Оцінка вартості майна підприємства в умовах ринку

Функціональний (моральний) знос (І_фм) полягає у тому, що об’єкт оцінки не відповідає сучасним стандартам із погляду його функціональної корисності. Такий вид зносу може виявитися у невідповідності архітектурного планування будинку сучасним вимогам, будівельних обсягах, інженерному забезпеченню, рівню комфортності, дизайну, інше. Він обумовлений внутрішніми якостями об’єкта. Відповідно до будівельних, санітарно-гігієнічних і соціальних норм будинки повинні бути забезпечені мінімально необхідними інженерно-технічними пристроями, комунальними послугами. Конструктивними особливостями, без яких функціонування зносу будинків встановлюється експертним шляхом у ході детального обстеження приміщень з урахуванням їх цільового призначення.

Для даного об’єкта оцінки функціональний знос не враховується , тобто І_фм=50%.

Зовнішній знос (І_з) – це зниження вартості будівлі (споруди), викликане зовнішніми факторами (негативним впливом зовнішнього середовища). Причиною зовнішнього зносу може бути загальний стан (занепад) району місцезнаходження об’єкта оцінки.

Для даного об’єкта оцінки зовнішній знос не враховувався, тобто І_з=0%

В розрахунках вартості об’єкта застосовується інтегральний коефіцієнт придатності (К_пр), який розраховується по формулі:

 

                                            

,                                              (2.22)

 

Розглянемо розрахунок вартості об’єкта за допомогою витратного підходу.

Фізичний знос основних засобів (див табл. 2.8) визначений шляхом його візуального обстеження та аналізу зносу окремих конструктивних елементів на підставі «Правил визначення фізичного знос житлових і суспільних будинків», затверджених наказом Голови Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №52 від 02.07.93 р.

 

Таблиця 2.7 – Фізичний знос основних засобів (на підставі “Правил визначення фізичного знос житлових і суспільних будинків”)

№	Назва об’єкта	Фізичний знос	Функціональний (моральний) знос	Зовнішній знос	Кпр
1	Котел паровий Е 1/9 1991 р/в	90	50	0	0,05
2	Стенд обкаточний КИ-5543 1985-86р/в	90	50	0	0,05
3	Верстат розточний для барабанів  Р-114 1988 р/в	90	40	0	0,05
4	Підшипник 27308(ГАЗ 53)	30	40	0	0,42
5	Вкладиші шатунні 100104	30	40	0	0,42
6	Гільза №51-1002121	60	40	0	0,24

 

Вартість об’єкта  згідно з порівняльним підходом розраховується за формулою:

 

                                              

,                                               (2.23)

 

де В_а – коефіцієнт ринку;

     П_о – процент обезцінювання об’єкту оцінки;

     П_оа – процент обезцінювання аналога.

Вартість витратним підходом розраховується за формулою:

 

                                               

,                                                (2.24)

 

де С_пер – первинна вартість за яку підприємство придбало майно;

     Кі – коефіцієнт індексації;

     К_пр – приведення;

     К_мор – коефіцієнт морального зносу;

     К_функ – коефіцієнт функціонального зносу.

 

Таблиця 2.8 – Визначення вартості об’єкту оцінки

Найменування	Кількість	Вартість одиниці аналога, грн.	Коефіцієнт ринку, Кр	Початкова вартість одиниці, грн.	Початкова вартість, всього, грн.
Котел паровий	2	15000	0,95	1425	2850
Стенд обкаточний КИ-5543 1985-86р/в	3	12400	0,95	1178	3534
Верстат розточний для барабанів  Р-114 1988 р/в	1	13500	0,95	1283	1283
Підшипник 27308(ГАЗ 53)	2191	28,31	0,95	18,8	41191
Вкладиші шатунні 1000104	2416	30,08	0,95	20	48320
Гільза №51-1002121	1087	34,42	0,95	13	14131

 

Тому в результаті виконаних робіт і розрахунків робимо висновок, що вартість оцінюваного майна становить (див. табл. 2.13):

 

Таблиця 2.9 – Вартість оцінюваного майна на ВАТ «Турбогаз»

№п/п	Найменування	Кількість	Вартість одиниці, грн., з врахуванням  ПДВ	Вартість, всього, грн., з врахуванням  ПДВ
1	Котел паровий Е 1/9 1991 р/в	2	1425	2850
2	Стенд обкаточний КИ-5543 1985-86р/в	3	1178	3534
3	Верстат розточний для барабанів  Р-114 1988 р/в	1	1283	1283
4	Підшипник 27308(ГАЗ 53)	2191	18,8	41191
5	Вкладиші шатунні 1000104	2416	20	48320
6	Гільза №51-1002121	1087	13	14131

 

 

РОЗДІЛ 3. ШЛЯХИ ВДОСКОНАЛЕННЯ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ МАЙНА ПІДПРИЄМСТВ

 

3.1. Підходи до оцінки вартості майна підприємств

 

 

Сучасна концепція управління вартістю підприємства і методи її оцінювання зорієнтовані на визначення та управління ринковою вартістю суб’єкта господарювання. При цьому методи, що дають змогу визначати вартість підприємства за ринковим критерієм, умовно можна поділити на кілька груп:

а) методи, засновані на аналізі доходів підприємства (дохідний підхід);

б) методи, які ґрунтуються  на аналізі кон’юнктури фондового  ринку, зокрема угод, які здійснюються з акціями або частками статутного капіталу підприємств, аналогічних оцінюваному (ринковий підхід); методи, що базуються на визначенні вартості окремих активів (майновий підхід).

Дохідний підхід грунтується  на аналізі грошових потоків і/або  визначенні економічного прибутку. За суттю дохідний підхід відображає ефективність і період повернення інвестицій, ураховуючи альтернативну вартість використання капіталу й премії за ризик, і зорієнтований на задоволення потреб власників підприємства (акціонерів, венчурних та інституціональних інвесторів) у збільшенні капіталу.

В межах цього підходу  виокремлюють два основні методи:

• дисконтування грошових потоків (Discounted Cash-flow, DCF);
• визначення капіталізованої вартості доходів.

Метод дисконтування  грошових потоків побудований на концепції теперішньої вартості майбутнього Cash-flow оцінюваного підприємства відповідно до окремих періодів. За економічним змістом він уподібнюється до методики дисконтування Cash-flow у рамках оцінювання доцільності інвестицій.

Згідно з методом дисконтування грошових потоків вартість об’єкта оцінювання прирівнюється до сумарної теперішньої вартості майбутніх чистих грошових потоків (Cashflow) або дивідендів, які можна отримати в результаті володіння підприємством, зменшеної на величину зобов’язань підприємства та збільшеної на вартість надлишкових активів.

Надлишкові – це активи підприємства, що в певний проміжок часу не використовуються для отримання фінансового результату. Крім цього, застосування даних активів на вказаному підприємстві у зазначений спосіб і належним чином є фізично неможливим або економічно неефективним. Надлишкові активи оцінюють на основі найкращого альтернативного варіанта їхнього використання.

Дискусійним є питання  врахування при визначенні вартості підприємства його зобов’язань. При цьому виокремлюють два підходи: брутто-вартість – на базі сукупного капіталу (Entity) та нетто-вартість – на базі власного капіталу (Equity). Здебільшого, якщо структура капіталу підприємства є задовільною і воно не перевантажене боргами, використовують брутто-підхід. Якщо ж баланс підприємства переобтяжено боргами, то об’єктивність оцінювання забезпечується використанням Equity-підходу. Отже, застосувавши ставку дисконтування до прогнозної суми чистого грошового потоку (чи дивідендів) за окремі періоди, отримаємо вартість підприємства (брутто). Різниця між цією вартістю та сумою позичкового капіталу відповідає чистій вартості підприємства (нетто) або загальній сумі власного капіталу за ринковою вартістю. Ринкова вартість власного капіталу дорівнює ринковій ціні корпоративних прав оцінюваного підприємства, тобто ціні, за яку його можна продати.

Цей методологічний підхід за природою є однотипним з методологією оцінювання доцільності інвестицій на базі концепції зміни вартості грошей у часі.

Для здійснення розрахунків цим методом визначають чотири базових величини:

• часовий горизонт, на який поширюватимуться розрахунки (прогнозний період);
• обсяг сподіваного грошового потоку відповідно до окремих прогнозних періодів;
• ставку дисконтування;
• залишкову вартість підприємства.

Метод капіталізації  доходів доволі часто застосовують з метою перевірки достовірності оцінювання, проведеного за методом DCF. Капіталізація передбачає трансформацію доходів у вартість. Для визначення вартості підприємства за цим методом характерний для підприємства рівень доходів перетворюють у вартість шляхом його ділення на ставку капіталізації. Метод доцільно використовувати для оцінювання вартості підприємств зі стабільними доходами чи стабільними темпами їхньої зміни.

У контексті капіталізації доходів під поняттям «доходи» розуміють грошові доходи, які можуть отримати власники, що планують інвестувати кошти в підприємство. Залежно від цілей оцінювання доходами в процесі розрахунків можна брати такі показники: прибуток до оподаткування, чистий прибуток (після оподаткування) або FCF.

Ставка капіталізації  – це дільник (як правило, у формі  відсотка), який використовують для переведення доходу у вартість. Природа і методика визначення ставки капіталізації загалом є тією самою, що й ставки дисконтування. Однак для цілей капіталізації, як правило, беруть ставку дисконту щодо вартості залучення власного капіталу: очікувана інвесторами ставка дохідності за вкладеннями у корпоративні права підприємства. Таким чином, для одного й того самого підприємства ставки капіталізації та дисконтування можуть бути різними.

За використання методу DCF прогнозне зростання вартості знаходить своє вираження у зростанні майбутніх грошових потоків. На відміну від цього, в методі капіталізації доходів очікуване їхнє зростання відображається в поправці до ставки капіталізації.

У разі використання методу капіталізації доходів залишкову (ліквідаційну) вартість підприємства не враховують. Вважають, що в нескінченому періоді чи через значну кількість років ця вартість повністю списується і фактично дорівнює нулю.

Вартість суб’єкта господарювання, визначена за дохідним методом, здебільшого зумовлена очікуваннями майбутніх доходів. Акцент підприємства на управління показниками повернення інвестицій з метою зростання його ринкової вартості спричиняє надмірне захоплення фінансовими аспектами функціонування підприємства (оптимізацією структури капіталу, грошового потоку), призводить до реструктуризації, злиття (поглинання) з метою підвищення ефективності використовуваного капіталу замість того, щоб зосередитися на створенні потенціалу конкурентоспроможності, а тому, через свою недалекоглядність, є обмеженим із точки зору стратегічного розвитку підприємства.

Визначення вартості дохідним методом є інструментом управління нею, оскільки охоплює елементи прогнозу виручки та витрат з урахуванням змін зовнішнього середовища й відповідних стратегічних і тактичних рішень, які може приймати менеджмент.

Ринковий підхід дає  змогу визначити ціну, яку інвестори  за наявних економічних і політичних обставин готові заплатити нинішнім акціонерам за оцінюване підприємство, при цьому загальну його вартість установлюють як сукупну ринкову вартість акцій (ринкова капіталізація) на основі порівняння оцінюваного підприємства з аналогом або середньогалузевим рівнем.