жағдайда құрылыс секторына бюджеттен тыс, сонымен бірге тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру есебінен қаражатты тартудың жаңа тетіктерін іске қосу маңыздылығы арта түсетіні анық, өйткені бұл құрылыс саласының құлдырауын тоқтатуға, әлеуметтік сипаттағы бірқатар проблемаларды шешуге көмектесуі әбден мүмкін.

Қазастан  Республикасы Үкіметінің өз алдына қойған басты тапсырмасы, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту арқылы нарық тетіктерін жетілдіру, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды несие - қаржы саласына бағыттау үшін тұрғын үй нарығына жағдай жасау есебінен тұрғын үй нарығындағы төлем қабілетті сұранысы бар азаматтарға жәрдем көрсету болып табылады. Осы жүйені енгізумен және дамытумен, азаматтар, ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілетін қаражат есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуға мүмкіндік алады.

Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың тетіктерін жасау, халықтың басым бөлігінің тұрғын үй проблемаларын шешу, тұрғын үйге деген бағаны төмендету және тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсаттарында Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысымен «Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту тұжырымдамасы» 21 тамызда 2000 жылы мақұлданды [10,13-17бб.]. 

Ипотекалық  несие беруді үлкен көлемде жүзеге асыруға қабілетті жоғары деңгейде қаржыландырылған мемлекеттік емес ұйымдар болмағандықтан және қайта қаржыландыру тетігін қамтамасыз ететін мемлекеттік ұйымдарды құру қиынға соғатындықтан, қалыптасып отырған экономикалық жағдайда Қазақстан үшін Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесін дамыту моделі неғұрлым қолайлы болып табылатыны Тұжырымдамада айтылды. Осыған орай, Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі, халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді беретін екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру ісімен шүғылданатын, ипотеканың қайталама нарығындағы операторды құру туралы шешімді қабылдады. Осылайша, Ұлттық банктің шешімімен 2000 жылғы 20 желтоқсанда «Қазақстан ипотекалық компаниясы» жабық акционерлік қоғамы құрылды . Бүгінгі таңда оның бірден - бір акционері Ұлттық банктің өзі болып қалуда. Болашақта халықаралық қаржы ұйымдары мен отандық банктер арасынан өзгеде акционерлерді тарту жоспарланады.

Компания  ақша нарығындағы ұзақ мерзімді ресурстарды тартуды жүзеге асырады және бұл ақшаларды, тұрғын үй сатып алуға азаматтарға берілген ипотекалық несиелерді банктерден сатып алуға бағыттайды, осылайша банктерді қайта қаржыландырады. Компанияны құрудың тағы бір мақсаты, ипотекалық облигацияларды шығару жолымен, зейнетақы қорларының, сақтандыру компанияларының және коммерциялық банктердің уақытша бос ақша қаражаттарын шоғырландыру болып табылады [11,7б.].  Сөйтіп, экономиканы қосымша инвестициялау механизімі қамтамасыз етіледі, банк -кредиторлардың активтер мен пассивтер құрылымының сәйкессіздігі кезінде туындайтын тәуекелдер төмендейді. Сонымен бірге, институционалдық инвесторларға өз активтерін ипотекалық несиелер пулымен қамтамасыз етілген сенімді бағалы қағаздарға салу жолымен оларды әртараптандыруға мүмкіндік беретін қаржы нарығының қосымша сегменті құрылады. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің құрылуы:

• азаматтардың төлемқабілетті  сұранысын ұлғайту және тұрғын үйді 
  сатып алуды халықтың негізгі бөлігіне қол жеткізу;
• тұрғын үй нарығын жандандыру;
• тұрғын үй саласында ипотека механизмі арқылы жылжымайтын мүлікті 
  экономикалық айналымға енгізу;
• тұрғын үй саласына халықтың ақшалай жинақтарын және бюджеттен тыс 
  басқа да қаржы ресурстарын тарту үшін арнайы базаны құру;

- елдің жалпы экономикалық өсуіне өз ықпалын тигізеді. 
Ипотекалық  нарыққа  қатысушылардың   өзара  әрекеттесуі   келесі  тәртіп

бойынша жүзеге асырылады:

• Банк - кредитор несие алушыға сатып алынатын тұрғын үй кепілімен 
  қамтамасыз етілген ипотекалық несиені береді;
• Компания банк - кредитордан ипотекалық несие бойынша талап ету 
  құқығын сатып алады және аталған талап ету құқығымен қамтамасыз етілген 
  ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады;
• Институционалдық    инвесторлар    (зейнетақы    қорлары,    сақтандыру 
  компаниялары,   банктер  және  т.б.)   қайталама нарығында осы   ипотекалық 
  бағалы қағаздарды сатып алады.

           Банк компаниямен ипотекалық несие бойынша талап ету құқығын сатып алу туралы басты келісім жасайды. Бұл келісім - шартта банк - кредитор компаниядан дефолтқа ұшырап, қанағаттандырарлық емес ипотекалық несие бойынша талап ету құқығын сатып алуға міндеттенеді.

          Компания банкпен ипотекалық  куәліктерді сенімгерлікпен басқару туралы шарт жасайды. Бұл шартқа сәйкес, банк ипотекалық несие бойынша төлемдерді қабылдайды және бұдан комиссиондық ақы алады. Сонымен қоса, банк кепілге салынған жылжымайтын мүліктің сақталуына бақылауды жүзеге асырады және Компанияға кепілге салынған сол тұрғын үйдің ағымдағы жағдайы туралы есеп береді.

Сонымен, ипотекалық нарықта қайта қаржыландыру жүзеге асырылып, тұрғын үйді несиелендіру үшін ақша қаражатының толассыз ағымы қамтамасыз етіледі. Қаржы нарығында осылай тартылған инвесторлардың ақшалары ипотекалық несиелендірудің көлемін ұлғайтуға қайта жүмсалады.

Ипотекалық  нарықтың тағы бір маңызды қатысушысы - Ипотекалық несиелерге кепілдік беретін Қазақстандық Қор болып табылады. Ол ипотекалық несиеге байланысты банктерде туындайтын тәуекелдер деңгейін төмендетеді.

Сөйтіп, ипотекалық несиелендіру жүйесін төмендегі 2 сызба  нұсқа арқылы көре аламыз.

Ұйымдастырылған ипотекалық несиелендіру жүйесі, қазақстандық заңнама  базасына және шынайы экономикалық жағдайларға бейімделуі, даму сипатында болуы, азаматтардың, банктердің, инвесторлардың (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.) және басқа да қайнар көздердің қаржылық ресурстарына сүйенуі тиіс [12,5-7бб.]. 

Бүгінгі таңда ипотекалық несиелендіру жүйесін қалыптастыру және дамыту мақсатында Қазақстандық ипотекалық компанияның қызметі келесі негізгі міндеттерді шешуге бағытталған:

- ипотекалық несиелерді беру және ол бойынша қызмет көрсету рәсімдерін стандарттау, қарыз алушының төлем қабілеттілігін бағалау тәртібін белгілеу;

- ипотекалық  несиелерді  беру  бойынша  іс  -  әрекетті  жүзеге  асыруға үміткер екінші деңгейлі банктер мен банктік емес ұйымдардың критерияларын 
анықтау;

- Қазақстан   ипотекалық  компанияның   ипотекалық  бағалы   қағаздарды шығару тәртібін, құрылымын және өлшемдерін белгілеу;

• ипотекалық нарық қызметін реттейтін заңнамалық және нормативтік 
  базасын жетілдіру, соның ішінде ипотекалық бағалы қағаздарды орналастыру 
  тәртібіне   өзгертулер   енгізу,   сондай   -   ақ   ипотекалық   несиелерді   алушы  
  азаматтарды, кредиторларды және инвесторларды салық бойынша жеңілдік 
  беру арқылы ынталандыру;
• сақтандыру нарығын дамыту.

Компания банктерден тек ипотекалық несиелерге қойылған талаптарға және стандарттарға жауап беретін несиелерді ғана сата алады. Мәселен, тұрғын үй (пәтер, жеке үй) сатып алуға арналған ипотекалық несиелер Қазақстан Республикасының азаматтарына және тек ұлттық валютада (теңге) беріледі. Несие сомасы шамамен 3 000 АҚШ долларынан 30 000 АҚШ доллар аралығын құрайды, ал кей жағдайда несие сомасы 100 000 АҚШ долларына дейін ұлғаюы мүмкін.

Компания бағдарламасы бойынша берілген тұрғын үй ипотекалық несиенің ставкалық сыйақысы өзгермелі; оның өзгеріске ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі құнсыздану индексіне (тұтыну бағасының индексі) байланысты болады.

Өзгеріп отыратын ставка сыйақысын қайта қарау 1 сәуірде және 1 қазанда өткізіледі. Қарыз алушының белгіленген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі басталғанға дейінгі қайтару мерзімі - белгіленіп қойылған мерзім болып есептеледі. Қарыз алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрежедегі құнсызданудан қорғау үшін сыйақының жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз күшінде болады. Жоғары шек сыйақының көрсеткішін, одан жоғары деңгейде сыйақы тағайындалмайтындай етіп, алынған несие көлеміне қарай белгіленеді. Ипотекалық несие бойынша

қойылатын пайыздық ставканың  мөлшері 12,5 % -14,5 %, және бұл несиенің берілу мерзіміне байланысты болады. Ал несиенің берілу мерзімі — 3-15 жыл. Несиені өтеу және ол бойынша пайыздарды төлеу, ай сайынғы аннуитеттік төлемдер арқылы жүргізіледі. Несиені өтеу әдістемесі, несие неғұрлым ұзақ мерзімге берілсе, ай сайынғы төлем соғұрлым төмен болатындай етіп құрылған. Несиені өтеу бойынша төлем қарыз алушының ай сайынғы таза табыс (салықтар бойынша төлемдерді есептемегенде) мөлшерінің 35 % - нан аспауы керек. Айта кететін жәйт, ипотекалық несие және басқа да міндеттемелер бойынша ай сайынғы төлемдерді төлегеннен кейін, қарыз алушыда отбасының бір айлық қажететілігін өтейтін шамамен кем дегенде 10 мың тенге мөлшерінде қаражат қалуы керек.

Ипотекалық несие сатып  алынатын тұрғын үй (пәтер) кепілімен қамтамасыз етіледі. Сонымен бірге, қосымша қамтамасыз ету тәсілі ретінде үшінші тұлғаның кепілдемесі алынады. Несиенің көлемі сатып алынатын тұрғын үй нарықтық құнының көп дегенде 70 - 85 % - ын құрауы қажет. Қарыз алушы өзінің қаражат есебінен кредиторға сатып алынатын тұрғын үй құнының 15-30 % сомасында бастапқы жарнаны енгізеді. Егер қарыз алушыда бастапқы жарнаны төлеу үшін қаражаты жеткіліксіз болса, онда ол бастапқы жарна сомасы мөлшерінде өзінің меншігінде бұрыннан тұрған тұрғын үйін кепілге қоя алады [13,36-41бб.]. 

 

Кесте-1 Тұрғын үй сатып  алуға ипотекалық несие беру бойынша  көрсеткіштер

№		Банктердің атауы		Несие мерзімі		Ең төменгі  бастапқы жарна, %		Жылдық %
1.		Халық Банкі		15 жылға дейін		7 жылға дейін  - 15 % 10 жылға дейін — 20 % 15 жылға дейін - 20 %		11 10 9
2.		Альянс Банк		3-20 жылға дейін		15%		13,6
3.		Казкоммерцбанк		15 жылға дейін		7 жылға дейін  - 10 % 7 жылдан жоғары - 15 %		13,5
4.		АТФ Банк		10 жылға дейін		30%		13,5
5.		Каспий Банкі		7 жылға дейін		30%		18
Кесте-1 жалғасы
6.		Нұрбанк		15 жылға дейін		15%		12
7.	БТА Ипотека		3—20 жылға дейін		15%		14,8
8.	Центркредит		20 жылға дейін		15%		13,6
9.	Цеснабанк		20 жылға дейін		15%		13,6